各种拿地模式的涉税分析 Ⅱ

Preface

前 言

上篇小必给大家带来了国有土地使用权出让、集体土地使用权转让、在建工程转让模式下的涉税分析。

接下来小必继续股权收购、司法拍卖模式下拿地的涉税分析。

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股权收购

股权收购的运作模式分为直接股权收购，或者先将土地资产剥离到新的标的公司后再收购。

💡 涉税分析

增值税

①直接股权收购，不会涉及到企业的土地使用权权属发生改变，不属于增值税的征税范围。

②第二种方式，将土地资产剥离到新的标的公司，符合通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的土地使用权转让行为亦不征收增值税。

土地增值税

①直接股权收购，被收购公司并未直接转让国有土地使用权，不属于土地增值税的征税范围，不应征收土地增值税。

但国税函(2000)687号文件中提到，以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，应按土地增值税的规定征税。

②对于第二种方式，房地产开发剥离的过程必定会涉及土地增值税。根据财税〔2018〕57号（2020年12月31日到期），改制重组中的土地使用权转移，暂不征土地增值税，但是此政策不适用于房地产转移任意一方为房地产开发企业的情形。

企业所得税

企业股权收购、资产收购重组交易，被收购方应确认股权、资产转让所得或损失。收购方取得股权或资产的计税基础应以公允价值为基础确定。被收购企业的相关所得税事项原则上保持不变。

如果符合特殊性税务处理（股权收购、资产收购50%，股份支付85%，对于第二种方式，资产剥离12个月内再转让股权，则不符合特殊性税务处理的规定），则被收购企业的股东取得收购企业股权的计税基础、收购企业取得被收购企业股权的计税基础，都以被收购股权的原有计税基础确定；收购企业、被收购企业的原有各项资产和负债的计税基础和其他相关所得税事项保持不变。

非股权支付部分对应的资产转让所得和损失仍应在交易当期确认，并调整相应资产的计税基础（非股权支付对应的资产转让所得或损失＝﹙被转让资产的公允价值－被转让资产的计税基础﹚×﹙非股权支付金额÷被转让资产的公允价值﹚）。

直接股权收购

印花税双方按“产权转移书据”以所载金额0.5‰贴花。对买卖、继承、赠与所书立的Ａ股、Ｂ股股权转让书据的出让方按1‰的税率缴纳印花税，受让方不再征税。

对于第二种方式，除股权收购相关印花税外，剥离土地使用权资产还会涉及缴纳不动产权转移的印花税。

契税

根据财税〔2018〕17号（2020年12月31日到期，但延续可能性较大）文件规定，在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。

对于第二种方式，将土地资产剥离到新的标的公司，属于同一投资主体内部所属企业之间的土地划转，免征契税（财税〔2018〕17号，2020年12月31日到期）；再转让标的公司股权同股权转让的规定，不征收契税（财税〔2018〕17号，2020年12月31日到期）。

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司法拍卖

对于上篇提到的在建工程转让模式须完成开发投资总额的百分之二十五以上方可转让，而司法拍卖土地则不受此限制。

💡 涉税分析

司法拍卖方式取得土地的涉税处理与在建工程转让涉及的税费类似。但在司法拍卖中，一般《拍卖规则》或《拍卖成交确认书》中都会有载明“过户时所产生的一切税、费、金等均由买受人承担缴纳”，但买受人承担的被执行人税费后取得的税收缴款书或其他完税凭证上的纳税人仍是被执行人，所以此税费支出可能存在无法在企业所得税税前扣除的风险。

另外拍卖土地所涉及的土地增值税，部分地区有明文规定，在相关资料不完备的情形下，可适用核定征收，如南宁市范围内纳税人拥有的土地使用权经法院拍卖,且无法根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》有关规定据实计算增值额的，按8%核定征收土地增值税。

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