满足这些的第二居所，才是“资产”而不是“玩具”

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“聊房子的人那么多，为什么不聊「别墅」？”

大概因为，「别墅」是个小众产品，一直与少数富人圈层挂钩，怕架起戏台听戏的人少。至少之前，我们也是这样想的。

但是，翻查厦门2019年1-12月的「别墅」销售数据，展现的却是有意思的另一个故事。一个非核心地段项目，去年几乎没怎么发声，却有227户家庭去那里买了院墅。

这个数字多吗？对别墅类别来说是挺惊人的，比第二名多了一倍。 

很多⼈没想到，“这个项⽬竟卖得这么好”！对于它”第二居所“的概念，我们曾经历过一轮内部讨论，这究竟是不是一种伪需求？如果是，那他凭啥卖这么好？

而最终我们发现，“第二居所”的需求在厦门甚至其他发达城市，其实由来已久。

这其中也许参杂了许多非理性的因素，让我们不能单纯以判断传统地产的“价值观”，去看待这个现象。

 01· 

在高量级城市有“二房”，听着就上头。

城市有钱了，第二居所流行，本质是“仓廪实而知礼节”的另一种必然结果。换句白话说，任谁口袋有钱，第二居所的情愫都会被勾引出来。

特别是被城市996压榨后，光是想想有天有地，有花有笑有听鸟叫的假期周末，多巴胺就上头了。所以，从北上广深，到杭州、南京这些经济快速崛起的城市，很多城市中产每天想的不是闲钱怎么再投资，而是什么时候能在城市近郊的山、海、湖旁，有一段即便只占生命2/7，却真正喜欢的生活。

厦门也是这样的一个城市。与一般人的想象不同，这里第二居所的需求发展地特别早。

「1」高人均GDP，是诗和远方的温床。

大概2009年，厦门人均GDP就已接近1万美元，按国际标准这叫“中等发达水平”，第二居所的需求也就是在那时候开始萌芽。

不过第一波追求第二居所的人，大多都是冲着对旅居生活的想象，所以造就了早期类似长泰、漳州港等传统景区的环厦板块初期的火，“厦门西、厦门湾南岸、15分钟一步入厦”等营销概念层出不穷。

至今经过十年轮回演变，随着人居GDP快速增加，对第二居所的需求虽有增无减，可是厦门中产们“移情别恋”了。

「2」第二居所是“大玩具”，还是资产？

过去十余年的市场教育，让人们意识到：对第二居所不能只谈感情，特别随房价上升，它也是家庭资产配置的重要组成，而只有优质的城市属性，才能保护你资产。

非城市属性会如何呢？恰如峰值时房价2万/㎡，如今在谷底6、7千元/㎡徘徊的漳州港，这都不能叫腰斩，而是膝盖以上全没了。

当潮水褪去，人们终于意识到，哪怕是1分钟入厦，他们还是不姓厦。而没有高量级城市的背书，任何资产都必然存在流通性和保值性不强的短板，甚至成为烫手山芋。

所以，第二居所不是纯粹感性的，城市属性对其至关重要！所以，这两年第二居所的购买主力开始回游厦门。

 02· 

厦门的第二居所站位，你真的看全了？

环顾厦门，能提供第二居所产品的，严格来说只有新圩、汀溪两个生态板块。而从综合素质看，新圩理应是城市属性更强的那一个。

「1」站位厦门广阔想象力的翔安。

从功能定位看，这里与厦门的联系，可能比你我想象的更紧密。它被定位厦⻔市东北部⽣态创业旅游城，是“美丽厦门大山海”空间战略的重要一环。

如果能站在翔安火炬和同安工业创新园等位置看，新圩还有不错的自住属性。因为这部分有购买力的产业人群，开车到新圩只10公里。这个概念可以对比岛内上班住岛外新城，开车要20公里左右。

