闵行区“瑞虹新城”的20年开盘史
说起卖了多年的老盘，大家第一反应都是老虹口的——瑞虹新城。
周末去看了个将近20年还在加推的老盘，位于闵行七宝的皇都花园。
去年皇都花园三期已经首开过一次
认筹率高达254%
选房当日就售罄了
此处贴张去年的认筹盛况
本次三期也于上周五(7月12日)开盘
共加推房源195套
建面约145-200㎡2-4房及少量复式
均价：约7万/㎡
总价段：约为900w-1500w
↓认筹结果↓
9:30现场开始摇号
共208组有效认筹
认筹率：106%
（认筹比超出了1：1）
虽然总价很高，但人气也挺高，所以想去瞅两眼
车速快一点，或者注意力在红绿灯上，直接错过去。
本次开盘的是1号楼和3号楼，约145-158-200㎡的大平层户型。精装交付，装修标准5000元/㎡。配置中央空调、地暖新风，一梯两户设计。
据销售小哥讲是准现房，预计2019年12月交房。
因为比较短，先放出这次的一房一价表
墙板上还贴着之前的认筹细则👇
三期的位置示意图，在整个小区的东北角。
再来看复杂多样的户型图，在销售详细的解说之后，依然看不懂糊了一墙面、高达数十张的户型图。
再来两张远景，真の满满一墙。
交付标准也有公示👇
然后是，沙盘图？？？
没有盘，也没有楼，只有灰...
小声问这个售楼处是什么时候的？
销售：是04年建成使用的，哦沙盘图也是
准备去看样板间的时候，销售小哥摊摊手表示样板间也是没有的哦～
？？？行吧，啥都没有，那不甘心的出去溜一圈，看看外立面也行。
土土黄黄的石材感外立面看久了，这种蓝白相见看着很清爽。
近景拍，转角落地窗...就看着很带感！
皇都花园后面的七外，门卫热情的振臂招呼：是来接孩子的吗？您好这里停车～
二期的小区大门，就在目前售楼处右手边不远处。
安保非常严格，跟门卫大爷的“铁腕治安”斗智斗勇了十多分钟才成功进入。
进去溜了一圈，社区环境还不错，绿化非常充足，蚊子激动的亲了我十个大包
最惊喜的应该是“完全人车分流”，虽然是老盘，这一点却做的比不少新盘都优秀。
车道和住宅区的等高差，最高处基本有三四米，等于一道墙隔开了人行区域和车道。
社区中央的停车库前，到处跑动的都是小朋友。
这里还是不安全的，皇都花园的人车分流仅限楼栋四周，还是有不少露天车位分散在小区里的。
三期旁边的室内外游泳池，旁边还开了家罗森？？？
游完泳出来，可以扛着泳圈顺便嗦根盐水棒冰。
最后也咨询了下前几期的二手房，二手均价都在7.2w左右，总价都在千万以上。
如果是一楼带院+地下室的的大面积户型，小两千万吧。
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总结。
边上是七外，对口闵行区第一梯队的小学——明强，对面还是体育公园，这点蛮好的。
车子一拐弯到七莘路上也很漂亮，右边是商务园区，左边是商业广场。
七宝板块开发较早，当地的居住氛围、配套设施已经非常成熟，非常适合“刚改”家庭。
距离最近的地铁站是12号线七莘路站，直线距离约750米，400米紧邻外环、嘉闵高架；地铁1/9/12号线三条轨交。
北边有巴黎春天、嘉茂购物广场、华商时代广场等大，中部有万科七宝国际、七宝宝龙城市广场、汇宝广场等。一街之隔还有卜蜂莲花、体育馆、公交站。
医疗配套有上海儿童医院、闵妇幼、闵行中心医院。
学校有七宝中心幼儿园、七宝外国语小学、七宝民强小学、七宝三中、上宝中学、文莱中学、七宝中学、德怀特高级中学。
正对面闵行体育公园、体育馆、热带风暴。
小区体量非常大，包含了整片别墅区，分别一期、二期、三期的高层，基本半条街都是皇都花园的范畴。
毕竟是有年头的小区，绿化足，环境相当安静宜居，这个价格在闵行，基本是改善家庭的首选价格段。
但是，顾戴路那边飞机噪音呢
最让人不太懂的是，沙盘图灰扑扑不成样，样板间也没得看的，没有实际观感可参考，最多可以在小区里外溜一圈，就直接交钱。
不愁卖的盘都有个通病，“啥都没有，您请随意。”
比起去年首期开盘，这次扒遍户型图也没能看到一套小面积，作为大户型，功能性仅做到了两房、三房，再想多点房间就要去买每单元只有一套的顶复。
这种“豪宅面积段”的价格一般是改善们的接受范畴，但户型又不太适合改善型拖家带口的“功能需求”。
毕竟刚需户型都已经朝着80平三房两卫迈进了，要求<200㎡发挥出豪宅的使用感+观感不过分吧。
最后.......
一个迷思，为什么要花一两千万买到外环以外？
啊不对，应该是
皇都花园是2000年竣工的，02年开了一期的双拼别墅和高层，两梯两户，南北通透的板式户型。
08年和10年开了二期高层，两梯四户和三梯六户设计，环境要比一期好，但其中三梯六户的户型当时由意大利设计师操刀，户型过于奇葩。
将近20年过去，才开到现在的三期，最后忍不住问了销售：这次三期是最后一期吗？
答：怎么会？后面还会有的，没开完，但时间待定。
附上去年的价格表作对比，依稀还能看到两套83㎡、84㎡的小户型。
今年？没有哦。
下一期？未知。
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