厦门豪宅的成本迷局，看清了才能挖到岛内笋！

6月12日厦门土拍，敲定了两个新常态。

1、岛内成交地价又一次破5万/㎡，揭示了岛内踩进“地价5万”时代。

2、“限价7万”，被写成有言在先的君子协议。

新形势下的两股作用力，会不会导致厦门步杭州、南京后尘，城市中心区一二手价差最高拉开近50%，导致中心区的新房销售，变成买到即赚的挤兑购买现象？现在，未可知。

但是，在新房供需矛盾依然突出的岛内，今后一二手房的价值倒挂，势必愈演愈烈。并且，挑战一并来敲门！在销售限价与土地价高者得的双向挤压下，如何在成本与品质的平衡点之间，找到做好产品突破口，将成为“针尖上跳舞”的专业竞技。

01

7万限价时代

价高者得的市场开发商必答天问

“如何压缩成本做高品质？”

“面包”限价，“面粉价”不断上涨，让“面包”的预算空间被进一步压缩。

预算少，要做高端，别指望能用爱发电，还是要算成本账。在面包价格恒定的前提下，面粉越便宜，留给面包的品质预算的空间就越大。

岛内建房子，基础建安0.4万、税+各类费用1.4万、精装0.3万=2.1万，这部分基本费用是万万省不出来的。

612的土拍，在竞价过5万后，均价的加价幅度缩至几十元。可以感受出，各竞价方，在成本，售价，销售速度的运营模型中，在保证不出问题可控前提下， 都已经给出自己的出价极限。

我们希望行业能多一些好作品，但单纯从做高端的角度，以及限价与地价的挤压趋势，不得不为这次及今后的岛内项目捏一把汗。

02

五万地价时代

与其坐等豪宅「针尖上的舞蹈」

不如享受眼前「广阔璀璨的舞台」

价值倒挂时代，岛内显然更加诱人，然而，造出好产品的客观限制和难度越来越大。如前文讲，与其等未来岛内豪宅「针尖上跳舞」、不如享受当下岛内成本空间充足的豪宅舞台。

过去，在岛内，豪宅或许只有一个要素就是产品，但在岛内大提升的未来，豪宅的价值还需要其要素的肯定。

｜1｜岛内高端一定要有好地段，必须占有地铁红利，旧改提升红利等城市红利

未来5年，岛内必然经历两个重要的变革——

第一，已经来临的地铁组网，整个城市的空间结构被地铁重组，占领地铁资源成为占领城市资源的核心要素。

第二，新一轮的旧改、城建大提升，能不能接棒这股万亿级的城市红利，是高端置业必须考量的要素。

｜2｜从面粉到面包，岛内高端一定要有一位得力糕点师。

高端必讲品牌，而在厦门岛内做高端，首先要挑战公认高端溢价品牌，建发。不管是谁拿地，这个障碍可能是最难跨过一步。

03

地价高企，价格倒挂

2020年岛内买高端，会是挖笋吗？

｜1｜价值倒挂时代，怎么看新房？

由于限价和地价的挤压，开发商在高地价和区域销售限价的夹缝中，产品力因成本挤压被削弱，比较难做出出彩和突破。

所以，站在现在看未来，等的结果很可能是——

要不然同样品质买更贵！

或者同样价格买的产品力更弱！

｜2｜今年买高端，不是消费，是挖笋

等未来，等不到高端。反过来说，珍惜当下具有成本空间的项目。

而厦门的岛内高端市场，有几个公认必须有的溢价标签——

国企品牌，细节精装，极致物业，能打的产品力。

如公开以来，关注和讨论度一直颇高的建发养云，就集合了溢价标签，建发品牌，细节精装，建发物业，四开间的厦门首个大平墅产品，感受下是不是挖笋？

｜3｜岛内5万地价时代，写在最后的思考

限价的持续影响，必然是新房与二手房的价值倒挂。

价格上，新房被无形的手压制。岛内二手的豪宅约10万/㎡，新房限价在均价7万/㎡。

价值上，新房产品力有显著迭代。再加上因板块升级，获政府资源持续注入。如湖里行政核心区。除了自身界面翻新，由于在东部新城中衔接旧湖里的城市站位。未来几年，它将是机场搬迁，马垅旧改的最大获益板块。

简单说，只要进入交易流通阶段，今年湖里行政核心区的豪宅，有很多实力能挑战厦门豪宅房价的天花板。

所以，岛内612土拍的结果，最终让我们确定了两个判断。

1、地价5万+，限价7万，是接下来岛内一定时期的常态。

2、由于价值倒挂，选择今年的新房豪宅，不是在消费，而是在投资存钱，甚至是在挖笋！

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