一文说透徐汇滨江西岸，你住不住？

外滩是上海滩的灵魂

也是上海之所以被称之为上海滩的原因

一寸土一寸金的黄浦江沿线是大上海的脸面

而上海楼市，一直以来最热的黄浦江滨江是陆家嘴滨江带，有金融中心陆家嘴各大商业，有汤臣一品等各大豪宅聚集，也有后起之秀的九庐、陆家嘴壹号院等，坐实了黄浦江滨江霸主的地位

近几年其他几个滨江板块的规划争先恐后的更新、实施，一个个滨江都在努力赶超陆家嘴滨江，有黄浦滨江万国建筑博览群、虹口滨江北外滩、老工业杨浦滨江东外滩、徐汇滨江西岸......

徐汇滨江从310.5亿地王成交，到口红一哥1.5亿买下云锦东方的传闻谣言，再到尚海湾豪庭二期小户型加推，这段时间徐汇滨江不停地在刷着存在感

今天带大家实踩一下，探探这西岸的“水”深不深

徐汇滨江何方神圣

徐汇滨江，字面意思便是徐汇区沿着黄浦江的一带

“徐汇滨江”这个概念是这几年才有的，原来这里是就是龙华板块，龙华板块属于上海的中心城区，很长的一段时间都比较萧条落寞的，算是黄浦江沿岸的死角区域

那时候可以说是鸟不拉屎的一块区域，只有盛大花园在撑着场面，最多加个mini盘临江豪园和中信君廷

盛大花园，盛大地产2003年建成，目前二手房均价7万/㎡，29栋楼体量不小，紧贴龙华寺和龙华烈士陵园，小区里曾经绿化很好，但现在也被停车难困恼。由于是早年徐汇这个方向唯一可选择的大盘，好多上海滩文化名流居住在此

临江豪园，2007年建成，虽然不临江，但也是那时候除了盛大花园的唯一新盘，如今是广受租客的喜爱，体量很小，但一楼挑高的入户门厅在同期楼盘中很少见，btw，有位奥运金牌冠军居住于此

中信君廷，实际上就是中信集团拿了盛大花园第五期的用地造的迷你盘，小区较小，但定位豪宅却用了外墙真石漆，差评

再往前的历史，可能只有老一辈人才知道，龙华以前的核心是龙华机场

不过机场早已关闭多年，机场跑道还保留完好

浦江其他地域都在努力建造靓丽的风景线，而这儿，2010年的机场区域依旧是个死角

2010年上海世博会前，水泥厂、散货、煤炭码头等工厂都搬迁走了，这儿空出来了，那么有这么个人就想“搞点事情”，他就是黎瑞刚

江湖人称黎叔

（黎瑞刚）

2011年8月SMG少帅黎瑞刚离开了10年的工作岗位，接着基本全职掌握华人文化产业基金，然后开始了“造梦计划”，和孙继伟一起去了美国，去哪儿？去梦工厂动画找CEO卡森伯格聊一聊

（卡森伯格）

那孙继伟是谁？是名前建筑师，建筑师出身的孙继伟，2010年上任了徐汇区区委书记后，就不停在考虑为徐汇滨江找一个能够有足够影响力的项目，和黎瑞刚可以说是一拍即合

（孙继伟）

三方在美国谈的不错，就差一个开发运营方面的人才了，新天地的设计师本·伍德向黎瑞刚推荐了盛智文

盛智文，中国香港籍的犹太人，香港兰桂坊集团主席，打造了兰桂坊、香港海洋公园、西九龙文化中心等知名“地标”项目

（盛智文）

这个重量级的四角组合，如同梦幻开场，盛智文负责项目的设计和运营，卡森伯格负责动画创意和制作，黎瑞刚负责牵头、协调，孙继伟负责土地规划的安排和配套支持

2012年8月，梦工厂的杰弗瑞·卡森伯格、华人文化基金的黎瑞刚、徐汇区委书记孙继伟三人对坐，东方梦工厂落户徐汇滨江，西岸建设打开了序幕

上图可见，2013年，机场跑道被拦腰截断，开始修建龙耀路和跨江隧道，随后不久这儿也规划了一个地铁站，地铁11号线龙耀路站而这一年也举办了建筑与当代艺术双年展、西岸音乐节

