4月14-16日直播 | 片区开发/TOD EOD XOD模式/平台转型发展/公募REITs/城建类股权基金/土地整理高级研修班
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01
课程背景
进入“十四五”，国内的城镇化从补缺追赶型，全面进入以人为中心的高质量发展阶段。地方政府主导的城市发展模式，从“平台融资+土地财政”的传统模式，向综合性高能级的新功能区开发和持续升级迭代的城市更新并重的综合模式转变。通过TOD、EOD和XOD模式实现重大项目外部性的内部化，通过有效投资形成核心资产，培育结构合理的长期综合财力，构建可持续的投融资机制，建设“人产城”融合发展的活力城市，成为共同目标。近年，因内外部发展环境异常复杂，投融资政策、财政政策和金融政策更加规范严格，融资平台转型发展未能形成共识效果不佳，土地市场普遍低迷影响地方正常运转。地方政府、融资平台、社会资本、产业集团和金融机构等参与主体，尚未具备足够的综合能力和项目经验，各类咨询机构因长期分工过细，无法提供综合性投融资与产融结合咨询服务，这给参与城镇化投融资工作的各类机构和专业人员，提出特别复杂的挑战和困难，很多新的领域值得学习研讨并在实践中运用。在此背景下，产融公会 & 启金智库 近期连续在成都、郑州、上海、广州、南京举办五期城镇化投融资高级研修班，得到地方政府、融资平台、金融机构、施工企业和地产商等多领域专业人士的高度认可。2022年4月14-16日 产融公会&启金智库 将 在/线/直/播 共同举办 城镇化投融资专题（第七期）高级研修班《综合性片区开发，融资平台转型发展，TOD、EOD与XOD模式，公募REITs与投融资模式转型，隐性债务防控与EOD试点申报，城建类股权基金实践，土地整治开发实务与案例》，本课程适合在城镇化投融资领域相关机构工作的各方面专业人士，包括但不限于：地方政府、财政、发改、住建、行业部门、融资平台、地方国企等属地机构，银行、证券、保险、信托、租赁等金融机构，建筑施工企业、房地产商、上市公司、产业投资者、投资运营商等投资机构，法律、审计、工程咨询、投融资咨询、管理咨询等专业机构。[产融公会] 特别邀请长期深耕城镇化投融资领域的 罗桂连博士 担任城镇化投融资学友会班主任，为各期学友建立共同的专属微信圈，形成多元化背景的学友们持续学习交流研讨合作携手共进的生态圈。诚邀您参加学习研讨！www.qijin-finance.com
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02
议程安排
4月14日· 周四·直播09:00-12:00 第一部分
14:00-17:00 第二部分
一、融资平台转型发展为强政府投资公司与“人产城融合”高水平综合性片区开发
二、利用XOD模式培育核心资产及利用REITs实现投融资模式转型
[产融公会] 城镇化投融资学友会班主任
上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家
中国中铁城市开发研究院专家合作委员会委员兼投融资研究中心主任，国际金融地产联盟（IFFRE）资产证券化与REITs专业委员会委员，中国保险资产管理协会资产证券化专业委员会顾问，国家发展改革委PPP专家库专家，中国REITs50人论坛专家委员，中铁资本、洛阳国晟等公司外部董事。2000年以来一直在城镇化和基础设施投融资领域从事实务、研究和政策制订工作，曾经在上海城投集团、原中国保监会资金部、陕西金融控股集团和中咨公司等单位工作。
4月15日· 周五·直播
09:00-12:00 第三部分
三、“新政”背景与政府隐性债务风险视角下的基建投融资合规路径、实施要点暨EOD项目谋划和案例
财政部PPP专家
江苏省财政厅PPP专家
中央财经大学PPP智库专家
