全网最全！成都2020年上市拍卖207宗土地全集！（区域篇）

系列详情，请戳：

1月已过去大半，我们的年度选题中关于土拍的稿件，终于在今天和大家见面。

为啥姗姗来迟？

还不是因为去年成都上市拍卖的土地是在太太太多了！

仅仅是整理表格，UP君就花了5天时间，修订表格又用掉一两天（头发都要掉光了）。

因此，这份《2020年207宗拍卖土地全集》，绝对值得大家收藏！（2020年走上拍卖台的207宗土地，已放在文末）

由于信息量太大，UP君将这207宗土地分为区域篇和房企篇，今天先上区域篇，从这207宗土地中，我们可以看到各个区域的主要发力点在哪里，又有哪些板块正在蓄势待发。

10月30日，成都市公共资源交易服务中心公布了土拍的 “ 新玩法 ” —— 配建并无偿移交统筹住房固定套数+限定商品住房清水最高销售均价+设置土地最高限价+续竞配建并无偿移交统筹住房套数。

这，就是 “ 双限地 ” 。

短短2个月，成都共12宗 “ 双限地 ” 成交，清水住宅最高销售均价与楼面地价的价差为6220-10187元/㎡，这也可以被视为房企在建设时在建筑面积（清水）投入成本的空间。

其中，8宗土地清水住宅最高销售均价都限在2万元/㎡以上。

其中，青羊区约33亩住宅用地楼面地价与清水住宅最高销售均价为最高，分别为16900元/㎡、24112元/㎡。

无疑， “ 双限地 ” 对拿地房企是一大考验，也是对购房者的一大利好 —— 在房源开售前，便可初步预估是否在自己的预算范围内。

2020年，全城共207宗土地走上拍卖台，共成交197宗土地，成交率超过95%，全城拍出土地共计近1.5万亩，创造的收入达近1317.81亿元。

与此同时，东部新区作为成都最新的区域，在去年尚未在土拍市场露面，而是到今年才开始陆续有土地面市。

从上表不难看到，天府新区以20宗、2282.85亩土地全部成交、创收220.37亿元的成绩，四项数据雄踞TOP1，傲视群雄。同时，比起2019年1135亩的成交土地总面积翻了一倍，可见，天府新区依然是成都的 “ 大地主 ” ，土地多且价格不低。

另一方面，位于二圈层的龙泉驿区表现同样出色，14宗土地全部成交，成交总额也排到全城第3。

对比土地面积排名（第1列）与成交总价排名（第7列），会发现：

目前五城区土地供应较少，但成交额却居高不下，纵然东进、南拓如火如荼，主城价值依旧。

值得注意的是，城西一二圈层的主要两个区域 —— 青羊和温江，土地供应都相当少，分别是4宗和2宗，合计约589.5亩，比排名第10的都江堰成交面积还要少。对于渴望进军城西的房企以及渴望在西门买新房的购房者而言，还是有些许遗憾，城西啊城西，且住且珍惜。

2020年，成都许多区域的楼面地价再创新高，分一二三圈层来看，表现如何？

一圈层，所有区域纯住宅用地平均楼面地价均已突破1.3万元/㎡，其中，高新南区住宅用地平均楼面地价已突破1.75万元/㎡，排名第一，青羊、锦江紧随其后，同样突破1.7万元/㎡。

未来的一圈层，将是豪改的天下。

二圈层，双流是 “ 扛把子 ” ，商住混合用地平均楼面地价已突破万元大关，龙泉、温江紧随其后，作为唯一没通地铁的二圈层区域，青白江已然被三圈层3区赶超。

未来的二圈层，也将向改善进发。

而作为唯一通了地铁并且刚刚撤县设区的三圈层区域，新津用地价证明了自己的价值 —— 纯住宅用地楼面地价达4096元/㎡，为三圈层第一，都江堰以2元之差，紧随其后。

未来的三圈层，可能是刚需的唯一港湾。

再看单独列出的TOD用地，即使是一圈层，楼面地价依然远低于住宅、商住用地。

但与重大产业用地一样，由于配建的公共配套设施较多，建设成本不低，未来呈现的项目也必定不会遵循 “ 面粉决定面包价 ” 的原则。

在上面这张表格里，有一组无论如何都无法忽视的数据 —— 天府新区的重大产业用地达约1284.3亩，超过总成交面积的一半，并且平均楼面地价仅2915元/㎡，最低的一宗土地楼面地价仅853元/㎡。