也就是这个时候开始，徐汇滨江的名字开始出现，龙华机场地区开始慢慢转型

徐汇滨江从龙华板块上破茧重生

2014年，龙美术馆、余耀德美术馆开馆，开始迎来一波又一波的文艺青年们关注

到了2016年，龙华机场的跑道也有了新名字——云锦路，同样的地铁11号线也有了它的位置

昔日的机场，无数飞机起飞直冲云霄，可以说是不折不扣的风口，而过去的龙华除了机场还是大工业区、铁路货站、沙石码头、水泥厂、造纸厂，这些厂经历了数十年的沉寂，开始焕发出不一样的光

第一段：地王区域

第一段地王区域我只算上了滨江滑板公园、龙美术馆和地王板块，地王总占地323664.6㎡，总建筑面积达179.7万㎡，巨无霸级别的地块了，位于徐汇滨江的最北段

再往北便是黄浦滨江区域，往打浦桥走一点，便是绿地海珀旭晖以及其配套商业绿地名品汇以及绿地缤纷城，记住这个缤纷城

不知是不是绿地海珀旭晖就在绿地总部旁边，房子造得出奇的优秀

项目南边马路斜对面是垃圾处理站，要说对生活有什么影响也没什么影响

项目北边是个现房待入市9年的凯迪迪美逊

好了，说回地王

2020年2月20日，香港怡和集团附属香港置地（上海怡兴企业发展有限公司、重庆优盛达房地产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询有限公司、Hongkong Land（West Bund）Development Limited）以310.5亿拿下了徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块，刷新了土地总价记录

地王区域内，最北边已经在造了

但区域内还是大量空地残留，还有老建筑未拆

地王北边是大片停车场区域空地，以及南洋中学，南洋模范是市内数一数二的名校而名字类似的南洋中学就没有那么厉害，要注意一下

地王区域由很多块组成，原来是什么？

西岸营地

此地举办的数届西岸营地音乐节被广大文艺青年知晓，具有全国性的影响力

龙美术馆承办了不少展览

滨江绿地可能因为疫情和工作日影响没有那么热闹，往常可是热闹非凡，年轻人们运动、小孩子们追逐、老年人们散步......倒是捕捉到一对老夫妻在吹萨克斯，不愧是文化西岸

第二段：豪宅林立

第二段滨江为龙华中路到百汇园区域，龙华中路旁两大商业坐镇，配合着林立的豪宅项目，社区已经略显成熟

龙华中路地铁站路口，绿地缤纷城和正大乐城成对角之势力，虽然正大乐城离北边枫林成熟的住宅区更近，但是绿地缤纷城的人气却更旺盛（第二个绿地缤纷城出现了，就两条街的距离）

龙华中路旁最近的是绿地海珀旭辉及其商铺

下图是绿地海珀旭辉附带的酒店公寓

以及隔壁的保利西岸及商业保利时光里，btw，保利不会造豪宅的典型例子，1800万三房两厅的房子，设计了个两房朝北，图什么呢？

再往黄浦江走一点便是尚汇湾豪庭，西边的是一期，东边的是二期

尚海湾豪庭，造船老大熔盛重工的项目，熔盛重工是行业内数一数二的大型重工企业，创始人张志熔的父亲一直从事建筑工作，受父辈的影响，22岁的张志熔在上海成立了弘耕置业，后成立上海阳光集团改组为恒盛地产