上海中联律师事务所高级合伙人专业从事基础设施领域的投融资咨询及法律咨询，有着较高的综合职业素养，精通政府基础设施投融资、政企合作（PPP）、片区综合开发、城市更新、乡村振兴、债务风险防范等领域的专业知识，同时具有丰富的项目实操经验。主导完成了近200起政府基建投融资、片区综合开发及PPP项目专业咨询服务工作，担任多家PPP项目实施机构、项目公司法律顾问。
14:00-17:00 第四部分
四、片区开发和城市更新中的土地整治、交易、盘活、拿地和问题解决实务和案例
曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团；负责众多开发企业项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。服务部分代表企业有：中交集团体系公司、中建集团体系公司、中铁集团体系公司、首创地产、富力地产、保利地产、碧桂园控股、金茂地产、金地集团、华侨城小镇集团、绿城小镇集团、国药集团、华润集团、天恒置业、万润控股、澳林控股、电建集团、成都电工集团、海伦堡地产、佛山建投集团、山西三建集团、郑州天河集团、杭州联发集团、青岛城投集团等。
4月16日· 周六·直播09:00-12:00 第五部分
五、“项目+资源”和EOD开发模式下基础设施投融资最新实务
浙江大学项目管理工程硕士，高级工程师，注册一级造价工程师，国家发改委和财政部PPP专家，浙江省发改委、财政厅PPP专家，浙江省、杭州市等政府采购咨询专家。拥有20年丰富实战经验，14年省级财政工作经历，负责大型财政投资基本建设项目投资管理；6年社会资本工作经历，投资了包含17个财政部示范项目、2个国家发改委示范项目等几十个PPP项目，拥有丰富的基础设施投融资理论、政策和实务运作经验。
14:00-17:00 第六部分
六、股权基金视角下的泛基建、不动产投资和城市更新/片区开发实务
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03
课程提纲·第一部分
融资平台转型发展为强政府投资公司与“人产城融合”高水平综合性片区开发
（时间：4月14日上午9:00-12:00 ）
· 主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任，清华大学博士，伦敦政治经济学院（LSE）访问学者，上海国有资本运营研究院投融资中心首席专家，中国中铁城市开发研究院专家合作委员会委员兼投融资研究中心主任，国际金融地产联盟（IFFRE）资产证券化与REITs专业委员会委员，中国保险资产管理协会资产证券化专业委员会顾问，国家发展改革委PPP专家库专家，中国REITs50人论坛专家委员，中铁资本、洛阳国晟等公司外部董事。一、深度解析背景与形势
（一）区域发展战略的演进
（二）投融资政策周期的波动
案例1：嘉服集团的疫情防控债
案例2：龙港市（镇）融资平台企业债券
（三）房地产行业的发展形势
（四）城镇化投融资的总体形势
二、融资平台转型发展
（一）新加坡的“精英政府+强国企群体”
案例3：淡马锡控股的转型历程与成果
（二）国内融资平台发展的主要脉络
案例4：上海城投集团的转型发展
（三）融资平台生存发展的底层逻辑
（四）融资平台转型发展的必要性
（五）融资平台转型发展方向与多层次任务
（六）融资平台转型发展的要点
1.实质性的全面资源整合
案例5：台州市椒江区的融资平台转型发展
2.构建公司可持续发展机制
案例6：长沙城发集团整合重组发展
3.明确功能调整组织结构
案例7：济南市市级投融资平台整合调整方案
4．公司核心能力建设
案例8：盐城东方集团的转型发展
5.构建主营业务体系
案例9：西北某地市交投的业务体系构建
6.聚集培养高水平专业团队
7.利用多元化融资方式
8.发挥产融投资功能
案例10：合肥建投集团的整合资源与产业投资
（七）融资平台与PPP模式
案例11：徐州地铁二号线PPP项目
案例12：上海老港生活垃圾填埋场国际招商案例
案例13：吉林省长春市旧城改造PPP项目
案例14：宁波五路四桥存量PPP案例
（八）有为政府的全力支持
案例15：重庆的融资平台体系和渝富集团
三、综合性片区开发