面积大、价格低，这足以说明天府新区对于产业的重视。

其中近828.4亩土地为「天府总部商务区总部基地」项目用地，大家都比较熟悉了，此处不再赘述，不熟悉的朋友可以戳↓

△ 天府总部商务区总部基地效果图

另外约455.9亩土地，则是位于独角兽岛旁的重大产业用地，出让文件指出：

竞得人须在宗地内建设计容建面不少于94万㎡（含地上空间利用）的高成长性企业聚集及孵化培育基地，项目须涵盖创新科技企业孵化空间、企业总部集群、相关配套服务设施等产业业态，须引进独角兽及准独角兽企业不少于10家，重点引进培育数字经济（人工智能、集成电路、5G通信、数字视听、软件研发、网络安全等）领域的独角兽（准独角兽）等高成长性企业及鲲鹏产业链骨干企业等行业知名企业。

项目开展智慧交通、智慧能源、智慧安防等专项智慧园区应用场景建设不低于3项，并引入不少于1家国际高端酒店。此外，竞得人须自持宗地计容商业总建面比例不低于60%，自持计容商业物业在宗地出让年限内不得整体或分割销售、转让。

引进独角兽企业、建配套与高端酒店……加上独角兽岛及周边科创园区、研究所，一座独角兽孵化平台已然浮出水面。详情：闷头苦干，天府新区这条溪谷的呈现度惊呆我了！

2021年的天府新区，尤其是总部基地与独角兽岛，相当值得期待。

2020年，成都楼面地价超过1.5万元/㎡的土地共24宗，其中1宗超过2万元/㎡，新川这块以20700元/㎡楼面地价成交的土地，也是全年最贵土地。

最贵的20块土地一览表

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放在地图上看，一目了然

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最贵的20宗土地中，距离天府广场最远的是排在第10的兴隆湖土地，成交楼面地价17299元/㎡，最近的是排在第15的二环内万年场土地，成交楼面地价16800元/㎡。

从环域来看，三环内共6宗土地入围，三环至四环共5宗土地入围，剩余9宗土地均位于四环外的天府新区与高新区，占比达45%。

从板块来看，入围土地最多的区域，是新川（6宗）与三圣乡（2宗），其余较为分散。

从楼面地价来看，配套成熟的核心城区依然是城市价值高地，而高新、天新两大“新贵”也正在成为新时代的新高地。

值得注意的是，地价TOP20土地中，有且仅有一宗位于二圈层 —— 龙泉的青龙湖宗地，为由佳兆业竞得的约59.4亩纯住宅用地。毕竟是紧邻三环的板块，生态交通都相当牛，青龙湖不是一圈层，胜似一圈层啊！

2020年，成都成交总价超过20亿元的土地共9宗，其中1宗40亿元，位于锦江区攀成钢-沙河堡板块，由建发竞得。

在成交总价最贵的20宗土地中，仅3宗位于二圈层，龙泉2宗、新都1宗，其余17宗均位于一圈层。

可以看到，去年总价贵的地，楼面地价却不一定很贵，主要是因为大多数土地的净用地面积较大，比如招商竞得的天府总部商务区总部基地的土地以及成都轨交集团竞得的TOD土地。

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总体来看，过去一年，成都，尤其是一二圈层的土地价格在稳步上升。但与此同时，核心区域的土地正日益稀缺。

而这些土地如今都成长为哪些项目？又是哪些房企在去年的土地市场中吃到了最大的甜头呢？

我们下期「企业篇」来揭晓。

最后，奉上成都207宗面市拍卖土地

（详情🔎大图）

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