你问我答 | 关于顺德村改的各种问题，都在这个”锦囊“里啦！
不知不觉，
「你问我答」栏目上线以来，
我们微信及微官网收到了许多用户的热情提问。
今后「你问我答」将继续努力，
把大家最关心的、最重要的、最实用的
村改问题展示出来。
同时，为了感谢大家的热情，
小编根据之前发布的内容，
准备了一个村改“锦囊”送给大家，
一起来看看吧！
关键字：连片改造
我司由于扩大发展需要，想收购周边的小厂房连片“工改工”改造，办理过户的话，税收方面会不会很重，政府方面有没有什么优惠措施？
收购周边厂房连片改造属于单一主体收购旧物业归宗连片改造，以往视为普通的房地产转让，收购过程中会涉及增值税、土地增值税、所得税等一系列的交易税费。今年，顺德获批省高质量发展实验区，省给予顺德的支持事项之一“单一改造主体归宗改造项目视同政府土地收储”，经区村改联审会议同意，通过公开选定的单一改造主体归宗改造项目在完善用地手续、税费征收等方面，视同政府土地收储办理，税负大大降低，极大地提高了改造主体的积极性。
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关键字：工业用地分割比例
目前村改政策里，对工业厂房分割有没有什么要求？深圳那边的工业用地配套比例是有优惠的，顺德也会有类似的政策吗？
在顺德获批省级支持事项中，对以出让方式供地的工业生产厂房按项目，拆除重建面积达15亩或以上的，允许配套设施计容建筑面积占比标准提高到15%，且可随工业生产厂房按规定比例分割及分割转让，其中改造为商品厂房的项目，容积率不得低于2.5；拆除重建面积（不含新型产业用地和综合型产业用地）达100亩或以上的，配套设施计容建筑面积占比标准可提高到20%，但超出15%部分不得分割、分割转让或抵押。此举将有利于完善园区功能配套，建设现代产业园区，同时确保配套设施服务于园区制造业。
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我在容桂的工厂之前就想去拆了建新厂，咨询过一些代办机构，就说那块地本来就不符合土规不能拆不能改。现在我看天天都在宣传村改，说有好多创新办法，那么像我的这种情况，现在可以办手续吗？
你所提到的属于“土规挂起”问题，可以通过“区内平衡调整土地利用总体规划”的省高质量发展实验区政策解决。具体就是，对于“土规挂起”的连片村改项目，只要不突破城市建设用地规模、不减少耕地保有量、不涉及占用基本农田，就可以申请修改土规，经区村改联审会议同意，就可以在镇街内实现土规规模平衡，也就是将其他地方的土规建设用地规模调整到你的这个项目上，完成土规调整后就可以去改造了。
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关键字：混合开发
现在村级工业园改造多是工业改工业项目，这样会不会改造吸引力不够，改造后产业结构单一呢？
这个问题可以通过混合开发连片改造政策去引导开发建设的，前段时间顺德区出台了《顺德区村级工业园升级改造新型产业及综合型产业用地管理暂行办法（试行）》，提出了综合型产业用地概念，在不涉及商品住宅开发的情况下，工业用地可与商服用地（B）、公共服务设施用地等多个不同功能用途地块纳入同一规划条件，混合出让。这种土地功能混合政策可以让产业结构多元化，也更好地实现项目整体收益平衡。
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关键字：土地历史问题
我司有意向对乐从的一个项目地块进行开发建设，经前期核查项目地块情况，该地块涉及土地及建筑的历史遗留问题，这种情况能进行改造吗？
根据省给予顺德的支持事项之一“完善历史用地遗留问题解决机制”，对于符合“三旧”改造条件的违法用地、违章建筑，在作出罚款处理决定后可按现状建设用地分类完善手续。如果是因历史原因未确权办证的资产用地情况，同样在作出罚款决定后按现行政策完善用地手续。
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关键字：行政审批
现在许多地方政府都在推行“一门式一网式”政府服务模式改革，让老百姓办事创业更加便利了，那么对于村改项目有没有在办理行政审批业务方面的利好政策呢？
现在，村改投资项目办理工程建设项目行政审批业务，在“收件受理”和“审批出证”环节，允许村改项目书面承诺后，边推进边办理有关审核、评审，切实提升审批效率，加快工程建设项目开工落地。
目前，顺德区已就村改项目建设用地报批容缺受理有关事项出台了《佛山市自然资源局顺德分局关于明确建设用地报批容缺受理有关事项的通知》，如有需要，请按照相关办理流程进行办理。