（一）城市是生生不息的有机生命体
案例16：上海的北外滩改造项目
1、“人产城融合”发展理念
2、城市长期综合财力的内涵
（二）国内片区开发的部分典型案例清单
（三）部分典型案例深度分析
案例17：从大上海计划到新江湾城开发
案例18：苏州工业园区的高质量发展
案例19：杭州富春湾“ABO+F+EPC”模式
案例20：唐镇新市镇的轻资产操盘案例
案例21：密云古北水镇综合开发案例
（四）国企操盘片区开发的机制
（五）片区开发的理念与要点
四、互动答疑
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课程提纲·第二部分
利用XOD模式培育核心资产及利用公募REITs实现投融资模式转型
（时间：4月14日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：罗桂连，[产融公会]城镇化投融资学友会班主任。
一、利用XOD模式培育核心资产
（一）TOD模式理念与案例
1、TOD模式的定义与特征
2、TOD模式的主要理念
3、TOD与城市规划的衔接
4、T+TOD的协同
5、“三位一体”的前期工作
案例1：香港地铁的TOD经验
案例2：深圳前海综合交通枢纽TOD项目
案例3：深圳地铁六号线TOD模式实施方案
案例4：从上海虹桥交通枢纽到虹桥国际开放枢纽
（二）EOD与XOD模式典型案例
案例5：纽约中央公园EOD经典案例
案例6：新加坡榜鹅生态新市镇XOD模式
案例7：杭州钱江新城与钱江世纪城XOD案例
案例8：华夏幸福嘉善高铁新城PPP项目
案例9：中国国贸中心打造城市封面
案例10：上海太平桥片区棚改区蜕变为新天地
（四）实施XOD模式的要点
二、利用公募REITs实现投融资模式转型
（一）REITs的核心要点
1、REITs的定义与特征
2、REITs全球发展概况
3、REITs的投资特征
案例11：美国铁塔REITs
4、公募REITs与上市公司
5、REITs与类REITs的差异
6、公募REITs的比较优势
案例12：凯德集团的“投资基金+REITs”模式
案例13：吉宝企业集团的REITs体系和主动管理能力
7、不动产领域的主流投资策略
8、不动产项目全生命周期的融资工具
（二）国内的长期探索
1、内地企业到香港发REITs
2、香港REITs持有境内物业的名单
3、内地企业到新加坡发REITs
4、新加坡REITs持有境内物业的名单
案例14：领展REITs的持续发展
案例15：越秀集团利用境内外REITs市场多轮证券化
案例16：招商局商业房托基金及博时招蛇REITs
5、境外REITs上市及走势的启示
（三）国内基建REITs试点
1、国内主要试点政策的要点
2、资产规模与发起人的要求
3、放开试点的主要行业
4、试点项目的基本条件
5、土地使用权依法合规
6、固定资产投资手续合规
7、对PPP项目的进一步要求
8、试点项目的申报程序
9、试点产品的交易结构
10、试点产品的主要要素
11、发售投资者构成
12、试点项目的推选
13、产品的审核流程
14、上市及在审产品情况
15、首批试点项目的基本情况
案例17：富国首创水务REITs
案例18：中金普洛斯仓储物流REITs
（四）发展展望与建议
1、传统基础设施的范围
2、新基建的资产积累
3、REITs的创新发展方向
4、对不动产投资主体的建议
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课程提纲·第三部分
“新政”背景与政府隐性债务风险视角下的基建投融资合规路径、实施要点暨EOD项目谋划和案例
