一铺养三代，还是三代供一铺？
“一铺养三代”，是过去几十年来中国老百姓广为人知的投资理念，很多人认为，商铺租金高，只要投资一间商铺，就能躺着数钱。有些地方甚至还把商铺作为婚姻门槛和保障，商铺价格一度在民间被炒得火热，尤其是三四线小城市，对商铺投资极为迷恋。
但正如韩非子所言“世异则事异”，商铺投资风向已变，“三代供一铺”或许都不夸张。商铺投资无异于一次小型创业，不仅需要技术还得需要足够多的运气。
下文就将从经济、税务成本的角度分析投资商铺的风险，以及如何合理的进行资产配置。
商业地产饱和已经积重难返
圈内人都知道，从2014年开始，“商业地产行情大变”。统计数据显示，2015年全国已开业的购物中心有4000多家，每年以400家左右的速度在递增，到2020年，开业的将超10000家。2015年全国50个重点城市综合体非住宅总体量已达5.64亿平方米，同2013年相比增长率高达77%，明显开始供应过剩。
连续多年超大供应量逐渐入市，一二线都已饱和（虽然饱和是相对的，如新建城区急需商业配套），竞争激烈，成本升高。开发商拼命向三四线转移，市场看似大，但风险也不少：前期利润却少得可怜，缺乏专业的开发商，运营不够专业，导致没有利润可赚。
任志强则用数据说话：从库存的角度看,麻烦的是写字楼和商场，一年销售2亿多平米，现在库存是2亿多平米，比例是1：1。
2018年，全国新开业大型商业项目约527个，商业体量高达4750多万㎡。而在2019年全国拟开业购物中心项目约982个，商业总体量约8622万㎡。对比近三年数据，全国商业体量再创新高。上海的人均购物面积已是东京的3倍，而成都依然坐稳了全球人均购物面积最高的城市头衔。
综上所述，商业地产过度饱和，房地产暴利时代已一去不复返，“只住不炒”国家大政策下开发商资金极其短缺，地产项目追求短平快，也很难有精品出现。商业地产过剩，最终只会赢者大赢、输者大输。赌注很大，风险很高很难控，代价很大。
这一切都决定了投资商铺大势已去。
商铺投资，跑的赢人民币汇率才算赢
商铺投资收益主要包含两部分，一是物业的增值，二是租金的收益。
看中物业增值的是投机，看中长期租金收益的是投资。当下市场环境靠商铺物业增值已不现实，物业增值只能是附加值，租金收益才是首要考量。
投机收益与投资收益，都与人民币利率密切相关，实际就是算投入产出比。10年前投资商铺赚得盆满钵满，每年租金回报大约8%左右，12年左右可拿回本金。
但近几年的数据一路下滑，大部分商铺的回报率在2%-5%，投入自己至少要套牢20年。即便不考虑通胀，收回成本也高，无疑是劣质投资品。但很多人并不会算这笔账。
而且，最重要的是，在中美贸易战越演越烈的大背景下，为对冲关税上浮，人民币下行压力巨大。这一直接兜底的数字，直接决定了收益水平。除非物业升值跑赢汇率，不然无法对冲资产贬值。
商铺倒手费用高、又难出手
即便拥有较好的商铺，在收割利益时也难免“很扎心”。
首先被诟病的就是其高昂的交易费用。
二手商铺交易税费的计算极其复杂，一般单次交易就需支付整体价格的20%-30%作为税费，足以吞噬掉商铺增值带来的收益。如所在城市的商铺贷款限制多，商铺生意不好，很容易砸在手里。
交易税费高、杠杆率低，注定商铺的流通性差。所以开发商售卖时，都已提前透支三五年的升值空间，售价已是三年后的预估价。而且好地段的优质商铺开发商一定会自留，很难捡漏。
而租赁收益更是变化莫测。它受到地理因素、商圈形态、商圈素质、周边人口结构等多重因素共同作用，还不乏多种偶然因素。归根结底，租金收益要看供需本身，核心指标就是店铺的“到店人流量”，而不是地段人流量和片区人流量。
如果投资时看走眼、被开发商忽悠，买了大商场旁边人流量很大的商铺，或是大型商场里的产权式商铺（所谓有专业公司代运营，只负责买、坐等分红）的都是大坑。或因两个大牌的入驻宣传、高回报的诱惑就着急入场，现在大多数开发商为了销售，营销形式天花乱坠，很多都是不切实际的承诺。到时候不管是合同取消或者是三五年过去开发商停止补贴导致大牌撤场都是很有可能的。
从整个商业地产发展的过程来看，周期过长、财务成本太高已经严重制约了行业的健康发展。导致投资者更看重“土地增值”而非“租金收益”。经济和市场上行之时，重点关注投资回报率的高低；而现在的投资决策必须首先考虑和评估投资的退出机制与具体路径。避险，才是正确选择。毕竟赚到口袋里的辛苦钱不能随便扔出去。
整体来说，商铺二手市场低迷，政策严控，流动性十分低，交易市场普遍有价无市，投资人易入难出。
传统商铺难以为继，寻求差异化经营
受传统商业转型影响，互联网经济、电商业态崛起，加上近几年VR、新零售等影响，对线下冲击极大，实体经济受挫严重，传统商铺生存环境堪忧。商铺转租率奇高，空置率难以控制。
更雪上加霜的是，当前商业地产同质化现象比较严重，真正有特色的、差异化明显的实体店稀缺。个性化模式是未来商业地产的趋势之一。
商业地产的基因有四个：地点、大小、设计、建筑，商场开发除了拿地、开发等环节之外，还涉及规划、定位、招商、运营等复杂的链条。如果企业只有建造和销售经验，就很难运营好，导致许多商铺缺乏合理规划，较为混乱。要么同质化低端商业扎堆，要么服务型店铺稀缺，商铺圈生态极不均衡，质量水平参差不齐，劣币驱逐良币，也直接影响个体商铺投资收益。
据麦肯锡2017年中国消费者调查，近四成90后消费者希望获得更好的购物环境、服务和产品，并不介意为此付出更高的价格。但网红品牌频出的今天，热门店铺的“寿命”却参差不齐。据国家统计局数据，2017年1—5月，停业的餐厅平均寿命为508天，难以撑过典型的3年租期。
商业不良资产率上升，投资极有风险
再回来看商铺投资大数据。随着行业银根收紧，基金、保险资金投资方向的约束，大量商业地产不良资产涌现，散户商铺投资利益难以保障。
据统计，2019年1-4月份，商业营业用房（商铺）销售面积同比又下降了8.8%。4月末，商品房待售面积5.1亿平方米，比3月末减少266万平方米，但商业营业用房待售面积反而增加30万平方米。难怪许多三四线的商铺开始大面积沦为仓库。商业地产经常会面临一个周期性和结构性过剩的问题。周期性的过剩在于部分购房资源导入到住宅市场，使得潜在的商业地产认购资金减少；而结构性过剩主要是商业项目的更新换代的时间和周期是比较长的。
从投资角度讲，商铺没有多大竞争力，而且商铺和公寓一样，现在和未来都不可能有政策红利。虽然住宅限价或许为商铺挤出一丝空间，加之很多互联网企业开始重返实体（例如天猫、京东做实体小店，也有家居建材企业积极投入新零售体验店），可能带来线下体验式红利，但效果也是微乎其微的。
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