太古、恒隆、龙湖、华润…15家标杆开发商财报盘点，近半数下滑

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作者 | 新商网编辑部

时值2022年4月，恰逢房企财报披露集中期。新商网特此梳理了包括恒隆地产、太古地产、九龙仓地产等港资开发商，及华润置地、万科集团、万达商管、龙湖集团、宝龙商业、招商蛇口等多家内地开发商在内的共计15家房企财报。（根据财报发布时间排序）

以期用直观的数据，更加量化的方式，盘点商业地产的2022年记忆。

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《2021&2022全国首店经济发展报告》

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#01

港资开发商

恒隆地产

1月31日，恒隆公布2022年全年业绩：从整体营收上看，恒隆集团总收入109.41亿港元，同比增长0.20%。同时，恒隆地产2022年度的总收入达103.47亿港元，同比增长约0.25%。二者的营收可基本视为与2021年持平。同时，公告称，恒隆集团营业溢利下跌2%至港币76.83亿元。

值得一提的是内地商场方面，即使面对反复的疫情影响，2022 年下半年的内地租赁收入仍然较上半年增长 8%，甚至与 2021 年下半年的历史高位持平。2022 年的整体收入按人民币计值较去年上升1%。

恒隆内地商场共10座，其中7座高端商场，3座次高端商场。报告期内，恒隆内地商场总收入约46亿元。其中，高端商场板块总收入约40亿元，次高端商场板块收入约6.3亿元。总收入结构中，高端商场仍然是恒隆商场板块收入的主力。

上海恒隆广场以15.95亿总收入、单面积收入2475元/㎡/月，成为恒隆旗下最赚钱的商业物业。此外，大连及武汉恒隆广场收入按年分别增长40%与52%，主要受租出率持续提升和租户组合优化带动。

九龙仓置业

3月7日，九龙仓置业地产投资有限公司（以下简称"九龙仓置业"）发布2022年全年业绩公告。公告显示，公司基础净盈利减少5%至61.75亿港元，投资物业盈利减少2%至63.46亿港元，酒店亏损收窄至1.68亿港元。若计入投资物业重估亏损，则集团录得股东应占亏损88.56亿港元（2021年盈利43.91亿港元）。

营收方面，2022年九龙仓置业收入124.59亿港元，同比减少22%，营业盈利为港币88.41亿元，同比减少2%。

对于收入下降22%，九龙仓置业称主要是分阶段撤出非核心的发展物业分部所致。营业盈利和基础净盈利跌幅较为温和。

太古地产

3月9日，太古地产（HK.01972）发布2022年全年业绩：集团实现营业收入138.26亿港元，同比下降15.27%，股东应占基本溢利87.06亿港元，同比下降9%。财报中显示，集团最主要的收入来源为物业投资，该部分为123.4亿港元，占比近九成，其中包括办公楼租金收入60亿港元和零售物业租金收入58.5亿港元。

集团表示中国内地目前是公司收益增长的主要来源之一，其中零售物业则以“太古里”和“太古汇”最具有知名度，目前已经落成的包括北京三里屯太古里（全资）、北京颐堤港（持有50%权益）、广州太古汇（持有97%权益）、成都远洋太古里（持有65%权益）、上海兴业太古汇（持有50%权益）和上海前滩太古里（持有50%权益）。

整体来看，中国内地应占零售销售额（三里屯太古里西区和前滩太古里除外）下跌20%。其中，北京三里屯太古里及颐堤港、广州太古汇、成都远洋太古里和上海兴业太古汇零售销售额于2022年分别比上年下跌了26%、26%、11%、15%及36%。

从租金角度来看，中国内地零售物业的应占租金收入总额下降5%至42.42亿港元，撇除租金支援摊销和人民币升值的影响，租金收入总额上升4%。

嘉里建设

3月29日，嘉里建设公告2022年度业绩：报告期内，嘉里建设录得综合收入145.9亿港元，按年下跌4.8%；发展物业销售贡献收入85.43亿港元，按年增长2.1%。

年内，集团物业租赁收入为 49.91 亿港元，与去年同期比较下跌 6.6%，投资物业租赁收入毛利率 74%，同比下降1%。其中，香港投资物业录得收入 11.99 亿港元，按年下跌7.1%。未计入在2022年上半年向租户提供的一次性租金宽减，以及香港两个已出售货仓的租赁收入，投资物业收入为 11.42 亿港元，下降 2.6%。内地投资物业收入37.92亿港元，同比下降6.4%。

截至2022年12月31日，集团管理的主要投资物业组合楼面面积合共 1,631 万平方呎，包括办公室、零售、公寓、酒店及货仓。主要投资物业组合之中，香港占 19%，内地则占 81%，分别为集团应占总楼面面积 311 万平方呎及 1,320 万平方呎。