（时间：4月15日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：朱静，财政部PPP专家，江苏省财政厅PPP专家，中央财经大学PPP智库专家，上海中联律师事务所高级合伙人。专业从事基础设施领域的投融资咨询及法律咨询，有着较高的综合职业素养，精通政府基础设施投融资、政企合作（PPP）、片区综合开发、城市更新、乡村振兴、债务风险防范等领域的专业知识，同时具有丰富的项目实操经验。主导完成了近200起政府基建投融资、片区综合开发及PPP项目专业咨询服务工作，担任多家PPP项目实施机构、项目公司法律顾问，发表PPP、片区开发合规与实操方面的专业论文70余篇，已出版发行专著《政府（实施机构）PPP项目操作实务指南》《PPP与法律咨询-PPP项目全生命周期法律咨询服务要点解析》。近年来，专注片区开发、城市更新领域的理论研究和实务操作，有着丰富的理论及实务操作经验，并出版了中国律师第一部有关片区开发的专著《片区开发合规要点与实操指南》。一、基建投融资合规与隐性债务风险防范
（一）基建投融资合规要求
1、基建投融资合规政策
2、基建投融资的审计监督：重点领域、重点事项等
3、基础设施“授权经营”的合规与实操要点
（1）授权经营的基本内涵
（2）授权经营的政策依据
（3）授权经营模式合规要点
4、基建投融资负面清单：政府、平台公司、金融机构、社会资本
5、平台公司市场化融资合规要求：把握基建项目市场化融资的关键点
（二）基建投融资与隐性债务风险
1、从案例分析看隐性债务的内涵、特征及表现形式
2、防范新增隐性债务的“新规”
3、基建融资涉及政府隐性债务的”负面清单”
4、ABO、F+EPC、投资人+EPC等模式是否存在新增隐性债务风险
二、基建投融资的“新政”背景
（一）积极的财政政策
1、地方专项债继续发力
（1）2022年专项债发行特点：“早”“准”“快”
（2）聚焦补短板领域；聚焦重点方向；聚焦重点项目
（3）关于棚改专项债、产业园区项目专项债
2、政府投资与良性循环：强调“积极扩大有效投资，增强发展内生动力”
（二）适度超前的基建投资
1、针对有效需求
2、考虑承受能力
3、服务宏观政策
4、匹配投资收益
（三）配套政策支持
1、《关于鼓励和支持社会资本参与生态保护修复的意见》（国办发〔2021〕40号）
2、《重点生态保护修复治理资金管理办法》（财资环〔2021〕100号）
3、《关于推荐第二批生态环境导向的开发模式试点项目的通知》（环办科财函〔2021〕468号 ）
4、《生态保护和修复领域相关中央预算内投资专项管理办法的通知》（发改农经规〔2021〕1728号
5、财政部办公厅自然资源部办公厅发布《关于支持开展历史遗留废弃矿山生态修复示范工程的通知》（财办资环〔2021〕65号）
6、《关于加快推进城镇环境基础设施建设指导意见的通知》（国办函〔2022〕7号）
7.、其他
三、“新政”背景及隐性债务风险视角下的基建投融资合规路径解析
（一）整体思路
1、抓住EOD试点项目政策机会，科学谋划项目，积极参与试点项目的投资建设
2、积极响应国务院“鼓励和支持社会资本参与生态保护修复”的政策要求，科学谋划“环境导向的片区综合开发项目”
3、探索国企主导下“产业”类项目的片区综合开发模式
4、基于防范隐性债务风险的角度，综合考虑在片区开发（土地成片开发）类、生态保护类、产业类项目中解决公益性配套基础设施项目建设
（二） 片区综合开发（含土地一级开发） 的合规与实操中的要点把握
１、正确认识和把握片区开发的实质-详解项目实操中的疑难问题解决
２、片区开发“投资人+EPC”模式合规要点
3、土地出让收入用于片区开发的合规要点
4 、片区开发的“负面清单”-避免新增隐性债务关键要点
5、片区开发中的“公共服务配套”（学校、医院等）项目合规建设路径-详解“以租代建”模式在实务中的合规应用
（三）EOD项目实施要点及试点项目的包装、申报
1、EOD模式的内涵及特征。
2、EOD模式在实践中应用：实施模式、实施阶段、应用领域等
3、EOD项目收益来源分析
举例：废弃矿山修复、流域治理等
4、EOD项目融资与国开行贷款
5、如何包装和申报EOD项目
（1） 申报条件及要点
（2） 环境治理内容、可包装的产业项目
（3） 不符合试点要求的常见问题规避等
6、试点项目入库后具体实施中的要点把握
-如何确定EOD项目的运作模式、投融资架构、交易结构、回报机制、边界条件等关键事项
