知乎：经济热点十答
1问：十天内 10 家 TOP50 房企发盈利警告，碧桂园、雅居乐、路劲由盈转亏，意味着什么？透露哪些信息？
答：推荐一本高分的书，黄老板的——
里面说：
他说房价未来增速不高于GDP增长率。
那么GDP增长率这两年是什么情况？
2020年之前，落到6开头。
2020-2021年，5开头。
2022-2023年，平均4%。
明年大概率4开头。
如果用黄老板的公式，就意味着房价增速低于5，而现在平均房贷利率是多少，5.1%好像。
那么房价增速<房贷利率，实际房价或为负数。
实际房价为负，那么做开发商的怎么赚钱？除非地价大降，给的利润空间足够。
地价如果降得磨磨蹭蹭，民营房企肯定都没前景。
（最后一句略）
2问：如何鼓励生育才能有真正的效果？
答：贴两个图体会一下。
首先是养育一个孩子到18岁成本/人均GDP的对比——
另一个是可支配收入/人均GDP的对比——
所以如果把两个表合并成一个表—-养育成本/人均收入会有多惊人？！
这还没算上高房价的影响。
所以，要提高生育率应该怎么做？
第一，降低养育孩子的成本（提高社会保障）
第二，提高人均收入占GDP比重（这要敲骨髓了）
第三，减少其他居民负担（比如金融利率、房价）
第四，提高其他居民保障（比如养老、医保、就业）
这么一算，现在的广义赤字恐怕……
所以医疗反F只是序章。
3问：李嘉诚北京一住宅项目将开售，22 年前拿地，房价达当年地价的 50 多倍，哪些信息值得关注？
答：我以前调研过不少民营制造企业，很多资质/财务数据都很不错，但不是很出名，我问老板“为什么”？
他们说“做大了很麻烦”，“一旦你营收超过一定数值，就有一帮人盯着你”，“要浪费一些钱给无用的事情上面”。
这是故事的一面。
故事的另一面，有些老板，很喜欢这种环境。
甚至“主动”去搭建这种“关系”，花出去的成本，为了“换来”更高的回报。
回报是什么？
就像最近的医药反F故事，高额的销售费用，换来高利润的订单。
这个成本谁买单？
李超人属于哪种？
4问：中国房地产报刊文，呼吁允许开发商以降价促销的方式展开自救，对此如何解读？
答：住建部的小报，大概是懂了唇亡齿寒的道理。本来一直憋气想赌一赌（等一等）政策药效上来，没想到居民部门储蓄硬是只进不出，终于没办法摊手了。
在没交易量和少赚点之间，“无奈”选择了后者。
还记得前两年一些地方搞不降价联盟这种鬼做的假垄断吗？
到最后自救都来不及，保不了交楼，包袱又甩给地方，地方都准备化债缩编制了，哪有余力，所以算来算去，还是“允许“他们降价促销更划算。
回归市场逻辑，不乱干预。你们“自救”为主。
和LPR只调了1年，没调5年一个意思，现在G不了，先认个怂。
等出生人口回到1200万+再做打算。
5问：8 月 LPR 报价出炉，1 年期降 10 个基点，5 年期利率维持不变，将产生哪些影响？
答：想这个事情，必须先明白金融机构利润、土地收入是广义财政。
如果让渡掉一点利息，能把卖地业务拉拽回来，那么值得一试，并且还可以说为了降低居民部门压力。
但如果自己都没自信能拉拽回来，那么肉包子不会轻易扔。
而且虽然都是自己口袋，但地方债务问题显然更紧迫一些，毕竟投资主导经济，而债务问题目前约束了投资。（先不论投资效率）。
这些置换的成本谁来出？金融机构出？会出一部分，但另一部分要债权人降一点存款利率。
没有充裕的子弹，所以不如住建部“允许“房产商降价促销。
另外，尽管7、8月的经济不及预期，但由于去年基数低，所以今年保5压力不大，政策发力点应该放到明年。
再另外，最近美元有点凶，汇率这边还在打“空头”呢。
6问：央行和财政部酝酿第四轮债务置换方案，超 2 万亿债务限额空间打开，有哪些信息值得关注？
答：日本当年在房价泡沫出清的过程中，为了稳住经济，也催生了很多“僵尸企业”。
什么是僵尸企业？
它们会不断的吃掉“存量资源”，然后给出“低效”回报。
这被日本的经济学家认为是日本经济陷入长期“消失”的制度性因素。
过去国内经济能“成功”逆周期的一大“功臣”，就是居民债务。
1）居民债务托住了地方隐债扩张，也就“制造了”地方投资的企业中长期贷款。
2）居民债务又挤出了内需，让过剩产能继续以低价参与出口链并延缓人口红利的消失。
这么操作的“利”，是逆周期，解燃眉之急；
这么操作的“弊”，是居民部门的循环经济被打破，宏观被房地产绑架，产业丧失更好的生存环境。
所以每一轮置换的背后是什么呢？
是“利益”的转换，是成本的转移，是效率的降低。
以“不发生系统性风险”为目标，却会增加经济的风险。
这需要一点思考深度才能理解。
7问：中国独有的公摊面积为什么还不取消？
答：从宏观来说，公摊面积就是税，税不会主动取消。
只有被动取消。
什么是被动取消？
就是存量总和税率超过了买房者现金流的极限（包括地价/房价差/房贷利息/股东收益），于是宏观才会又降价又降房贷利息。
所以要用总和观念，公摊就是税的一部分。
8问：中产为什么普遍焦虑？
答：因为生活在一个普遍信奉物质达尔文的价值观体系中。
这个价值观里，人们媚上，也欺下，以此获得平衡。
但媚上和欺下都有道德上的损耗，对于一个平等的人类来说，这是“过剩”的情绪，常常表达于焦虑。
如果要摆脱这种焦虑，就从不要欺下开始。
然后就会发现不媚上了。
大家都一样。
9问：人到中年，你觉得什么才是最宝贵的？
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