#02

内地开发商

万达商管

1月12日，万达商管公布2022年企业业绩：全年收入553.1亿元，完成年计划的 99.6%，同比增长7.4%；租金收入508.5 亿元，同比增长8%；商铺出租率98.7%；租金收缴率100%；开业55个万达广场，完成年计划100%；累计开业473个项目，管理商业面积6556万平方米，其中租赁面积4445万平方米，同比增长11%；在建万达广场187个，商业面积2195万平方米；可比万达广场客流为2019年的79%，可比广场销售收入为2019 年的103%（其中线上销售同比增长163%），大幅高于行业水平。

2023年万达商管拟开业量仍维持在第一名，计划新开约50个购物中心，其中80%以上采用轻资产模式，即由万达商管运营，并收取约30%的租金利润分成。

龙湖集团

3月17日，龙湖集团发布2022年度业绩公告：2022年龙湖集团实现营业额2505.7亿元，同比增长12.2%，实现归属于股东的净利润243.6亿元；剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利225.4亿元，同比增长0.5%；毛利额530.4亿元，毛利率21.2%。

2022年，由运营及服务业务组成的经营性收入实现236亿（不含税），同比增长25%，经营性利润占比达27%，利润结构更加优化。

龙湖集团全年如期新增运营商业项目15座，其中12座为重资产项目，3座为轻资产项目，轻重并举，持续深化龙湖商业在重点城市的网格化布局。南昌、青岛、沈阳、宁波等地迎来首座天街开业运营。

截至2022年12月底，龙湖商业已进入全国32座城市，在手商业项目139个，累计开业运营商场达76座，已开业运营商场建筑面积为722万平。得益于稳定的出租率及租金结构，龙湖在商业运营方面租金收入同比增16%至94.3亿元。

2023年，龙湖商业计划开业10余个新项目：杭州国芳天街、武汉滨江天街、宁波海曙天街、苏州胥江天街、海口光年天街、长沙芙蓉天街、北京北苑天街等项目即将在2023年开业。

招商蛇口

3月20日，招商蛇口发布了2022年年报。报告期内，公司营业收入1830.03亿元，同比增长13.92%；归母净利润42.64亿元，同比下降58.89%，受行业整体下行影响，公司业绩有所下降。其中，集中商业运营收入（未扣除租金减免金额）为12.89亿元，实现EBITDA4.69亿元。

于运营层面，2022年末，招商蛇口管理范围内集中商业在营项目33个，总经营建筑面积约288万平方米；在建及筹开项目41个，总建筑面积约404平方米。

2022年，厦门海上世界、成都招商大魔方、常熟琴湖溪里花园城、十堰招商花园城、苏州金融小镇会客厅、上海东虹桥中心、南昌·赣电九方荟等7个集中商业项目开业，开业率均超过90%。

2023年，招商商管将迎来12个商业项目开业，广东湛江招商花园城、成都天府招商花园城等重磅项目即将开业。

豫园股份

3月23日，豫园股份发布2022年度业绩报告：报告期内，公司实现营业收入501.18亿元，归母净利润38.26亿元，同比增1.52%。公司同时公布分红草案，拟每10股派发现金红利人民币3.50元（含税），分红总额13.58亿元，实现上市以来年年分红。目前公司财务状况稳健，在手现金充沛达108.45亿元。

商业管理集团2022年全年总销售额 60 亿+，新增会员 178 万人，会员销售占比达 33%；由点及面逐步铺开联营体系，全年联营面积占比约 37%。年报显示，该公司核心商业物业豫园商城一期，在豫园内圈拥有约 10 万平方米的商业物业（已建成），年人流量约 4500 万 人次（正常年份），具有极强的区位优势。

2022年，公司全资子公司复祐实业与云玓企业联合获得了福佑路地块项目。未来，该公司旗下豫园商城一期、豫园商城二期、福佑路地块项目将形成大豫园片区联动开发，打造东方生活美学客厅，构筑具有国际影响力的文化地标。

瑞安房地产

3月23日，瑞安房地产公布2022年业绩。2022 年，瑞安房地产收入为155.65亿元，同比减少 11%；2022年录得净利润14.75亿元，股东应占溢利为9.06亿元。商业物业组合方面，受到向租户提供的租金减免影响，租金及相关收入（包括合营公司及联营公司）总额为28.02 亿元，按年减少 4%。

截至2022年12月31日，瑞安新天地拥有及管理11项已落成投资物业及两个合营项目，分别为上海的企业天地5号和湖滨道，以及南京国际金融中心。

2022 年，物业组合（包括企业天地 5 号和湖滨道，及南京国际金融中心）所产生的租金及相关收入总额23.96 亿元，按年下跌8%，其中 70%的租金及相关收入来自上海的物业组合，其余则来自中国其他城市。2022 年，物业投资约占瑞安新天地总收入的 75%，零售及办公投资物业分别占物业投资租金收入的 58% 及 42%。

华润置地

3月29日，华润置地公布2022年度业绩。2022年，华润置地购物中心营业额137.6亿元，同比降低1.3%（还原年内减租影响，同比实际增长13.0%），出租率96.2%，同比降低0.8%。截至2022年12月31日，集团在营购物中心面积798万平方米，同比增加19.3%，权益面积660万平方米。