7、如何规范操作实现EOD项目顺利落地？
（1）环境治理与产业运营的融合性
（2）项目融资、银行贷款的确定性
（3）资源有偿利用的可行性
（4） 项目收益及回报来源的合规性及确定性
（四） 生态保护与修复“环境导向”片区综合开发项目包装与实施要点
1、《关于鼓励和支持社会资本参与生态保护修复的意见》（国办发〔2021〕40号）亮点解读
（1）40号文开启了社会资本全面参与生态保护修复开发建设的“新时代”
（2）40号文对“生态环境”导向片区综合开发的重大影响
2、生态保护与修复“新政”背景下片区综合开发项目的包装与实施建议
（1） 科学设立生态保护修复项目
（2） 科学谋划关联产业项目
（3） 充分挖掘项目收益来源
（4） 做好项目实施方案的“顶层设计” ：运作模式、项目的可融资性、投融资架构及交易结构等
（5） 防范项目实施中的风险
（五） 产业类综合开发项目的包装与谋划
1、项目包装要求
2、项目投融资架构
3、项目回报来源等
四、案例研讨专题
案例1：将无收益等公益性项目与有运营收入的准公益性项目一起打包的方式实施，如部分运营补贴来源于政府财政，其合规性如何判断？
案例2：某片区开发项目的招标文件、《投资合作协议》等内容是否涉及新增隐性债务？如涉及，如何整改或变更？
案例3：片区开发案例解析
案例4：EOD项目实务案例解析：试点申报案例、招标落地案例
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课程提纲·第四部分
片区开发和城市更新中的土地整治、交易、盘活、拿地和问题解决实务和案例
（时间：4月15日下午14:00-17:00）
·主讲嘉宾：于 欣，土地开发利用专家，曾任职于国内甲级规划院土地业务负责人、国内知名科技园区、科技城建设集团；负责众多开发企业项目用地土地政策咨询、规划修改、风险控制等业务，指导拿地企业争取新增建设指标，挖掘存量指标，确保项目尽快落位，合法合规。服务部分代表企业有：中交集团体系公司、中建集团体系公司、中铁集团体系公司、首创地产、富力地产、保利地产、碧桂园控股、金茂地产、金地集团、华侨城小镇集团、绿城小镇集团、国药集团、华润集团、天恒置业、万润控股、澳林控股、电建集团、成都电工集团、海伦堡地产、佛山建投集团、山西三建集团、郑州天河集团、杭州联发集团、青岛城投集团等。一、片区开发和城市更新中的土地整治、交易、盘活、拿地和问题解决
（一）最新土地整治形势
（二）土地整治国家及地方政策要求
（三）土地整治涉及项目类型与操作模式
（四）土地整治面临现实问题及风险规避
（五）土地整治潜力调查、分析与分布
（六）土地整治与城市更新、片区开发融合
（七）农用地整治案例、操作、收益、风险
（八）农村建设用地整治案例、操作、收益、风险
（九）城镇工矿建设用地整治案例、操作、收益、风险
（十）土地生态整治修复案例、操作、收益、风险
（十一）土地复垦案例、操作、收益、风险
（十二）土地综合整治规划、立项、施工、交易全流程解析
（十三）土地整治之建设用地争取与指标周转案例
（十四）增减挂钩含义与操作模式
（十五）如何通过增减挂钩操作建设用地结余指标
（十六）如何通过增减挂钩项目盈利
（十七）增减挂钩项目操作流程、费用、时间
（十八）增减挂钩指标交易流程、要点
（十九）如何将增减挂钩与企业发展结合，做好公司转型
（二十）什么是占补平衡？
（二十一）何种项目需要占补平衡？
（二十二）对于企业有哪些占补平衡机会？
（二十三）占补平衡的政策和指标交易模式？
（二十四）占补平衡交易流程
（二十五）占补平衡的其他工作要点
（二十六）如何将占补平衡与企业发展好结合利用
（二十七）EOD模式政策与含义
（二十八）布局EOD项目前提
（二十九）EOD项目实施主体
（三十）EOD项目运作模式
（三十一）EOD工作主要内容
（三十二）EOD项目规划、立项、施工、验收全流程解析
（三十三）EOD项目投资、收益、回报机制
（三十四）EOD项目风险分配与控制（规划、融资、财务、法务）
二、案例深度剖析
（一）增减挂钩开发、交易案例
