善变的福州城，哪里才是他的永恒中心
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了解福州城市发展历史的人都知道，福州每一次城市变革的背后都离不开一座高量级的城市级综合体。
就在上周，中骏在福州开了一场关于旗下中骏·世界城|璟悦的案名发布会，会上我记得一位地产老兵的原声：“TOD4.0到来，不是造就商圈中心，而是在福州造就一个新的城市中心…”
这引起了我们对福州的一些新思考，对于这样一座城随商动的大体量城市，一个城市新物种-TOD4.0的上盖综合体出现，将如何改变他的城市格局，以及这片土地上的人的生活方式？
我们希望通过这一篇文章，从城市研究角度，来分享我们对于福州板块发展一些看法。
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每一个城市级综合体
必然造就一个福州新的城市中心
鼓楼，占据着福州人精神鄙视链的最顶端，直到03年万宝商圈土地的出让，这一心智的壁垒才被敲出了第一条缝隙，而往后福州走出鼓楼的每一步开端的背后，都屹立着一座唤醒板块活力的高量级城市综合体。
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2003-2008 万宝苏商圈——过乌山，入台江
2003年，万宝商圈土地出让，2008年，万宝商圈成型，工业路繁华直追东街口。
紧接着，苏宁广场的加入，扩容万宝苏商圈，闽江北CBD在万宝苏商圈的基础上赶超五四路，成为福州城的都市门面与经济担当。
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2011-2015 仓山万达——过闽江，立南台
2011年，仓山万达开业，首日迎客超40万人次，依托金山板块庞大的业主消费群，仓山万达以后起之秀的姿态超过对岸的金融街万达。随后，也开启了福州全面开发南台岛的宏图。
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2015-2017 东二环泰禾——过六一，开晋安
2015-2017，东二环泰禾一期西区、东区相继开业，最高全天客流量超过25万人次，当时甚至喊出了”再造一个东街口”的口号，晋安区的城市地位，也由此站上新的高度。
对于福州而言，每块掐住城市板块咽喉要地的高量级城市综合体，都必然是一个新的城市中心，这是福州城市发展屡试不爽的铁律。
然而天下没有不散的宴席，亦无不败的商业。
亦如曾经的三坊七巷，从人杰和珍宝聚集的中心，变成了旅游景点。
计划经济时代的东街口百货、改革开放后大洋百货，再到近代综合体的宝龙城市广场，也随着人们消费的升级，逐渐衰弱。
时代的变化，也让商业衰老。
而这一切城市变迁背后，真正动因是城市边界在快速扩张。
中心，若不能辐射包裹日益壮大的福州，何以称之为中心！
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城市下个时代，必然是轨道交通的
时代，TOD必定是宠儿是中心
随着城市边界扩大，福州必定迈进交通系统更强的轨道交通时代。
城市边界扩张，必开启轨道交通时代
从2003年[国23号文]至今，商业造MALL、远程枢纽、产业大学、名校空投已成为快速城镇化的四大发明，并被成熟应用，中国中心城市面积扩张的脚步，已经把车行尺度拉到了23公里，四处皆堵。
就以北京为例，从最初的一环到现在的四环，每一次扩容都伴随着城市交通系统的升级。
而福州亦是如此，过去的福州以三坊七巷为中心，半个小时能逛完，那时候的商业，还是以步行到街道和传统百货为主，而扩容后，才开始有了台江的商贸。
可当这座城市到了四环的阶段，城市边界受到交通量级的影响会越来越明显。
如果还停留在公路时代，你所在的城市会被缓慢的通勤效率，割裂撕碎，成为几个单打独斗的卫星城。
这时，只有轨道交通，才能把城市重新缝合组织成紧密的整体。
轨道交通时代，必然以TOD为中心
如果把商业中心的形态看作是一个物种的进化，那么影响它生存环境的因素就包括了城市的半径，人口的规模和交通的组织能力。
而进入轨道交通TOD中心时代，根据综合体测算模型，交通组织能力质的提升，是可以让一个商业有可能做到约100万人口的覆盖。