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关键字：前期土地整理
我们村想对村里的A地块地进行改造，但由于村里缺乏前期土地整理资金，而且引入市场主体参与积极性不高，所以一直动不了工，现在当务之急是引入市场主体进行土地整理和开发建设，在近期出台的村改政策中有无鼓励市场主体参与土地整理的政策？
目前顺德区已创新实施关于“推进土地市场一、级联动开发”的村改新做法，村居集体可通过选定市场主体投资合作方，完成土地整理后可直接将土地协议出让（流转）给有关主体进行开发建设。
也就是说，你们村公开选择的合作主体，既可以负责前期土地整理，又可以负责后期土地开发建设，这样解决了你们缺乏项目启动资金的问题，又平衡了市场主体的收益，就有更多的市场主体愿意参与你们项目的改造了。
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关键字：登记手续
为配合村级工业园升级改造工作，我公司旧厂房将进行搬迁，但厂房登记手续不齐全，这种情况还能享受到补偿吗？
在由政府主导推进的村级工业园改造项目范围内，对配合改造计划，搬迁未经产权登记土地厂房的受偿人，根据厂房登记手续的完善程度，对合法厂房予以充分补偿，对未完善登记手续的厂房予以适当补助，具体补偿标准可到属地镇街村改办咨询。
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关键字：用地审批
为提高村级工业园项目建设效率，顺德区对村级工业园改造项目在建设用地审批环节有无创新的做法？
目前顺德区创新实施关于“探索建设用地事后审批制度”的村改新做法，并出台了《佛山市自然资源局顺德分局关于明确建设用地报批容缺受理有关事项的通知》，针对属村级工业园升级改造办公室联审会议审议同意的村级工业园升级改造项目，在征得被用地单位同意的前提下，用地单位可向佛山市自然资源局顺德分局申请出具《建设用地报批受理函》，并承诺在规定时限内提交相关材料。
在供地前，用地单位可凭《建设用地报批受理函》办理规划条件等相关事项，并同步办理建设用地手续。
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关键字：金融服务业
我是从事金融服务行业的，前段时间有幸参加了2019年顺德区村级工业园升级改造项目推介会，感受到参会企业对投资顺德信心满满，现想了解一下顺德区有没有专门针对金融服务业的扶持政策？
顺德区已针对金融服务业出台了专项扶持政策，鼓励金融机构总部（区域总部）、类金融机构、金融投资控股平台等金融机构，入驻经区村改办认定的村级工业园升级改造项目。
经有关监管部门批准，新设立或新迁入并向区金融工作部门备案的金融机构，在设立或迁入后三年内给予最高3000万元的落户补贴；在设立或迁入后连续三年，每年按照当年对比上年增加地方经济贡献情况给予补贴，一家机构每年补贴合计不超过3000万元。具体按照《顺德区金融服务业招商引资管理办法》（顺府办发〔2017〕154号）执行。
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关键字：地券
近期顺德出台了地券政策，“地券”一词比较新颖，请问什么是地券呢？地券是如何使用的？
根据《佛山市顺德区地券管理操作指引（试行）》规定，地券是指土地权利人自愿将其建设用地按规定复垦为耕地等农用地后，减少建设用地形成的可流转的建设用地指标。
复垦形成的指标分为两类：1、依据省拆旧复垦相关政策对闲置或废弃的农村房屋等农村建设用地进行复垦的项目，其形成的指标为复垦指标，复垦指标形成的地券分为与复垦指标数量相等的A券和B券。2、依据城乡建设用地增减挂钩相关政策对建设用地进行复垦的项目，形成的指标为城乡增减挂指标，城乡增减挂指标形成的地券分为与城乡增减挂指标数量相等的A券和C券。
地券可按其不同功能进行交易和使用：A券具有建设用地报批功能，可安排等面积城镇建设；B券具有与商业、娱乐、商品住宅等经营性用地（不含“三旧”改造用地）出让挂钩的功能；C券具有与“三旧”改造后涉及住宅功能项目联动功能。
地券制度的实施一方面可让村民谋取收益，解决复垦动力不足问题；另一方面推动村貌改善，并可解决村级工业园土规挂起问题，有效缓解土地资源供需矛盾。
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关键字：联动协议出让
目前顺德的住宅项目已允许与自行改造的拆除重建类工业提升改造项目联动协议出让，请问有什么限制条件或要求？
