新一代的宅居2

本期笔者将分享另一个参与过的豪宅项目，类似45 Park Place，3 Sutton Place是曼哈顿中城一个旧城更新的超高层住宅项目，其长宽比超过了45 Park Place，为建筑技术和结构提出了更新的挑战。

读者可以从本公众号的第一篇推送开始展开住宅的旅程

纽约豪宅恩怨

纽约豪宅恩怨2

新一代的宅居1

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项目地处曼哈顿中城区东，是相对集中的高端居住社区。靠近联合国，其周边居住社群更加国际化、私密化。

本案地处的59街，是曼哈顿著名的“十亿级富翁一条街”，全世界最昂贵高端的住宅项目均云集此街区的中段。其中包括西半球最高的住宅Central Park Tower，新古典的顶豪220 Central Park South，世界上最细的超高层111 W 57th，新一轮豪宅的引领者157 W 57th，拥有独一无二3米x3米全玻璃窗的超高层豪宅432 Park Avenue等。

该地段的新项目都给了我们启示

地段、地段、还是地段！

57街的“十亿级富翁街区”

而位于这个“十亿级富翁街区”的东延线上的本案，则避开了繁华的喧嚣，是纽约著名的“老钱社区” Old Money Neighborhood。该社区云集了各路世界名流，包括著名建筑师贝聿铭。

Sutton Place的故事

Sutton Place贝聿铭的故居

老贝在家门口的留影

区位

高溢价的豪宅，只有在独一无二的地段才能体现其不可替代的价值，尤其是在二次交易中。

本案虽然距离57街中段的超级豪宅区有一定的距离，但依然可以步行到达纽约著名的高端购物中心Bergdorf Goodman和Nordstrom、米其林餐厅、中央公园、林肯中心、MOMA博物馆、佳士得拍卖行、有机超市Whole Foods等，可谓住在云端，所有城市生活触手可及。

视线分析 Foster & Partners

设计概念

“云端竹”

下面我们来看看设计师给本案的构想：

由于本案占地面积极其受限，南北贯通两条街，其主体塔楼设计基本按照直上直下的概念展开。最初的概念设计方案由世界著名的高技派鼻祖福斯特事务所操刀，采用了“云端竹子”的概念，将280多米的高度通过避难层的公共空间设计，将体块拆分成三段，由此形成“春笋竹节”的概念，简洁而具有标志性。

建筑设计概念 绘图：Parkhill

设计草图 Foster & Partners

塔楼分区

在初期的方案中，建筑师将整个塔楼分为四个段落，每个段落之间用空中会所和特殊功能的空间区分开，在竖向设计元素中寻找功能性强的空间。而裙楼则以多层的公共空间为主，其得房率相对降低，但保证了住宅单元在中高区的视野和空间感。

采用高性能幕墙系统

具有可开启功能并具有日照反射、隔音保温功能

幕墙系统设计

设计效果图 Foster & Partners

产品定位

“ 老钱中城的未来演绎 ”

本案处于传统的高端私密居住社区，无需向市场说明其社区的变革和大区位的改变，其客群更倾向于对现代化住宅有诉求的传统中城“老钱客群”。传统高端社区的升级，在现有区域的住宅客群中满足其对于新宅的窗户、视野、房间的优化需求。

“比十亿级街区更私密的纯居住社区的唯一一个新项目”

核心客群画像：

1 富有的本地从业者

30-60岁的家庭

本来就居住在Sutton Place附近的客群

上东区、中城东的客群

金融、法律及高科技的从业者

时尚、社交

2 空巢客群

40-70岁的家庭或者离异客群

上东区、Sutton Place原住民、中城东的居民

纽约州郊区的富有居民

3 国际买家

对于纽约房地产市场具有投资诉求的国际买家

来自南美、亚洲和欧洲的买家

4 投资客

对中城社区的便利有认可的传统买家

被中城社群和景观吸引

孩子在小学和初中的家庭

“创造中城东的公园塔楼”

