福州新一代城市更迭，竟让我读懂了老钱投资逻辑

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时代更迭，资产迭代，你是时候需要接受一个全新的不动产财富观了。

01

资产迭代下新的财富机会

畸形的不动产财富观

98年以来，中国房地产一直在高速上涨的通路中。20多年的上行历史，导致了人们在无形中产生了一种错误的价值观：房子要高速上涨才是好标的。

我们看到现在的每年5%左右的按揭成本，标的巨大，租售比极低，再加上交易税费，如果你的房子每年不上涨10%连保本都难。这在过去一路高歌的房价黄金年代似乎并不难实现。

“不涨价的房子不是好房子”的观念下人们趋之若鹜涌进楼市渴望赚得第一桶金。但是在如今「房住不炒」的一声号令下，靠买卖房产差价套利的时代被按下了暂停键。

未来路在何方？来看看过去我们学习的香港，是怎样从炒楼花到持有物业的。

老钱的财富观

相对新贵暴发户似的生财之道，老钱家族更注重持盈保泰、细水长流式的稳健投资。「持有物业」这一方法才是唯一长期稳健的投资。对于老钱来说，持有物业的资金成本低，需要时抵押给银行，不用钱的时候便拿着收租。

比如香港著名的四大豪门家族，自上世纪50年代起，就通过房地产积累巨大财富，并逐步控制香港的各种垄断性产业，积累了“坐地收租”的世代财富，这就是新鸿基的简明发家史，也是“李家的城”这四字的渊源。

廖宝珊后代创建的纪惠集团早年发家就是趁着市场价跌靠着早年停车位赚来的钱，发展住宅、出售楼花，逐步走上买商铺出租的道路，赚出了近300亿的资产。可谓是把握住了时代的脉搏，坚持只做长线持有，不做短线投资。

又或者是国外老钱家族玩的地产债权基金投资等等，都是将钱转化为持有物业，不仅能保底还可稳定生财。

香港海港城，作为全球最赚钱的商业中心之一，一年光靠租金收益就能净赚95亿。一个项目的租金收入能赶上一家地区房企一年的收入。

还有上海今年2月成功出让的310亿巨无霸地块，建面高达180万方超大综合体，出让条件极为苛刻，开发商须按出让年限持有地块内100%的商业、文化体育及所有租赁住宅以及60%办公，妥妥的持有型物业，被香港置地拿下。

海港城也好、徐汇滨江的巨无霸综合体也好，他们都有一个共同点：都是持有型物业，不仅是有旺盛需求的住宅租赁、商业、办公，还是新时代的地铁口物业。

印钱如纸的年代，最佳的对冲标的物

在印钱如纸的年代，唯有将注定会贬值的货币资产换成可保值增值的不动产才是真正的收益。

租房的支出，在任何城市，在任何时代，都占租房者收入的三分之一。你的工资涨，同时意味着租金也在涨。所以不动产的价格，越来越强调租售比。

CMBS已普及，REIZ已是趋势，未来五年内也将进一步呈现，「长期稳定」的回报收益是大时代投资趋势。这对持有型物业来说，是绝对的利好，也将推动租赁型商业物业的上涨。

时代更迭，是喝头汤的好机会

这是最具变革的时代。

城市越来越大，地铁组网，改变人们的生活方式，进而改变了人流的方向，而后出现了商业的迭代。

房住不炒，靠房产短线投机套利的时代已经过去。与此同时，国内经济由外循环向内循环模式为主的转变，暴露了高房价的弊端。

读懂了时代的变化，更要懂得抓住这个难得的机遇，我们再来看看福州的机会在哪里。

02

福州城市产业更迭

下一个时代机遇在闽侯

一座城市的活力来自于这座城市的产业更迭，局长对此深信不疑。关注评测局的读者都知道，我们一直在观察这座城市的发展脉络，这也帮助我们摸清了闽侯作为福州楼市下一个时代机遇的底层逻辑。

城镇化的地缘性客户之路

福州这座城市变得越来越大了。辖六区七县的大福州，城镇化率超过70%。地幅辽阔的大福州，商品住宅市场走上了地缘性客户之路。

闽侯——福州的刚需福地  

而闽侯凭借着靠近市区的优越地理位置以及发达的交通和产业、人口条件，一直以来都是福州众多刚需的福地。闽侯楼市靠着常年销量大、流量霸榜以及土地存量大，可谓成功跻身福州楼市第一阵营。

产业、人口两手抓 

在福州，闽侯成为新一代机遇的答案就在于城市的产业更迭和人口引擎的方向。

第一代的福州城东西从西湖到六一路，南北从乌山到五四路，汇聚了省府市府两大政务机关、五四路东街口两大商圈，繁华景象冠绝八闽。

第二代福州城市南下一步，万宝商圈一举将福州人的商业界面从百货大楼推向一站式购物综合体。紧接着闽江北岸中央商务中崛起，总部经济在此落地，让整个万宝商圈和闽江北岸中央商务中心完成了从工业向商务金融的蝶变，也引领了北江滨向着福州房价最高极蝶变。

福州第三代城市版图，在滨江两岸之后继续东扩南进，发展新区。福州高新区规划落地、旗山大学城愈渐丰满，形成了西接金山核心生活区，东望福州南站与海峡国际会展中心的闽侯新区。在产业与人口双引擎发动下，为闽侯创造了源源不断的新需求。

未来两年随着地铁的组网，无疑将加速五区八县一体化。当城市越来越大，伴随着是人们生活方式的变化。可以预见，当五区人口和产业外溢加剧，与闽侯的价差将进一步缩小。

03

新时代产业下

资产增值投资逻辑

就像刚才我们说到，香港老钱的投资逻辑，在融创未来海这个项目上一样成立。

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首先看地段

毗邻福州大学城，目前已有福州大学、福建师范大学、福建医科大学、福州一中等15所省内大中名校，加上以高端研发、科技孵化和总部经济为主体的高新技术园区，集结30万高知人才。大学城+高新区的组合将为板块带来源源不断的新福州人，创造福州最旺盛的租赁需求。再加上纵贯全城的地铁二号线加持，它链接了福州三大CBD、三大核心商圈，也是刚需租赁的首选。

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其次看收益

局长在这里要强调的是：我并没有买房子，我只是把钱存在房子里，随时可卖可抵押还可收租。

福州近五年的租金整体处于上涨趋势，尤其是闽侯高新区这种高净值人口流入地区。且刚才说到住房租金支出占比租房者收入的三分之一，也就是说货币贬值，工资上涨，租金也将相应上涨。持有物业相当于持有流动的不动产——通过抵押，钱暂存在银行，房子依然在收租。

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其三看稀缺

物业，是房产保值最好的保障。融创未来海商办SOHO同样享受融创住宅服务的四大模块，秩序、环境、客服、工程四条线完整的基础服务。除此之外，融创把物业视作房产交付的开始而不是结束。“7+X”的特色服务体系将营造业主的社区生活视为己任，更是深度参与到城市人居环境的打造。

而未来海的外立面设计和功法，同样将历久弥新写进了融创的骨子里。

最后，这块土地的禀赋——看江。这也是高新区唯一在售的一线江景SOHO项目。

新时代新常态下，全民炒房窗口期已过。房产投资手段更加多元化，持有型物业租赁运营能力高低取决于物业价值的高低。在福州下一代城市重点版图中，融创未来海凭借其优质地段和服务，未来投资回报收益可观，资产价值上涨趋势不容小觑。

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