“击穿地价”、“总价直减xx万”、“单价4字头”……今年以来，肇庆楼盘价格战一波接一波，价格不断“跌”出新底线，范围覆盖端州、鼎湖、大旺等多个片区。上月，某大牌房企鼎湖项目更卖出38xx元/平，引起楼市一阵沸腾。【延伸阅读】近日，高要南岸两个“亲密”盘也杠上了，其分别为碧桂园·龙熹山、肇庆恒大城。
上述两盘均位于高要南岸市区板块，同一片区配套“撞车”，户型面积相差不大，那么价格方面，谁更能打？
下面，我们一起来瞧瞧：
目前，该盘在售6期紫爵1/2/3/6/7/8栋，面积涵盖98-117平三四房，带装修均价约6000元/平。近日，中介朋友圈流出一张该盘工抵房源价格表，显示9套特价单位，带装修4581元/平起，中高低楼层均可选择，3天内需付清房款。
如此一来，该批特价房与在售其他单位对比，价格低600-1400元/平，优惠力度颇大。在楼市君探访时，销售也表示：价格表内容属实，6月中前可享受该优惠。
从价格表看，近8成单位4字头，最低4581元/平，与原价相比，各单位优惠均超2000元/平。其中，以1501房117.44平四房优惠幅度最高，单价降幅2233元/平，总价减少超26万，幅度近30%。◎ 肇庆恒大城：特价单位为原总价5折
5月底至6月6日，该盘推出A1栋1单元、A3栋1单元余货特价单位，共计约60套，产品主要为95/103/110平3房2厅2卫，带装修发售。销售表示：优惠期间，房源整体总价相当于原价的6.5折，需3天内付清。
该户型原总价117.9万，折后加上2万电商费用及1万购房劵，总价为59.5万，相当于原总价的5折，单价约5770元/平。此外，销售补充，95平单位较103/110平单位更优惠，折后单价4字头。回顾2019年，该盘在奥威斯酒店首次开盘，当时带装修均价高达7600元/平，如今价钱几乎下降1/4。【延伸阅读】值得一提的是，虽然该盘价格优惠力度颇大，但与碧桂园项目对比，前者价格优势仍显不足。楼市君在案场向恒大销售暗示，隔壁项目（碧桂园·龙熹山）价格更优惠，可能选择也会有所侧重。此时，销售无奈表示：价格最低如此，大户型价格不可能低于5000元/平。可是，当楼市君离开后，销售向楼市君电话表示：跟领导沟通过，可以降到4字头！销售称，楼盘将以每天2套的频率，逐步放出2栋毛坯房源揽客。据悉，当日所推的103平三房户型位于8楼和20楼，折后总价约48万，折后毛坯单价约4700元/平。事实上，上述两个楼盘的价格战，是目前肇庆楼市“内卷”的一个缩影。
一座城市，若房价能够长期稳定或持续上涨，最终离不开两个因素。
其一，需求量增加；其二，供应量下降。
上述两者，只要其中一个发生变化，就可影响整个楼市态势。
反之，则不然。
2016年-2020年间，肇庆土地成交面积超934万平，加之今年上半年以来，全市共挂拍的土地约104万平，总面积近1038万平。
而该批产品，几乎都将在近年推出，为全市带来充足的供应量。
以鼎湖万达西江府为例，该盘拿地半年，便将迎来首次开盘。
按照该项目一期、二期已公示的规划来看，该盘规划建51栋25-32层高层住宅，预计容纳总人口超2.1万人。【延伸阅读】
03.
价格战是一场惨烈的“内卷“
那么，如何消化巨大的供应量？关键是看能引入多少外来人口。
据《肇庆市第七次全国人口普查公报》，全市常住人口约411万人，10年增长4.99%，人口增加不足20万。【延伸阅读】
与珠三角九座城市对比，肇庆人口总量位列最后一名。
由此看来，人口增长任务，肇庆仍要下不少功夫。
当然，除了供需，购房政策、房贷、开发商资金问题等，都有可能成为楼盘打价格战的间接因素。综上所述，近期，肇庆楼市横盘，甚至个别盘打折降价，也是在意料之中。
一个楼盘率先降价，周边其他项目变得很被动，不得不“接招”。
同一片区，别的楼盘都上渠道，自己也只能“顶硬上”，而且渠道佣金还不能低，否则不帮带客。
以上的“内卷”手段，基本在年中、金九银十、年终，甚至任何时候都能看到。为此，楼市君认为，在土地供应充足、消费人群有限、产品同质化等因素影响下，肇庆房价或将处于长期徘徊态势，“内卷”现象或将持续。那么，大家认为楼市“内卷”，损失的是谁？收益的又是谁？【注：】
内卷，延伸义指同行间相付出更多努力以争夺有限资源，从而导致个体“收益努力比”下降的现象。
简而言之，它就是指大家都损失了，只有一小撮人受益。
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