狮城地产不能说的秘密！
REC
想象一下，你在新加坡
拥有这样的极品海景豪宅
在购买之初，
会多么兴奋和向往,
享受也可期待这样稀缺的资源，
价值也会水涨船高
然而，7年后......
在2010年，这位买家以1280万买下这栋圣淘沙的400平米海景。在2017年，以660万价格清盘出售，直接亏损超过600万。
如果你早知道持有七年后，会亏损600万新币，那还会为当初豪华稀有的海景买单吗？
如果我告诉你
同样在新加坡房市场，
同样的时间进场和出场
另外的一个地产价格却涨超过3倍
带来超过600万新币的利润
这样的反差，是否能启发您思考和研究？
……
新加坡特色的楼市
高收入，高素质的居民，较低的房价收入比，
绝佳的居住环境，令人无法抗拒；
而很多人进场之后发现，进场容易出场难，新盘看涨，但二手价格几乎不动，赚钱的大声，但亏钱的的不讲
为什么理想很丰满现实却如此骨感？
“ 新加坡房地产市场与中国市场
生态其实完全不一样
如果认知不一样，
投资原则不一样，
那么结果也会不一样 ”
-- 博纳地产：Kevin Feng 冯舟
继续往下，看个两个故事
01
医生问我一个价值百万的问题：“同样这个物业，你赚了几万块，我赚了300万，林先生赚了600万，从中你学到什么？“2018年5月, 我一个朋友付医生，给我简讯下面这则新闻「Breadtalk 1250万买Six Avenue的店铺」，他对我发了一个苦笑表情，我也回了个苦笑表情，因为是我们一起的一段经历：
2010我入行第三年，积累了一些不错的本地投资客户群。一个客户找我，说有间商铺要我卖，但要求是不可以登广告，只能发给熟客，合同价320万，还需要另外支付50万的现金。我很快拿了银行估价，最高银行估到300万新币。 卖方合同要320万，还要额外收50万的现金，不是一件易事，但我还是发给了我熟悉的客户群。很快一位医生回复我，碰面，研究，然后爽快给了1%订金支票加上一张50万的现金支票，买下这间店铺。医生拿到店铺，做了简单的装修和分割，租给了3个披萨，甜点，ATM和Singtel。
两年以后，医生将店铺转卖给一位做餐饮和零售生意的林先生，卖价680万，所以这位医生两年赚了大概300万新币。我暗想，这医生眼光真好，常常约医生聊天，请教投资的问题。林先生把店铺改成了卖红酒的店面。
2017年，那位林先生告诉我说这个店铺他要卖，心理价位是1280万。我当时觉得这个数目有点夸张。直到去年5月，报纸报出，新加坡上市公司BreadTalk 1250万买下这个店铺，从一家卖红酒的店面变成了Breadtalk旗舰店。最后，花680万买下这个房产的林先生赢利了600万新币！
后来医生与我喝茶时问我一个价值百万的问题：
“同一个物业，你赚了几万块，我赚了300万，林先生赚了600万，从中你学到什么？”
我思考了很久，因为启发很多。
一个启发就是：认知角度和深度不一样，结果不一样。 经纪的角度，投资人角度，和参与餐饮经营的人眼中，店铺的价值不一样，所以交易的利润也不一样，
另外一个启发：从此以后我把自己当作投资人，而不是经纪，以投资的眼光来做销售。
02
关于地产投资你一定听过：“地点，地点，地点”，
但如果我告诉你，这是个很大的谬论呢？
当你有充足的资金和预算，有如下两个住宅项目供你选择，一个顶级地段，一个普通的地段，你会怎么选择？
新加坡最顶级地段：3分钟到乌节路地铁
永久产权
购物中心之上
大牌开发商
新加坡西部：裕廊西
郊区地段
99年地契
我遇到的大部分投资人，当有充足的资金和预算，大部分都会选择一。
我们来看几乎同一时间买入和卖出，不同的结果：
投资最好的地点，五年内价格下跌30%，本金全部亏掉
投资普通的地点，五年内价格上涨100%，本金回报4倍以上
为什么相同的入场和出场时间，
投资新加坡最顶级的地点却亏损，
而普通的地点却有4倍的利润？
我2014年也投资了上海
现在回头看过去5年涨幅对比：
内环 < 中环 < 外环
也就是郊区涨幅竟然越大过核心区？
为什么很多大师说：地点最重要
而实际结果却相反？
“认知”有什么不同
新加坡市场的生态和节奏与中国城市不一样
很多人会说，过去十年在北京上海，随便投，房子都翻了好几倍，关键是敢全仓杠杆入场。而新加坡却是一个完全不同的生态: 每一个区域的价格走势都不一样，甚至同一区域的不同楼盘价格走势也不一样。
案例
Queens
Commonwealth
Tower
同样是Queens Town地铁附近的项目：Queens 价格在2013年到顶峰后开始下降，而同一时期Common Wealth Tower (CWT) 价格却开始上涨。
投资“原则”不同在哪里
如果你已经认识到，新加坡是一个不一样的生态，那你的投资原则是不是也需要改变？
比地点更重要的投资原则
1、入场价格
房地产投资，入场价格是最重要的。为什么投资最好的地点亏损，而差的地点还盈利？就是因为入场价格的不同。 寸土寸金的新加坡，本质上没有不好的地点，只有不好的入场价格。关键是如何判断每个区域的入场价格？
2、上升空间
新加坡不是一个暴涨暴跌的市场，房价波动很温和，操作起来杠杆容易，30%价格的涨幅即可带来100%的ROE。所以如何给房产估值，如何判断合理的上升空间和安全的出场价格，是投资的第二重点？
3、、、、、
篇幅有限，有缘相识，我再再细聊房地产投资的十大原则。
……
不了解、看不透、不赚钱是许多人投资新加坡地产投资人的现状如果你也在新加坡楼市寻找
在这里，或许可以找到你想要的解答
我是冯舟 Kevin Feng
新加坡房地产观察者，思考者，投资者
新加坡豪宅与商业投资 首选顾问
- 超过12年经验
- 经历三个地产周期
- 协助数百名投资者盈利出场
- 亲身投资五个国家
- Propnex博纳产业董事，中文精英队总监
豪宅市场数据透析派
- 唯一工科博士出身的豪宅销售冠军，擅长理性数据分析，深度看透市场
- 圈内人赞誉：看不透处，幸冯舟
- 主营业务: 豪宅+商业地产
个人目前投资情况
新加坡 (9区和10区)、上海、重庆、吉隆坡、新山 （包括公寓，商业和别墅）
客户评价：
我2015年结识了冯先生（Kevin Feng），他是新加坡地产界广受认可的投资者之一。直到现在，我始终很乐意倾听他对于新加坡和中国市场的分析，以及对地产投资方面的看法和分享。
他非常了解自己的能力圈（新加坡和中国），并且在能力圈范围内，严谨、客观地分享他的独到见解。2017年，我听从他的建议，进行了个人投资，也依靠一部分运气，我的账面收益达到了7位数。他对地段、房产估值和房地产周期的整体分析，都非常精准和犀利，使我在作投资决定时，尽可能多地运用逻辑，更理性看待问题，而不会一时意气用事。
在我心里，冯先生为人正直、守信用，深得客户信赖。和一大群所谓的房地产“专家”相比，这样的品质，显得更为珍贵。他不仅慷慨分享自己的见解，同时也能够虚心接受客户的反馈。能够学习冯先生的投资观，并且将他的建议学以致用，一直是我的荣幸。
--Alex Ng
新加坡家族办公室董事
地产基金管理人
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每个人都有各的「投资原则」
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