今明两年不加息？加拿大浮动利率房贷激增！CIBC、TD和RBC再降利率! 政府继续吹大楼市泡沫
近来，由于普遍猜测加拿大央行在明年年底之前不会升息，许多加拿大人在按揭贷款时都选择了浮动利率，使得现在浮动利率按揭贷款量发生激增。
加拿大国家银行（National Bank）投资顾问金达伦（Darren King）在最近的一份报告中写道，7月份，各家银行所做的按揭房贷，包括续贷（renewal）和再贷（refinance）在内，有一半以上都用的是浮动利率。
现在加拿大新房贷中浮动利率占有份额51.3%，固定利率占有份额48.7%。浮动利率于五年多来首次占据主导地位。
加拿大国家银行：“浮动利率从未像现在这样受欢迎”
发生如此场面的原因之一，是固定利率和可变利率之间的利差在扩大。7月份，5年期固定利率要比浮动利率高出79个基点，达到自2018年6月以来的最大利差。在这种情况下，如果使用浮动利率而不是固定利率，月供不变时购房者可以提高9%的购买力。
不过银行已经在调低固定利率。据“加拿大按揭趋势”（Canadian Mortgage Trends）网站报道，在过去一周里，加拿大三家大银行都调低了固定利率。
CIBC、TD和RBC调低固定利率
RBC银行上周五（9月17日）调低利率，将无保险5年期固定利率调低25个基点至2.19%。至此，加拿大“六大银行”已有三家调低了5年期固定按揭贷款利率。另外两家银行是加拿大帝国银行（CIBC）和道明银行（TD Bank）。
CIBC也于上周五将其5年期固定按揭利率调低了5个基点，使其“特惠无保险5年期固定利率”降至2.39%，并将5年封闭期浮动利率调低至1.35%。
TD银行于上周四（9月16日）调低利率的幅度更大，达到45个基点，所以其“有保险5年期固定利率”已从2.34%降至1.89%，“无保险5年期固定利率”已从2.44%降至1.99%。
之所以如此，是因为近几个月来加拿大的国债收益率下降（固定利率通常受国债收益率的引导）。自8月以来，加拿大5年期国债收益率已从前两个月的1.01%降至0.8-0.9%。
本周二（9月21日），CIBC还再次调低了利率，将其“特惠无保险5年期固定利率”从2.49%更降低15个基点至2.24%，同时将其“有保险5年期固定利率”也调低了38个基点而至1.99%。
不在“六大银行”之列的加拿大汇丰银行（HSBC），也降低了几款5年期固定利率，如将“有保险5年期固定利率”降低10个基点调低至1.89%和“无保险5年期固定利率”调低5个基点至2.19%。
未来调高利率后影响不会太大
在贷款利率信息网站ratespy.com中，目前最低的5年起浮动利率只有0.98%，最低的5年期固定利率只有1.75%。
但如果将来利率上涨，会发生什么变化和带来什么问题？
现实是，在历史最低利率和“大房梦”的推动下，于疫情期间加拿大的按揭债务已经发生了剧增：
按揭贷款数量：据消费信用报告公司Equifax的数据，今年第二季度，加拿大共产生了41万份按揭贷款，是有记录以来最多季度性增长，比去年同期增加60%。
按揭贷款金额：据加拿大金融邮报报道，本国按揭贷款的规模也在增加，新办按揭贷款的金额平均为35.5万元，比去年增加22.2%。
Equifax还报告称，加拿大HELOC（房屋资产净值信贷额度）也比前一年增加了56.7%，达到了10年来的最高值。
按揭贷款激增，使得加拿大的整体消费债务已高达2.15万亿元，比加拿大的整个经济体量还要高。
也许人们觉得，以这样的信贷总量，如果利率上升则应该会带来严重的影响。不过金达伦认为，利率上升的影响会比想象的要小。他说，虽然现在多数按揭贷款使用浮动利率，但在未偿贷款中浮动利率的比例只有23%，另外加拿大几乎40%的浮动利率按揭贷款都是采用“固定月付额”的方法偿贷，所以即使利率上升，月供金额也不变，只是抵押物净值有降低。所以说，浮动利率和固定利率一样，利率上升所带来的效果只能逐渐显现，而不会立即产生严重影响。
加拿大新政府正计划提高“高比例按揭贷款”最高贷款额度。高比例按揭贷款是指首付低于20%的贷款。目前，这类购房者只能购买100万元以下的房屋，但如果新议案通过，这个100万元限额就会提高到125万，提高25%。
这类高比例按揭贷款的本意，是帮助低收入家庭入市购房的。但提高贷款限额后的情况就并非如此了。如果按照上限贷款125万元，家庭年收入至少必须有15.5万元，而且必须至少首付25万元。这样的家庭年收入要比加拿大中位家庭年收入高72%，差一点就可以挤进五分之一最高收入家庭之列。
“加拿大计划提高房贷额度以使房地产泡沫变得更大”
房地产信息网站BetterDwelling刊文指出，“信贷扩张可导致房价上涨”是个浅显的道理，因为“房价受到流动性的限制”是一个市场基本面。在加拿大长期住房供应不足的情况下增加信贷，增加部分必然会被“资本化”到房价中，从而推动房价继续上涨。
这也是2008年大衰退之前发生在美国的事。
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