土地增值税清算财务费用审核应关注四个易错点

财税园 2021-12-10

转：中国税网

吴江华陈庆瑞徐菊兰

土地增值税清算审核中，财务费用的利息支出看似简单，却存在较多易错陷阱，稍有不慎就会带来涉税风险。

例：某房地产开发项目，取得土地使用权的成本为4000万元，房地产开发成本10000万元（其中“开发成本——借款费用”科目中含利息支出500万元），“财务费用——利息支出”科目为300万元。利息符合据实扣除条件。

易错点1：利息支出应在开发成本与开发费用之间理顺分清。

根据企业会计准则的核算要求，会计处理时应将资本化利息支出记入开发成本科目。但在土地增值税清算时，已经计入开发成本的利息支出，应调整至开发费用中，按财务费用计算扣除。

因此本例中，企业计入扣除项目的开发成本应为9500万元（10000-500）；而“开发成本——借款费用”科目中所含利息支出500万元需与“财务费用——利息支出”科目中的300万元合并计入开发费用中，计算扣除项目中的利息支出部分。

易错点2：利息支出应准确选择据实扣除或比例扣除方法。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的百分之十以内计算扣除。

本例中，若按照利息据实扣除方法，开发费用为：（500+300）+（4000+9500）×5%=1475（万元）；

若按照比例扣除方法，开发费用为：（4000+9500）×10%=1350（万元）。

从上述计算可知，选择不同的扣除方法，两者差异125万元。因此，土地增值税清算审核时，需要精准把握利息支出“按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明”这一标准，应逐一核实多个（期）项目的一般性贷款利息支出是否按项目分摊、是否取得合法有效凭证、借款合同条款是否符合规定等。此外，“金融机构贷款”的界定也有严格要求。如，企业以个人名义（老板或员工）向银行贷款给企业使用，由企业偿还本息的情况；以及通过银行以理财产品、基金等形式投入企业的资金等形式，就不符合规定。又如，通过银行以委托贷款形式借给企业的资金，可以作为金融机构贷款处理。但委托贷款银行一般只收取手续费，不出具发票，应由委托方到税务局申请代开资金占用费发票，对银行自制票据则不符合规定。

易错点3：利息支出准予扣除的时间临界点要清晰。

实务中，当有的项目已完工但借款未到期，此时对于相关利息能否继续扣除，常会有不同理解。依照企业会计准则规定，在建房地产开发产品按存货处理，开发期间的利息作为期间费用核算，当通过竣工验收时便相当于工厂产品完成了生产过程。而且《土地增值税清算管理规程》第二十一条等明确，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。因此笔者认为，应只允许扣除项目开发过程中发生的利息费用，即利息计算的临界点，通常最晚至项目竣工通过验收的日期。

易错点4：当闲置专项借款对外投资产生收益时，利息支出核算要准确。

依据借款费用会计准则，为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定，因此闲置专项借款对外投资收益应冲减利息支出。

（作者单位：国家税务总局抚州市税务局）

我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢！

财税园链接：

土地增值税清算应避免两个误区

土地增值税清算，扣除税费要合规

将自有土地及房屋按成本价划拨到子公司，需要交纳土地增值税吗？

土地增值税扣除项计算四问四答

把脉土地增值税清算，建筑面积的审核要抓住4个步骤

旧房转让的土地增值税

土地增值税清算常见6个争议焦点