将入户公区竖向空间加大

创造私密住宅与街道的对话

创造空中花园

将私密的公共活动

举行在云端

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在静谧的Sutton Place

新建的超高层

与现有建筑形成整体

低区与周边在设计语言上产生呼应

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公区大堂与周边多层住宅形成整体

保证街墙的连续性

空中迷你花园

住宅单元骑在花园之上

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产品分类

“ 同一栋楼分区定位 ”

类似45 Park Place，本案占地面积较小且低区景观受限，产品分类依然沿用了同一楼栋分区定位。将产品分类形成阶梯区分和同类产品稀缺性，即同类型同高度产品控制总量。

3 Sutton Place户型分类 绘图：Parkhill

低区

| 低区1+3室户 |

低区户型分为三个类型，180平经济三室，80-90平舒适一室，总价可控且数量可控。依然保证厨房+客厅的Great Room横厅+转角厅设计概念，比45 Park Place景观更开阔。

低区景观

| 低区1+4室户 |

低区另外一种户型是经济四室户，满足多孩家庭的基本需求，总面积和总价在同类户型中控制。一室户保持横厅+转角厅的设计概念。

中区

| 中区2+3室户 |

中区的产品类型同45 Park Place一样采用两室户和三室户组合，具有较好的均衡性。两个户型均保证朝南最佳景观留给客厅及其中一个卧室。

中区景观

高区

| 高区5室户 |

可以看到高区户型采用了5室户的单层全景观设计，相对于下城45 Park Place的“玩乐顶跃户型”，本项目的高区全层户型更尊重家庭需求，4个卧室和一个多功能室，满足3孩以上的家庭，也符合本案周边以传统居住大社区为主的社区特点。

高区景观

| 公区配套 |

入户的仪式感

空高与到达的空间感

在狭窄空间营造大气而豪华的公共空间

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大堂设计草图 Foster & Partnership

公区设计的概念图

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回家是一个归属的仪式

大堂设计灵感来源

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在极度狭窄限制的空间里

用旋转楼梯和巨大的空高

营造回家的到达感

巧妙的节约空间

空间最大化

大堂平面图

将公区空间最大化、把住宅部分抬高 Foster & Partners

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“ 空中俱乐部 ”

在项目的避难层区域设计空中俱乐部

将公共空间放置在云端

为住户提供高档而私密的空中休闲区域

空中俱乐部的平面示意图

避难层/空中俱乐部设计概念

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“ 空中酒吧 ”

营造空中Lounge酒吧区

便餐/专业厨房

会客厅、茶室

空中酒吧

包房

空中包房

空中酒吧

立面细节设计

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“ 云端阳台 ”

早期设计草图中引入云端阳台概念

创造丰富的空中空间

“ 回归静谧 ”

任何住宅项目，离开了地段，都无法完全体现它的价值。正因为项目处于成熟而私密的中城东，其意义更胜于设计本身。回归静谧，在高密度的城市核心找寻独有的私密，才是本项目最大的价值。

Sutton Place的瞬间

贝聿铭位于Sutton Place的故居

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| 项目实景照片 |

在落地过程中，开发商将设计进行了优化

由建筑师Thomas Juul Hansen进行落地的方案设计

造型更加简洁大气，形成了现在的Sutton 58

项目于2021年完成封顶

由此，又一个地标式的超高层住宅项目诞生！

注：文中部分图片来自Foster & Partners及网络，部分分析图由Parkhill绘制

| 总结 |

住宅开发是一个不断变革更新的细分市场，无论是纽约这种城市更新层出不穷、单体楼或者综合体开发项目不断涌现的城市，还是香港、深圳、重庆等高密度的超高层城市，核心地段始终都有住宅的需求，因为顶级配套的商业、教育、交通资源是稀缺而不可替代的，不断更新的建筑技术、材料和设计理念，也将带动房地产进入新的阶段。

文章索引

[道宇]是一个专注于城市发展规划、城市更新改造与地产投资的研究平台，由多名熟悉并参与操盘过中国和海外房地产项目的专业人士组成，背景来自房地产投资机构、投资银行、房地产开发商和设计公司，缘起纽约，起步中国，立足于研究城市更新改造和城市扩张的挑战与机遇，探索房地产投资与发展的话题。