2019、2020年国内购物中心的销售额趋势分析
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来源： 王玮商业地产课堂（ID：gh_a6607410518c）
本文字数：2020，阅读时长大约2分钟国内购物中心市场的问题的系统和深入解析
4月10日受楼宇经济促进会的邀请，国际购物中心协会市场专委会亚太委员 王玮为成都地产界的朋友们作了一个《以网络思维开启楼宇企业决策新思路》的宣讲。
这也是王玮先生第一次正式用全球最前沿的复杂网络理论即网络思维的研究方法对包括国内购物中心市场的问题做的一个系统和深入解析：
首先根据上海购物中心协会的购物中心发展报告，上海2019年的购物中心的总数为290个，总销售额为2010亿元。如果根据传统的正态分布的线性思维逻辑，不难想到以下两个数据：
1）上海购物中心的平均销售额约为7亿元；
2）70%的上海的购物中心都会达到或超过7亿元这个均值。
如图1a所示：
图1a 图1b
而事实是，上海购物中心的销售额是呈二八分布的。
二八分布的网络根据巴拉巴西的定义叫作“无尺度网络”，因为其不像正态分布的网络有一个平均代表值（比如我们以为的7亿元），所以称之为“无尺度网络”，见图1b。
只得一提的是，上海购物中心的二八分布现象不是个别现象，从国际购物中心表现最好的澳大利亚市场到国内购物中心领导企业华润置地和恒隆集团等都无一例外地遵从二八分布的幂律法则。
二八分布并不是说20%的购物中心准确地拥有80%的销售额或租金收入，而是强调了一个少数占优或占多的原则。而研究发现，所有区域市场和购物中心连锁企业都服从二八分布的幂律法则。
唯一的区别可能是“平均偏离度”的幂次方数值。根据上海购物中心协会的发展报告，排名前30的购物中心占据了上海购物中心50%以上的销售额，则为寻找和确定关键的“平均偏离度”的幂次方提供了最重要的线索。
依据二八分布的原则，不难找出上海购物中心市场销售额分布的幂次方，对上海购物中心的情况作出一个八九不离十的总体判断。从而彻底扭转人们之前以为那种其实并不存在的正态分布的想象。
王玮先生根据上海购物中心协会最新发布的2020/2021年度的购物中心发展报告。对2020年的上海购物中心的销售情况作了更新，将2019年和2020年的两条幂律曲线对比显示，如图2所示：
图2：2019年（左）和2020年（右）上海购物中心销售额分布
将上海购物中心的数量在横轴上分为十组，每30个为一组，最后一组的2019年为20个，2020年为36个，但是因为其处在长尾的尾部并不影响分析的结果。
从两条曲线的对比可以看到，排名前30购物中心的销售额2020年的情况甚至比2019年更好，尽管受疫情影响上海购物中心总体销售额是下降的。
根据上海购物中心协会在报告中披露的2020年排名前23个购物中心的销售额就占到了上海购物中心销售总额50%以上的这个数据。通过幂律曲线可以得出，2020年上海排名前30的购物中心占到了上海购物中心销售总额的56%以上（比2019年增加了6%，平均分离度进一步加大）。
这也和上海恒隆广场和国金中心等标杆项目销售额不降反升的情况非常吻合。但是占上海购物中心90%以上的大多数项目的销售额，其实是下降的。
而通过幂律函数的曲线可以很清楚地呈现这个“头部更高，衰减更快”的变化。这里将上海购物中心的两条幂律曲线重叠放置，清楚地显示这种变化，见图3。
图3中的蓝色柱为2019年的数据，黄色柱为2020年的数据。用红色的幂律曲线代表2020年的变化，2019年依旧为蓝色，则可以清楚地看见2020的头部更高。并且在“31-60”后，红色的曲线就落到了蓝色的下方。两条曲线的幂次方分别为负的1.5和负的1.7,这其实是幂律法则告诉我们的比规模变量更重要的一个状态变量！
在进一步研究2019年和2020年国内购物中心销售额的分布情况时，考虑到获取国内市场的综合数据就不像上海那么容易了（上海作为国内最前沿的零售市场，在数据统计方面一直也是做得最好的），虽然很多媒体和网站都有各种各样数据的报道，但不是数据不完整，就是将百货商场和购物中心混为一谈，为分析带来很多困惑。
在以《新商网》对2019年和2020年国内购物中心销售额情况数据为基础，对比《赢商网》和《联商网》等平台公布数据，以及追踪相关地产企业的年报等数据核实之后，获得了以下2019年和2020年的国内百强购物中心销售额的分布图（个别项目依然存在偏差，但准确性已基本可以把握）：
图4：2019年和2020年国内百强购物中心销售额的幂律分布对比
一个有趣的现象是，与上海购物中心的销售额的分布的走势很类似，国内百强购物中心的销售额分布同样是2020年比2019年头部更高和长尾部分衰减更大。两条曲线的转折发生在排名第20的购物中心附近。
根据2019年和2020年国内购物中心的两个幂律函数的计算，可以得出以下两个数据：
1.国内超10亿元的购物中心总数：2019年为497个，2020年只有221个。
2.国内排名前500的购物中心总的销售额：2019年为8911亿元，2020年为7025亿元。
我一直很关注超10亿元购物中心销售额这个数据，因为这是购物中心投资回报的一个门槛。2019年，超10亿元销售额的购物中心有接近500个，大约占到了国内5000个在营购物中心总数的10%，比较符合逻辑和实际情况。
而对于国内排名前500名的购物中心销售总额的观察也是一个很有意义的数据，2019年这个数据达到了8911亿元，2020年仅为7025亿元，降幅达21%，明显高于上海的9.7%。但是从全国市场看，这个降幅是合理的。
来源 | 王玮商业地产课堂（ID：gh_a6607410518c）
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