（二）占补平衡开发、交易案例
（三）社会资本参与生态修复成功案例
（四）操作开发、拿地解析案例
三、答疑与互动
03
课程提纲·第五部分
“项目+资源”和EOD开发模式下基础设施投融资最新实务
（时间：4月16日上午09:00-12:00 ）
·主讲嘉宾：郭树锋，杭州城投建设有限公司副总经理。浙江大学项目管理工程硕士，高级工程师，注册一级造价工程师，国家发改委和财政部PPP专家，浙江省发改委、财政厅PPP专家，浙江省、杭州市等政府采购咨询专家。拥有20年丰富实战经验，14年省级财政工作经历，负责大型财政投资基本建设项目投资管理；6年社会资本工作经历，投资了包含17个财政部示范项目、2个国家发改委示范项目等几十个PPP项目，拥有丰富的基础设施投融资理论、政策和实务运作经验。一、 基础设施投融资改革逻辑分析
（一）以债为主线，以《预算法》演变为脉络梳理投融资改革历史
（二）详解PPP制度和交易结构顶层设计思想
（三）地方政府专项债券的制度设计分析
（四）隐性债务及化解债务要点分析
（五）未来投融资走向预测
（六）从专项债、片区开发、未来社区分析“资金自平衡”是防范和化解隐性债务重要手段的基础逻辑
二、 “项目+资源”的探索与实践
（一）“项目+资源”的相关政策
（二）分别从收费高速公路、非收费国道项目分析“项目+资源”的实践
（三）详解“什么才是资源”
三、 生态环境导向的开发（EOD）模式及试点申报
（一）EOD模式的概念、提出及发展
（二）EOD模式核心内容
（三）EOD模式政策背景
（四）EOD模式试点申报政策
（五）详解遂昌县仙侠湖流域生态环境导向的开发项目和湘湖片区生态环境导向的开发项目
（六）EOD与片区开发、“项目+资源”模式的区别与联系分析
四、答疑与互动
03
课程提纲·第六部分
股权基金视角下的泛基建、不动产投资和城市更新/片区开发实务
（时间：4月16日下午14:00-17:00）
一、新周期的泛基建政策及市场环境解析
（一）政策环境的变化
（二）市场环境的变化
（三）新瓶旧酒还是破旧立新
二、经济周期变化带来的商业模式再造
（一）泛基建业务的商业逻辑调整
（二）政府（平台）的融资模式
（三）社会投资人的投资偏好——央企、房企及其他
（四）信用体系的变化——从人的信用到物的信用
三、案例解析
（一）传统基建业务的新变体——摆脱土地供应依赖
1. 城市综合开发案例1
2. 城市综合开发案例2
（二）转移型融资机会
1. 某投建协同基金案例
2. 某资本代建基金案例
3. 某另类融资案例
4. 关注大型机构的内生投资需求
（三）政府引导城市综合开发基金案例
（四）特许经营权——政府平台的新型融资标的
四、答疑与互动
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04
参会须知
主办单位：启金智库
我们，链接金融与产业……秉承“启明财智、产金融合、学研为用”的宗旨，在投资银行、资产管理、财富管理、公司基金治理、企业项目基金财税、科技应用与管理提升等领域，面向金融、企业、政府、基金、财富、法律、财税等相关专业从业人士，提供课题研究、专题培训、企业内训、沙龙研讨、行业论坛、专家服务的智库型企业。培训时间： 2022年4月14-16日(周四/五/六)4月14日【09:00-12:00，14:00-17:00】4月15日【09:00-12:00，14:00-17:00】
4月16日【09:00-12:00，14:00-17:00】参会方式：线/上/直/播
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会议费用：
①标准价：4800元/人。②组合优惠：5800元/人。（赠送一次线下专题培训 或 在线年度会员）③产融公会：可使用免费名额。【产融公会】介绍（※含参会费/资料费/税费，请提前报名，赠送三天培训教材，顺丰邮寄。）♥
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