环厦被低估的狠角色，10万买房最多能撬动多少钱
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“厦门还值不值得买？”
“手上闲着三十几万，有没有靠谱值得买的？”
“厦门值不值”，几乎每隔一段时间，就会被反复问到。在过去5年几个大小周期里，这类焦虑一次又一次被涨价潮治愈。
如今对于高房价基数的厦门，我们认为核心矛盾不是“值不值”，而是很值的都忒贵，如岛内。二三十万能买到的，可能挺郊区，于是不太值。
不过，厦门从来是个大概念，当闲钱有限，可把视线放远到环厦，越过山丘，能打开新视界。
01
王者级「租售比」，被低估的狠角色
租售比（每平米租金/每平米房价）代表一个市场的健康程度和稳定性。
今天还有这么多人买厦门，很多是冲着资产溢价，这多少有“赌”的成分
从城市的发展来看，近几年厦门买房虽然都是赚的。但买房即赚钱的周期已过，目前1：1071全国最低租售比，远低于正常值（1：300至1：200），让很多人感到焦虑。岛外一套三四百万，岛内动辄上千万，决定了这么大的投资，指望靠收租来回本是不可能了。
对于很多购房者，越是对厦门买房有热情，就越对她被透支的房价有担心。
与此同时，环厦热度蹿升最猛的长泰旅游地产，出现了极高租售比项目
我们在大厦门关注到一个超级租售比1：349，来自斯维登对建发山外山的托管测算。这在全国大环境里，也是非常突出的，这种产品的出现，吸引了很多关注大厦门，投资稳健购房者的关注。
而这也是此前局长说过的高价值投资新方向《揭秘资产投资新方向，闽南新贵抢进“分红”赛道》，新周期中，应该着眼于资产现金流高收益的项目。我们还从内部了解到，除了自带斯维登租约的价值，开发商刚刚公布了又一份惊喜—环厦首个保底收益计划。
02
用足「超级杠杆」
却能“不付”利息的钱
*以下不精算交付与斯维登运营的时间差
1 | 头两年保底购房者有12万进账，这只是第一层价值 单独看，也许觉得不过尔尔。但结合120万总价，斯维登租约收益和环厦热盘后，共同来细算一笔账，会发现这套组合拳恐怖的潜力。 |
2 | 第二层——这不是“消费”，是“存钱” 我们要理解一点，房贷月供还的是两类钱：「还本金」与「还利息」。 山外山89㎡总价约120万，以最低2成首付贷30年计，月供为4950元。月供的75%约3712元是「还利息」。 而斯维登做了一个测算，认为89㎡每月能为购房者赚3308元（第一年），3681元（第二年），基本覆盖了利息。 而其它的25%是「还本金」，但这相当于给自己「强制储蓄」。因为这部分钱是存在房本上，存够了，银行一次性把房本（存的钱）还给你。 |
3 | 第三层——2年后部分提前还款，开始不用「还利息」 2年拿到12万保底收益后，可以用于提前还款，那样最新贷款本金就变为96-12=84万。 最新月供：4753元 月供中还利息部分：3356元 再用斯维登3681元的租金来做对比，第二年开始，利息的钱开始被抵消。 |
4 | 第四层——“盈余”会越来越大 这里科普下，常见的等额本息还款，每个月所还数目一样，但其中利息的比重是逐渐下降的。 而租金回报，理论上随时间的推移和项目及区域成熟而上升。 于是： 第二年开始贷款的利息部分3356元——趋势↓ 第二年开始斯维登收益3681元——趋势↑ 一套房子创造的盈余，会越来越大。 |
5 | 第五层——相当于“只花了10%的钱，借到90%的款，且借的钱没利息” 山外山89㎡产品，向我们展示了在合理的规则下，购房者最大化利用资金杠杆的神操作。 在斯维登托管和建发保底的双重福利下，购房者相当于只出了「10%的首付」，买到了89㎡的产品，「占90%比例的贷款」，则相当于免息。这么牛的产品设计，局长此前在厦门完全闻所未闻。 |
* 除了直接租金收益外，斯维登托管还额外有「自住收益」和「全国斯维登体验券」间接收益 |
03
这个稳健投资的潜力股
2年后依旧香么？
评测局内部在讨论「开发商保底」这个行为时，起初也有意见分歧：从保底策略看，开发商是对市场有信心，还是没信心？这也是购房者会关心的疑问。
最后我们讨论认为，商人不会做亏本生意，为每户保底12万，对于总价120万的产品，绝对不是小数目。
开发商肯白纸黑字保证，自然是经过专业测算，对市场很有信心，相信接下来，斯维登的收益率，能让自己不怎么补钱，甚至不用补。
我们的判断来自于两个长线的价值点：
第一，斯维登在全国短租领域，具备榜首的绝对实力。
大品牌的超强运营，即是对租金收益的有力背书。
房互机构×百度大数据×百度舆情
斯维登塑造的超级IP，全国合作过项目超过1000多个，行业明星级的无二硬核属性，可以保障持续客流，以及客房单价的运营提升。
第二，厦门是全国热门，长泰马洋溪是环厦热门，建发作为马洋溪热门。再根据二八定律，它在租金收益与头部溢价方面，都是可以先享受头部红利的。
这里值得一说建发山外山不同一般度假项目的产品力，它本身修建并运营丰富的社区配套，囊括“住、游、医、学、养”等，使得它的人气吸附力更强大。
同时，高水准的软硬精装交付与真拎包入住，也非常适合使用斯维登，购房者买房后无需花精力和钱再装修。
所以我们认为这个项目，具备环环聚焦的热度+建发的产品功力，加上建发品牌的造诣，它的长线价值预期肯定是极具爆发力。
最后，评价一个标的值不值得买，本质要回归你需不需要。
山外山这个项目，从18年入市火到现在。此前，一期二期院墅以惊人速度去化，是因为对于退休颐养以及渴求院墅的人来说，它就是刚性必买。
而到最近，50-89㎡的精装高层依然火，当然有人是为山水情怀买单，但情怀不是每个人的必要需求，很难解释它的热度。
在局长看来，原因来自2017年下半年—2019年的市场横盘以及2020年的突发灰犀牛，令很多人感受风险的恐惧，随之而来是对风险防范需求的高涨。而一个自带租约收益稳健的房产，其实就是家庭资产的风险管理工具。在这一条市场新赛道上，需求渐旺，标的极少，产品力更优的项目热，是理所当然的。
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