以福州的城市人口，已经能撑起一个百万级人流的城市综合体。
但是，从“能够容纳百万量级人流”到“能吸引百万量级人流”，关键不在于综合体体量的大小，而在于业态和交通的构成，是否能满足日益多样需求，并能够使人便捷通达此地。
因为要在十多万方的建筑盒子里，完成百万级的人口聚拢与疏散，唯一的解决方案，必然是代表城市运力最高能级的交通工具——地铁。
所以，当福州的城市界面从五四北水库，跨越到长乐滨海新城，边界愈长，资源的物理站位愈是分散，板块间高效联通的诉求，让福州大踏步迈进轨道交通时代成为全城期待。
而进入轨交时代后，TOD是商业综合体的进化方式，唯此才有可能在单点，高密度的集聚城市资源，方有可能满足高频交互的城市生活服务。
而在福州错综复杂的地铁组网，数量不少的TOD站点中，唯有大动脉的换乘站，且位居城市几何中心，才有资格进化为轨交时代城市级的中心枢纽商业综合体，TOD4.0。
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在善变的福州，
找到永恒不变心的中心，
看清TOD4.0
TOD4.0只会生长在城市绝对中心，而一个城市只有一类中心永恒不变。通过观察比福州更高量级城市的轨交组网，我们找到了发现永恒中心的万能钥匙。
1、发现永恒中心。
「1」北京的王府井、西单——4、5号线 × 1号线，轨道交通上盖
北京，南北和东西的主干线跨越距离最长，辐射的板块最多，而他们所相交的位置分别是西单大悦城和王府井，至今仍是北京当之无愧商业地标。
「2」上海的人民公园、南京西路——1号线 × 2号线交汇站点
上海，1号线和2号线的换乘站。是地铁网中最早修通的交汇换乘枢纽，所以不管世纪大道，虹桥西郊的商业有多么繁华，这里的中心量级历久弥新。
「3」广州的天河体育中心——1号线 × 3号线交汇站点
广州天河体育中心，同样占据了两大干线交汇，既有天河广场、正佳广场这种老牌的商业中心，也有像太古汇这种绝对的垂直地标综合体，这里的人口密度堪比香港中环。
但凡是一座城市的一号线与垂直干线交汇的节点，都是一座城市永恒的中心。
因为城市道路可能被绕过、被遗忘。而轨道交通因百亿千亿级的投入，和城市时间成本的沉淀，则是永不改道的。
2、永恒中心之上的恒产。
在永恒中心之上，城市精心构建的，代表最先进生产力的TOD4.0综合体，自然是城市的永恒资产。从现在的城市布局看，中骏世界城就是福州的答案。即站、城、人，一体化。
「1」3条交通大动脉换乘站，“大福州”城市几何中心，福州的恒产TOD4.0
简单来说TOD就是围绕着轨交的站点，提供集中式的城市功能和服务。而结合目前国内轨交的发展，我们理出了前期的3个阶段。
而在3.0的基础上更进一步，再满足两个核心要素——多干线交汇大动脉+几何老中心。生长出的就是中骏这一次提出的TOD4.0版本。
从物理属性层面，满足了足够大的物理半径和足够快的交通效率。只有这样才能够最大限度的满足人流的聚集。
在此基础上，从心理层面，只有在公众认知的几何老中心，才能在前期招商尽可能的缩短距离，吸附大量的产业办公人才并孵化出完整的生态。
这一次，中骏在福州二环内仓山核心板块，打造一座约45万方的国际TOD都会综合体。以全新的TOD4.0概念，打造涵盖购物、学校、公园、地铁等多样化交流方式的复合场景，勾勒福州高效化的现代化生活蓝图。
「2」我们可以以这些联想为支点，去重新理解TOD4.0对一座城市生活方式的改变。
不管在城市哪一处，都有地铁与综合交通将你带到这个中心。
到站从地铁站出来，步行800米范围内，即完成所有城市服务，并满足各种生活商务社交的需求。
而身处其中的人、城、站，因为高频的交互，持续更新升级，使得商业永续繁荣。
最终，一直从消费习惯再到心智深处，我们对城市中心的理解，对商业生活的想象都将改变。
而这样的模式已经在国内的高量级城市得到印证。
当下，福州的地铁和TOD组网刚刚开始，官方宣称的一年一条地铁线正在如期兑现当中。
而未来福州全新的城市板块排位赛，中骏将在城市交通大动脉的交汇处，站位连接南站北站和机场的枢纽，以及三环四环时代城市的几何中心，落子TOD4.0的胜负手。而这一切的背后有着中骏强大品牌和运营团队的加持，让人很是期待。
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