截至2022年12月31日，华润置地投资物业土地储备面积为987万平方米，权益面积为682万平方米。其中，商业土地储备面积673 万平方米，占比68.2%，重点布局北京、上海、深圳、广州、杭州、南京、 成都等30个核心城市。华润置地表示，以购物中心为代表的投资物业是集团重点发展的业务板块，未来两三年仍将是新建购物中心投入运营的高峰期。

公告显示，2022年内，华润置地新开13座购物中心，其中包括6座万象汇、4座万象城、2座万象天地及首个万象食家项目。

2023年，计划开业12个商业项目：杭州城北万象城、兰州万象城、昆明万象城、长春万象城、杭州中心、重庆万象城二期、南京燕子矶万象汇等重磅项目即将开业。

万科集团

3月30日，万科集团发布2022年度报告：截至报告期末，实现营业收入5038.4亿元，同比增长11.3%；归属于上市公司股东的净利润226.2亿元，同比增长0.4%；扣非净利润197.6亿元，同比下降11.7%。

报告期内万科集团商业业务(含非并表项目)营业收入87.2亿元，同比增长14.3%。其中，印力管理的商业项目营业收入54.8亿元，同比增长4.8%，整体出租率93.2%，同比下降2.1 个百分点。

万科集团累计开业 242 个商业项目（含 138 个社区商业项目），建筑面积 1,227.7 万平方米；规划中和在建商业建筑面积为 365.4万平方米；其中印力累计开业 102个商业项目（含 23个社区商业，29 个轻资产输出管理项目），建筑面积 868 万平方米；规划中和在建商业建筑面积为 124.4 万平方米。

根据年报显示，2022 年万科集团 25 个商业项目如期开业，建筑面积 91.8 万平方米。

宝龙商业

3月30日，宝龙商业发布2022年年报。报告期内，宝龙商业实现营业收入25.49亿元，同比增长3.5%；毛利润8.34亿元，毛利率稳定在接近33%；归母核心净利润5.17亿元，同比增长4.8%；其中，宝龙商业实现商业运营业务收入20.58亿元，同比增长2.0%，占总收入的80.8%，其中来自第三方项目收入2.11亿元。

2022年，宝龙商业新开8个项目，截至报告期末，宝龙商业已签约零售商业物业142个，运营服务的合约建筑面积约为1520万平方米；共有93个已开业零售商业物业，已开业建筑面积约为1060万平方米，同比增加7.0%。

2023年，宝龙商业计划开业包括余姚宝龙广场、景德镇宝龙广场、金华金义宝龙广场、徐州和信宝龙广场、杭州拱墅宝龙广场、邳州宝龙广场、临海宝龙广场等在内的13个项目，其中购物中心不少于8个。

新城控股

3月31日，新城控股公告披露2022年年报，期内实现营业收入1154.57亿元，较上年同期下降31.37%；实现归属于上市公司股东的净利润13.94亿元，较上年同期下降88.94%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润7.27亿元，公司整体毛利率为20.03%。

报告期内，公司实现商业运营总收入首次超百亿为100.06亿元（包含：商铺、办公楼及购物中心的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入），同比增长15.82%，占公司业绩贡献比重逐步提高。

期内，新城控股新开业15座吾悦广场，当中包括南昌等11座重资产吾悦广场。截至报告期末，公司在全国140个城市布局194座吾悦广场（157座重资产，37座轻资产），已开业及委托管理在营数量达140座（126座重资产，14座轻资产），开业面积达1319.74万平方米，出租率达95.13%。

在轻资产方面，2022年，14座管理输出的吾悦广场实现商业运营收入7亿元，占商业运营总收入7%，较2021年占比提升三个百分点。

据透露，2023年计划新开业吾悦广场及委托管理在营项目20座。

大悦城控股

2022年，大悦城地产实现营业收入208.31亿元，同比增长69.2%；其中，物业开发收入164.84亿元，同比增长130.6%，交付物业结算面积和平均结算单价分别增长99.7%和15.5%。期内，大悦城地产购物中心业务实现销售额约248亿元，租金收入录得约21.58亿元，购物中心平均出租率93%。

2022年，大悦城控股商业在全国新开了武汉大悦城、青岛即墨大悦春风里、绍兴国金大悦城3大商业项目；截至2022年年末，大悦城控股商业已在全国超20个城市拥有40余个项目。

2023年，包括成都天府大悦城、北京京西大悦城，无锡江南大悦城、成都金牛大悦城等6大项目将开业。

融创服务

近期，融创服务发布2022年度业绩：从经营情况来看，2022年商业运营管理收入约为1.48亿，全年总销售额61亿，总客流量1.1亿人次，整体表现与2021年同期基本持平。

在轻资产拓展方面，2022年新增3个第三方项目，截止报告期内，融创商业累计已签约管理35个项目，覆盖21个城市，签约面积约412万平方米。

2023年，融创商业计划开业5个项目。其中，1月份开业的淮安国联·融创ins park在开业期间实现销售额约2500万，客流量突破36 万人次，已成为淮安商业市场的商业新星。

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