包括接下来第二东通道的通车，厦门地铁网络全城铺开，以及未来东部市级中心的开发，它和城市几个中心点的距离感还有望缩短一倍。

同时，新圩2015年就已成为福建⾸批上榜的国家级示范试点建制镇 ，周边规划包括商业街、图书馆等公共配套，实际城市感要用肉眼去刷新认识。

「2」随手拍都是“朋友圈美图”的生活站位。

当然对于第二居所，颜值即生产力。厦门本就是花园城市，海美山美，新圩及其周围，则独占山美的7斗。如知名的北辰山、大帽山、岩山，到妙高山看樱花，去厦门最大的三角梅园数几十种花色，这一带的自然资源，可谓盛矣。

包括其中的建筑，也是风景的一道组成。白墙、青瓦、飞檐，在远山掩映下，聚落式的阡陌街巷，组成一片近20万方的住宅景观带。

你在这样的建筑里，看绿看红看风景，看风景的人在看你。

说到底，新圩站位的是厦门长线想象力最广阔的翔安。我们说完“鸡头凤尾”的牢骚话，难免也会想，天的最低处，那也是天。

何况从城市投资的溢出效应来说，伴随厦门对于翔安投入的持续追加，城建红利的溢出必有一部分流向价格洼地的新圩。

所以，城市量级高，板块站位强，自然资源唯一，自然而然变成厦门第二居所最佳承载地。这类板块在其它城市，通常都是被富人承包的，被开发类院墅产品，总价就是限流器。但如开头举例所用的首开·万科白鹭郡数据，它代表的热销有点不太一样。

 03· 

当89㎡的价格，能有天有地

第二居所与你的联系，比你想象的更紧

城市第一居所的选择，往往参杂了一些对现实的妥协，所以对于承载理想的“第二居所”而言，除了必要的城市资产属性，你的产品必须要够牛，能够帮购房者圆梦。

所以热销的原因，终归还要回到产品本身去找。而论业内公认的产品达人，通常绕不开万科。

从早期金域蓝湾的复式近乎200%的利用率；到海沧万科城90平全明3房，万科云城20-30㎡极小户SOHO，金域缇香90㎡四房，这些厦门市场的开创性户型被后来者“频频借鉴”。

可以说万科这家企业，骨子里是有创造引领的基因。包括这次造院墅，89㎡竟然有天有地。

「1」这可能是“小面积”院墅最讨巧的方法论。

1、过去我们说产品力强，其实有两种层面的含义，一是不惜代价做极致的产品，而第二种，则是在有限的条件下，做出极致的产品。

而万科89-110㎡院墅明显属于后者。首先有天有地的生活方式，原本是将近200平的独栋、联排、叠墅下叠才能提供，为此要付出的总价成本肯定高。而万科把这个门槛带进最低89㎡，并且是每一户都有天有地，意味着让更多对第二居所有憧憬的人，能比较没压力为理想的生活买单。

2、这样空间够用吗？

近300%的利用率，做出了叠加空间，从地库到露台再到花园，院墅该有的空间一样不缺，甚至连影音、健身、酒窖、社交等私人爱好，都有了自己的去处。

这个89㎡的户型像魔术师的帽子一般，装下我们对院墅功能场景的全部想象。

3、与此同时，得益于面积和总价把控，使其在PK环“其它第二居所”产品时，叠加厦门属性后有着的直观的性价比，促成了2018-2019的热销。

在本身产品已经有很强说服力的情况下，沟通中，万科告诉我们，又花了半年多调研前期客户，主要收集了还有哪些不完美要补足，从客户出发又对产品进行了狠狠的打磨，他们管这个pro版命名为首开·万科璞悦山。听案名，有点璞玉被发现的期待。

「2」这样花时间的升级，成品到底会如何？

这次升级有质，分量也很足。我们把其它升级后值得细看的亮点，大致搜罗了出来，同时了解到，璞悦山将在6月份回归公众主视野，到时若有机会去现场，可能有不一样的新发现。

评测局价值总结：

高秉江先生在《家园与人性》一文中认为，“家园”包含着“阻隔自然风雨的遮蔽物”，以及“止息和安顿之所”两种基本含义。

这些话昭示了一种必然，伴随着社会的不断发展，城市中产对满足精神世界“第二居所”的需求也许会渐渐变成刚需，甚至可能相思成病。而如何去熬出良药，问题则要留待开发商，能不能自我革新，在对的地方做对的产品。

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