爱琴海集团「十年」顽新蜕变，卓越资产管理运营平台启浪前行
头图 | 爱琴海集团
作者 | 静马
十年光景犹如流水湍湍，爱琴海集团（以下简称“爱琴海”）度过了稳扎稳打到激流勇进的十年，多少繁华往事已付笑谈中。在这十年间里，爱琴海持续磨砺商业品质，为国内商业市场注入源源不断的新鲜气息与蓬勃活力。
置身于浮浮沉沉的商业市场中，爱琴海站在十周年历史转折点，开始寻求新的破局路——果决地撕掉本来专注轻资产的商业运营公司的标签，逐步升级蜕变为专业的资产管理运营平台。
商业地产与资本洪流
绝大多数人对于商业地产的认识局限于这是一栋钢筋水泥建筑，更多地将商业地产的属性归置于地产视角。但是商业地产并不止地产属性这一样，它同样拥有着商业属性与资产属性。
一来，商业地产是一个生财的工具，通过对建筑空间的有效利用来获得收入，其要点是运营；二来，它也是一个金融工具，通过对不同成本的资金进行有效利用以此获得资产，并在产业周期中通过买进和退出来获得溢价。
这二者为商业地产迈进资管时代奠定了坚实基础，资产管理方因而能够快速以资管角度入局开展全流程的运营管理。
资本无处不在，商业地产也始终处于资本的洪流中被裹挟着不断向前。
根据2023年政府工作报告指出，中国房地产经过史无前例的三十年高速发展后，我国常住人口城镇化率已超过 65%。在快速解决了人居住问题同时，也产生了近6亿平米，超过 7000个购物中心资产。
如此庞大的存量商业数据，标志着商业地产正式进入存量时代。
由于早期铺设的“盘子”太多，很多开发商都处于承压状态：前期投资巨大，但后期回报率却惨不忍睹。加之项目本身造血能力弱，无法产生源源不断的充足现金流进行供给。尤其在大疫三年期间，大量购物中心资产更是呈现出极低回报率、过高空置率等现象。
如今疫情已然翻篇，摆在众多资产持有者面前的问题便是如何提升存量资产效率。越来越多的商业资产持有者开始关注商业资产运营，并试图通过专业的资产管理手段实现资产增值。
闻道有先后，术业有专攻，商业地产面临的这些难题亟待专业团队提供支持与解决方案。需求产生市场的商业闭环，使得专业资产管理公司遇见了自身发展的天赐良机。
为资产持有方排忧解难，资产管理公司通过精细专业的资产管理方案实现购物中心的资产增值与内部造血，在确保稳定现金流的情况下最终达到项目的长期收益目标。锚定目标，选对路径，往往难题能够迎刃而解，资产管理公司的重要性和作用不言而喻。
纵观国内外地产行业可以发现，房地产大市场及融资端口变化正在加速行业更加专业化及规范化。在国外房地产市场中，催生出一批批专业头部资产管理公司，他们充分意识到当资金和产权管理从资产管理全流程中剥离出后，专业的资产管理才是重中之重。
值得一提的是，今年3月REITs试点首次纳入商业不动产。“优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs”，政策的东风在行业中遍拂，商业地产迈进资管时代已经呼之欲出。
从宏观政策到中观市场环境再到微观资产要素，无疑都在为爱琴海指明创新发展的坦途大道的方向：商业资管的专业化、规模化及市场化发展将成为必然，赛道未来也会逐步向头部聚集。
在这场既有市场更新，又有路径创新的行业转型升级大潮中，本就处于头部商业运营公司队列的爱琴海毫无疑问成为了其中的变革者之一。在多重因素的加持下，爱琴海选择搅动资产管理的一汪池水，这是不断夯实集团实力、提升集团操盘能力的必由之路。
爱琴海搅动资产管理池水
“不谋全局者，不足以谋一域”。专业的爱琴海，向来只做专业的事。爱琴海作为第三方商业资产管理公司，总结了一套“爱琴海式”的资管逻辑。
打造投融建管退全链条架构，实现资产利益最大化
相对单纯商业运营，爱琴海更加明白资产管理与商业运营的区别所在。故而爱琴海坚持从更具生命周期的视角出发，关注整个商业资产投融建管退全流程，以便能够实现全生命周期资产利益最大化。
爱琴海的流程支撑点，具体细化到了项目研判与投资测算、项目开发施工承建、建筑设计与场景改造、到项目的开业运营、资本证券化操作。每一个细致入微的流程支撑点，都是爱琴海基于项目全生命周期的成长节奏而一一摸索出来的重要节点。
提供灵活合作模式，精准狙击个性化资产需求
爱琴海的最大亮点之一，就是能够根据不同资产持有方的个性化需求，实现灵活多样合作模式的基础上，提供更加人性化的定制式的资产管理运营模式。其中，灵活的合作模式包括分润、租赁、委托管理和专业顾问等。
目前，爱琴海是商业资产运营管理领域市场化合作最多的公司之一，已为国内103位资产方提供资产经营方案和服务，在2013-2022年间爱琴海保持平均每年10+座项目获取。
爱琴海的眼光从来不囿于单一的管理模式，而是在寻求更多的机会去创造价值。更是从资产持有方需求出发，扎实将自身磨砺成为专业的可为资产持有方需求做定制的资产管理运营平台。
创新多元产品线，构筑“和而不同”的资产生态
逐势而生的细分市场，催生更加多元的商业业态，这是爱琴海秉持的资产生态构筑理念。在爱琴海10周年浪潮盛典大会，爱琴海宣布了集团转型升级后的3S产品线战略。
这条崭新的产品线，囊括了包括城市旗舰、地标旗舰以及开放空间旗舰的三大战略产品。爱琴海借助多元产品线，为商业地产资产持有方构筑出一方“和而不同”的资产生态。
