这盘好不好｜不是公寓，广州一手三房住宅全款不到百万！
有人说广州房价高得让刚需望而却步，但其实价格洼地还是有的。
最近广州有一个全新项目开盘，主推三四房单位，所有主卧带270°飘窗，全款最低不到百万！
心动吗？或许先看看小π的实探！
越秀逸泉锦翠
建筑面积约21.4万㎡
交通：5公里接驳地铁
项目位于从化区江埔街环市东路，也就是到了从化街口城区之后继续往北走，几乎到达温泉镇交界。从天河核心区出发，自驾主要经行华南快速、京港澳高速、大广高速、派街高速等到达街口收费站出，再沿广从北路往北行近10公里达到项目，耗时约80分钟，通行费用约35元。
公共交通方面，距离项目最近的地铁站为5公里外的14号线东风站，接驳到该站后搭乘地铁约1.5小时到珠江新城（快车约80分钟）。
另外，目前项目外的公交站“南洋学院站”途经的5条线路均为从化区内线，其中只有1条线路可接驳到较远的从化客运站地铁站，并且所有线路末班车均在20:30之前开出，公交出行存在一定的不便。
配套：楼下有幼儿园、商业体
说到项目周边的教育配套，除了自身配套的一处幼儿园之外，最大的亮点莫过于在西侧的广外从化附属小学。该校属于公办性质，办学规模36个班，是周边一带比较好的一所学校。
商业方面，现状主要有邻近小区的底层商铺，可解决部分生活消费需求。另外，项目南侧地块将规划建设一处商业体，填补片区大型商业配套的空白。
△周边小区底商
虽然项目周边教育、商业配套还算可以，不过医疗方面则相对短板。目前从化较好的医院，南医五院、从化区中医医院、从化区人民医院等均集中在距离项目至少5公里以外的街口城区一带。
不过按照规划，项目南面约2公里处规划迁建从化区中医医院（加挂从化区人民医院），附近还将新建从化区妇女儿童医院，医疗配套将会相对完善。
△从化区中医医院迁建效果图
户型：93㎡有四房
项目占地面积约8万㎡，建筑面积约21.4万㎡，共规划建设11栋高层住宅，楼高25层，分别编号为2-12栋（编号1栋为配建幼儿园）。
首先开售的是位于北面的2栋，两梯六户布局，具体产品为71㎡、79㎡三房，93㎡四房，早前已开放销售中心与异地样板间，并且近日已正式开盘。
71㎡三房
该户型位于04、05单元，两单元内部呈镜面对称，总体为北朝向。
由于属于紧凑户型，入户花园也是当然不可能存在的。不过，包括该户型在内，所有户型的入户处均带有玄关柜。
厨房位于入户玄关旁，大致为紧凑“U”型布局，通过西向或东向窗户通风采光。该处交楼则与市面上常见的“三件套”不同，不带消毒柜。
两厅采用直厅布局，餐厅开间比客厅稍小，两处墙体不成一直线。客厅连北向景观阳台，总体算是比较常规实用的布局。
全屋唯一的卫浴为干湿分离设计，但内部空间较小，洗手台与镜子设置与卫浴外部。
三个房间中，主卧带270°东北向或西北向飘窗，内部相对宽敞舒适。次卧面积不大，现场样板间床铺目测一半利用了飘窗，其余空间基本只够摆放小桌椅或小衣柜。
△主卧
△次卧
另一个房间为“多功能空间”，东向或西向采光，不带飘窗，因而面积更加紧凑，若要布置为卧室会比较困难。
79㎡三房
该户型位于01、02单元，总体朝南向。
总的来说，该户型与上述71㎡单位布局大同小异，除了朝向的不同之外，主卧还配套一处卫浴。也就是说79㎡做到三房两厅两卫，算是一个亮点。
餐厅、客厅
主卧
次卧
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93㎡三房
该户型位于03、06单元，总体也是南向。但两个单元都是单边位，日常生活起居受邻居影响相对较少。
与前面两个户型不同，该单位带入户花园，是比较加分的一点。
单位采用横厅设计，餐厅南向窗户采光，客厅连南向景观阳台。该布局省去前往卧室的过道，总体空间显得较宽敞。
三个房间都较为中规中矩，其中主卧带270°东南或西南飘窗及卫浴，另外尚有空间布置衣柜和小梳妆台，总体比较实用。
价格：全款最低不到百万
据介绍，项目已于日前开盘，折后单价1.4万-1.6万元/㎡。
以面积最小的71㎡户型为例，价格按最低的1.4万元/㎡计算，总价大约99.4万元，三成首付29.82万元左右。
而最大户型93㎡四房，按最高的1.6万元/㎡算，总价150万元左右。这个总价放在市中心大约相当于三成首付款。
△项目效果图
那么，这个价格在所在的片区来说又属于一个怎样的水平？
去年6月下旬，越秀以底价11.096亿元、折合楼面地价7329元/㎡拿下项目所在的九里步地块，如今售价1.4万-1.6万元/㎡，基本上属于合理的盈利区间。
另外，位于项目北部的珠光御景山水城以及稍远的保利花城纪均价均为1.65万元/㎡，基本属于地段的市场价。
注意
小π在现场看到，项目东面大门紧靠从化区环市东路，即G105国道从化段，车流量较大且往来大货车较多，或因此存在一定的安全隐患。
另外，项目北侧、南侧、西侧均有规划市政道路，临近楼栋多少会受到汽车尾气、噪音、灰尘等影响。
根据项目在销售中心公示的红线外不利因素，西南侧不远处还有一条架空式高压输电线缆东南面200-500米现状还有两处加油站。
值得一提的是，一同公示的还有《教育设施不确定信息告知书》，大致内容就是周边配套的幼儿园、小学、中学等教育设施，办学主体、办学性质、招生人数等具体招生办法会根据实际情况做调整，因此并不100%保证买了某房产就一定能入读某学校。
风评
长期以来，远离广州中心城区的从化往往给人“度假区”、“后花园”的印象，但交通相关配套的建设似乎为从化带来越来越多的改变。
前年年底，地铁14号线一期通车，从化由此进入地铁时代，沿线楼盘越来越多地进入购房者的视线，并且以其较低的楼价受到不少刚需买家的青睐。
△来源：广州从化发布
就目前而言，综合项目前往市中心的通勤时间、通行费等成本来说，纵使其表面楼价处于广州相对的洼地，但对于从化以外的购房者吸引力有多大仍须打个问号。
当然，从化的交通发展仍在继续进行中。目前，从化与广州市区新增的从埔高速一期正在建设中，预计2023年建成通车。二期则规划接驳至项目以北约2公里处的宣星村，未来建成后片区出行条件也将有所提升。
△来源网络
另一方面，按照规划，项目所在地属于从化新城片区，将作为从化城区扩容的前线地带，打造成集人居、商业、医疗、教育、生态为一体的宜居生活示范区。也就是说，片区将一改配套相对缺乏的现状，该有的未来或都会有，只是还需要时间去完善。
采写 by 小谷、长工老刘
栏目主编 小谷
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