根据《顺德区深入推进城市更新（“三旧”改造）工作实施细则》规定，自行改造的拆除重建类工业提升改造项目，可按“改工用地面积∶改住（含商兼住）协议出让用地面积＝1∶0.4”的标准，与改住（含商兼住）项目联动。
但联动改造需注意如下事项：
1.鼓励在同一规划单元或同一村集体内实行联动改造（非强制，允许全区内联动）；
2.联动改造的责任主体为协议工改住（商兼住）的土地原权属人；
3.同一村集体内联动可招统一的市场改造主体作为责任主体；
4.允许非同一主体联动；
5.集体用地建设租赁住房无须联动；
6.住宅项目申请销售前须基本完成联动任务；
7.4年内未完成联动任务的，按未完成联动任务的改住面积300万元/亩缴纳违约金；
8.已改造完成的项目不得作为联动地块；
9.联动改工项目，不享受财政扶持；
10.改工连同改住须位于20个现代化产业集聚区内，改造启动规模不低于500亩，改工项目须相连成片，且容积率不低于2.5。
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关键字：土地开发强度
我司计划将旧厂房拆除后新建高标准厂房，按照现有的规划条件建设厂房的规模可能仍满足不了生产需求，请问可以通过村改政策进一步提高土地开发强度吗？
顺德区村级工业园升级改造范围内工业、物流仓储用地的项目，允许项目在升级改造过程中，申请提高土地开发强度（部分情形除外），由权利人向镇政府（街道办事处）提出书面申请。经镇政府（街道办事处）审核同意后向区村改办提出申请。顺德区村改办根据联审会议意见制定“土地资源和技术控制指标清单”。由镇（街道）对调整方案和“土地资源技术控制指标清单”征求项目利害关系人意见后，正式出具“土地资源和技术控制指标清单”。以“土地资源和技术控制指标清单”为依据进行申请办理规划条件变更。
如有项目需申请提高土地开发强度，请按照《顺德区村级工业园升级改造工业用地高效利用管理暂行办法》有关要求进行办理。
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关键字：土地置换
我公司的一个村级工业园升级项目拟分成产业研发生产区和产业配套生活区进行开发建设，但产业研发生产区中夹杂一块集体建设用地，产业配套生活区中夹杂一块国有建设用地，两个地块均有产权证且面积相近，请问两个地块可以进行置换吗？
顺德区村级工业园升级改造项目可参照“三旧”改造项目开展建设用地置换，集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间均可进行土地置换，以推动土地整合开发利用，促进村级工业园连片改造。
如贵司的需要置换的两个地块满足权属清晰、程序合法且满足“净地”条件，且符合“面积相近、价值相当、双方自愿、凭证置换”的原则，即可按照相关流程进行办理置换手续。
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关键字：自主实施土地前期整理
对于村级工业园改造项目进行自主实施土地前期整理的，有什么优惠政策？
根据顺德区村级工业园有关政策，对于自主实施整理的，除商品住宅用地外，可凭经批复的“三旧”改造方案及与其他权属人签订的补偿协议，按照规划新用途直接办理协议出让手续，并作为改造主体可按规定享受后续改造过程中的优惠政策，该项政策的实施可减免过户、少交不必要的税费。
另外，如符合顺德区“三旧”改造条件的自行改造拆除重建类工业提升改造项目，用地面积达到30亩或以上且容积率达到1.5或以上的，完成土地整理及供地手续后对土地使用权人按每亩用地10万元进行扶持。
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关键字：挂账收储公开出让
目前顺德村级工业园内的旧厂房改工项目可以进行挂账收储公开出让吗？
可以的。在顺德区村级工业园范围内，以挂账收储方式实施的“工改工”项目，按不超过土地公开交易出让成交价的98%补偿给村（居）、集体经济组织或企业等原权属人。
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关键字：村改信息公开
我平时通过报纸、电台了解一些村级工业园改造信息，但获取的信息不是很全面，请问有没有专门针对村改的政策条文、项目情况、招商资讯的发布渠道呢？
想了解的村改信息尽在“顺德村级工业园升级改造发布平台”，您可关注平台微信公众号，平台对所有的村改项目招商、进展信息全方位公开、各环节开放，营造“信息共享、实在高效、公平竞争、利益共享”的招商营商环境。
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