•大体量室内商业空间——爱琴海购物中心
定位为“都市假日中心”的爱琴海购物中心，是过往产品的升级版。主要针对新时代都市家庭人群的新生活方式和新需求，重构新的商业空间。在场景打造和规划设计上，爱琴海购物中心充分体现出“城市中心的地标感”，理想体量在10万方以上，与一二线城市适配度较高。
•灵活多变商业空间——晶海广场
晶海广场项目定位是“生活方式无限可能”，是更适合存量资产的升级的产品。它主要服务于区域性的消费者；主要适合三四线城市，体量在5万方左右。晶海广场以多样化的商业形态和跨界组合，打造潜在地标，引入大众潮流体验新业态，结合引领区域消费者的美学场景，展现地标魅力。并且，可以承载多种业态的跨界组合，适合多元商业合作形态的 量身定制。
•开放性商业空间——城市书香
城市书香以“没什么不可以”的理念，通过业态、空间和运营的有机结合，形成“3+X”的商业空间产品。城市书香的产品理念决定了更适合市场上不断涌现出的非标性存量资产。“3”指的是文化旅游街区产品、都市生活街区产品，以及邻里花园街区产品，而X则意味着更多元的开放主题，包括文创艺术、赛博朋克、异域风情、和特色美食。
迥异的商业产品线，与不同体量资产属性都能实现完美适配。这些是爱琴海的资产生态版图中不可或缺的拼图，也是爱琴海资管能力的有力诠释。
在未来布局拓展进程中，爱琴海能够根据市场需求变换不同的产品组合，实现自由调度，更好地满足资产持有方及品牌伙伴的个性化需求。这种灵活性将让其在变化莫测的资本市境中更加进退自如，拥有更强的抗风险韧性。
过硬实力为全流程操盘保驾护航
光有一套严谨的资产逻辑还远不够，爱琴海自身过硬的集团实力也能够为资产管理全流程保驾护航。既有正确资管思维指引，又有强劲实力保障，方能是一家优质商业资产管理公司的内生动力。
此前，爱琴海作为国内领先的商业运营公司，在商业经营层面遇着可圈可点的行业借鉴意义。爱琴海不仅拥有众多行业一流的品牌及异业资源，通过联合共创形式为消费者呈现了一个又一个扛把子级别的创意内容，还在自创IP、造节营销方面拥有标杆级的案例呈现。
爱琴海通过缤纷多样的特色营销和商业场景构建，坐实了其在行业内领先的商业运营商的优等生地位。这些特色鲜明的商业运营实践，为爱琴海杀进商业资产管理赛道，奠定了经验基础。
回溯爱琴海的来时路，在爱琴海集团管理商业资产中，管理第三方资产占比高达70%以上。得益于这些丰富的操盘经验，爱琴海拥有根据自有开发的信息系统平台，形成商业投资、筹建、运营管理、租赁管理、经营分析、资产业主服务等全流程的信息系统；同时，还有基于中国不同地域特征的地区管理平台，能够快速整合当地和全国化资源，适应不同的市场，快速落地公司能力。
爱琴海秉持着“用员工的成长推动企业发展”这一自驱动性的人才理念，制定了完善高效的人才管理制度，建立多梯队人才体系。为爱琴海培养了数以百计的专业型资管人才。
此外，爱琴海还通过数智管控(对资产)、数智管理(对商户)、和数智营销(对消费者)三个维度让爱琴海产品打造能力走向全面数智化，通过数字化重塑“人、货、场”，从更加深刻的商业运营层面为资产持有方实现商业资产的持续增值。
构建一个完善的资产管理服务生态圈，是多要素共同作用下的结果。爱琴海具备了天时地利人和，在商业与资产管理中寻求到了最优解，坚持爱琴海独有的资产管理路径，为资产持有方、品牌商户及消费者打造一方良性循环的商业天地。
根据爱琴海现场透露，在未来五年爱琴海将为国内超过300位资产方提供资产解决方案，覆盖全国200个以上的城市，新增优质资管合作规模不断拓展。届时，爱琴海预计在营项目将超过130个，管理面积合计超过1500万平方米，战略合作品牌达500个以上，年总营业额330亿元。
资产管理利在何处？
资产时代的浪潮很快将席卷商业地产，这也并非一次简单意义上的概念跟风。商业地产引进专业资产管理，功在千秋，利在多方。
商业地产在全生命周期的经营中，一定会经历市场周期，现金流不稳定是正常现象。但是就商业地产资产管理本质而言，长周期收益中很重要的是要保证收益的连续性和稳定性。当专业规模化的资产管理公司入局后，能够利于资产持有方收获稳定长期收益，赋能项目本身，创造持续价值。
对于资产管理公司而言，他们可以根据项目经验不断积累资产管理经验，从而增强资产管理方的实践能力与品牌效益。资产管理方与资产持有方相互成就，在为资产持有方创造价值的同时也能实现自身资产管理方公司的高质量背书。
众所周知，一个专业的商业资产管理公司，必定有与之匹配的商业运营能力。
爱琴海正是这样的资深玩家，以情绪价值为基础、从消费者个性化需求出发，为消费者提供更加多元有趣的商业。久而久之，收获了正向积极且有趣生动的商业体验后，消费者将会不断增强与项目的深度黏性，成为每一座商业项目忠实的拥趸者。
结语
优质资产需搭配优质操盘手，爱琴海正是当仁不让的优质候选者。10周年是爱琴海新的历史起点，在2023年让我们和爱琴海一起乘着资产管理的船舶，顽新入海赶一场商业地产资产化的浪潮。
十年磨一剑，爱琴海的下一个十年，也值得期待！
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