税案分析：房产中介行业“潜规则” 隐含税收风险

财税园 2021-12-09

来源：中国税务报

作者：田雪赵一诺郑国勇程丽华

伴随着房地产市场的兴盛，房地产中介行业近年来也赢得迅猛发展。然而，由于经营形式粗放，运作模式、内部分配方面出现“潜规则”，这个行业的税收管理难度增加。日前，国家税务总局大连市税务局某稽查局通过深挖房地产中介行业支付“潜规则”，依法纠正辖区内H房屋经纪有限公司的财务处理偏差，查补税款400余万元。

可疑费用对应行规

H房屋经纪有限公司已成立17年之久，经历过我国房地产行业的风风雨雨，如今已进入平稳发展期，是大连地产界的领军企业。

在近期的一次税务检查中，检查人员发现该公司各年度在管理费用、销售费用等费用中列支了总计500余万元的房产税，但该公司的固定资产账上并没有应税房屋。

财务人员说，公司目前在大连设有20多个营业网点，这些网点的办公场所均从个人处租得，并非企业自有房屋。这是目前房地产中介行业的普遍经营方式。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》及其他规范性文件的相关规定，房产税的纳税义务人为产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人等。也就是说，作为承租方的H房屋经纪有限公司，并非其经营用房的产权所有人，不是这些房屋房产税的纳税义务人。

那么，该公司账上列支的房产税是如何产生的呢？

该公司向检查人员提供了其与经营用房所有权人（均为个人）签订的房屋租赁合同。每份合同中都有这样一个条款：“与租赁有关的所有费用（包括房产税、土地收益金等）由乙方支付”。“乙方”即为H房屋经纪有限公司。

在经营过程中，H房屋经纪有限公司为了取得税务机关代开的增值税发票，用于列支房屋租金等费用，均按合同约定支付了每处经营用房的房产税，并凭缴纳房产税的税收缴款书，将有关支出列入费用科目，在企业所得税中作了税前扣除，在汇算清缴时未进行纳税调整。

显然，H房屋经纪有限公司是代出租方缴纳了房产税。据说这是房地产中介行业的经营“潜规则”。

“潜规则”并不合法

那么，H房屋经纪有限公司以房屋租赁合同为依据，代出租方缴纳房产税是否合法？其列支的有关原始凭据是否符合税法规定？

检查人员走访H房屋经纪有限公司在大连市的多家营业网点，取得多项企业实际经营情况的一手证据资料。这些资料显示：该公司将其代付的房产税摊销至销售费用、管理费用中列支，记账凭证后面附有税收缴款书，税收缴款书上“纳税人名称”一栏注明为房屋的出租方，而非H房屋经纪有限公司。

也就是说，对应的房产税并非H房屋经纪有限公司的经营费用。根据企业所得税法及其实施条例的相关规定，该列支并非H房屋经纪有限公司的经营费用，不符合规定，应当作纳税调增，调增总额为1600余万元。

随后，检查人员结合所取得的证据、有关法律规定向H房屋经纪有限公司指出了这个问题，并作了进一步解释。然而，该公司财务人员不服气，认为公司为了取得税务机关代开的房屋租赁发票，不得不代替出租方支付房产税，这是我国房地产中介行业的行规。

检查人员多方走访了解到，如H房屋经纪有限公司所说，房产中介行业由于都采取租赁房屋方式办公，且需要取得税务机关代开发票列支租赁费用，在不同程度上存在类似问题。但是，此类行业“潜规则”存在，不意味着该行业能违反税法的相关规定。

由于H房屋经纪有限公司存在的涉税问题证据确凿，性质明确，最终税务机关对其作出税务处理：查补企业所得税税款400余万元。

此案查结后，大连市税务局第一稽查局局长邴毅总结指出，一些行业存在一些所谓的“潜规则”，是一些参与方自行约定形成的经济现象，合理不一定合法，这些行规如果违反税法规定，就应当被依法处理。本案例即是例证。大连市税务局将认真梳理有关涉税风险点，将检查面扩展至辖区内的其他房地产中介企业。

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