房地产发家的他后来慢慢猜进入造船业并做大做强的，然而逃不过的国际金融危机，给熔盛重工带来的种种状况，使企业迎来一波波负债危机

尤其是2008年，公司净亏损5.4亿元，资产负债率达到百分之百，而尚海湾豪庭一期正是2008年开盘，均价在2.8万/㎡，很多人都在担心kfs要负债这么高，会不会买了个烂尾楼

虽然现在可以知道楼盘没有烂尾，但是熔盛确实挺难的，后续可知，熔盛重工在2009年扭亏为盈，接着直接在2010年11月在港交所上市，但后续不停亏损亏损，最多负债200亿，最后只能被收购

尚海湾二期最近加推，详细信息会在文后展开

过个桥便是百汇园和它的沿街商铺，这儿最“老牌”的住宅，均价却在8万左右，和最近的新房10万左右均价差那么多，只是因为百汇园来早了，来太久了，经历了太多轮楼市轮回了

2007年3月24日第一次开盘，毛坯交付均价1.68万/㎡，已经颠来倒去13年过去了，目前均价9.0716万/㎡，然而去年加推的新房源，379套房源只选房选走了218套，不知道为什么居然没有售罄，没人要啊？

第三段：艺术天堂

这一段主要是一排的艺术家天堂和后排豪宅虎视眈眈

余耀德美术馆，飞机制造厂的机库改造而成，9000+㎡的总建面还包括了咖啡厅、餐馆、商店...整个都呈现它标志性的在诺大玻璃厅中

西岸美术馆建面33000㎡，地上地下各两层层共四层；上海摄影艺术中心是这儿开放最早的馆，500㎡的展厅展览面积，90多米的长度，狭长却又宽敞

西岸艺术中心原来是上海飞机制造厂的250#厂房，建面10800㎡，2015年才对外开放，1、2层主展空间，接了不少知名展览，去年的LV展大排长龙的景象仍是记忆犹新

油罐艺术中心，占地60000㎡，总建面10000㎡，以艺术为主题的文化公园

北边云锦路地铁站旁在造滨江城开中心，一座体量约50万㎡，包括了办公、商业、文化、休闲等多产业的大型城市综合体，占地约7.7万㎡

云锦路地铁站另一边是云锦天地商圈，去年到现在都在大力招商阶段，人气不是很足

西边便是云锦东方，之前的口红一哥的买房瓜大家还记得吗；而云锦东方这个盘本身也蛮有趣的，航空国企转行做开发商，不差钱也不差时间，慢慢悠悠开发

10栋20层的高层公寓，去年二期收官推出了最后两栋楼王，提供了88套房源，480㎡的大平层，只做了四个房间，均价10.8万/㎡

第四段：科技西岸

到了第四段，便是智慧谷，高科技智慧谷

这一段全是在建工程：

上海国际航空服务中心，总建面约19万㎡，地上有52层，地下有3层，楼高约223米，主要功能为国内外航空公司办公、航空定座和航空培训中心

西岸华鑫金融中心，大批建筑群将提供大量金融行业办公空间，这意味着什么，这意味着将有大批金融行业人才入驻，那么这批人才住哪儿呢？

西岸传媒港，以梦工厂、LKF的入驻为契机，打造动画、传媒、餐饮为一体的地也是商业，体量很大当然也有办公、会务、酒店、SOHO的功能；其中上海梦中心是由香港兰桂坊集团、美国梦工厂以及上海华人文化产业投资基金携手打造的旗舰项目，总建面463000㎡

沿线这儿满是在建工地，距离投入运营还需要段时间

那么庞大的建筑群，传媒港未来在传媒领域的地位肯定不容小觑

在这儿的建筑工地广告看到了一块北杨人工智能小镇的广告，该小镇位于华泾镇，在之前提过的汇成南街里项目的南边，徐汇区的这两大人工智能中心是在互相引流共同发展嘛

对了，传媒港的对面便是火热的前滩板块，主打小户型的滨江板块

第五段：潜力无限

延伸的徐汇滨江，目前看来“潜力无限”

中海油集团开始一直往南的区域，都是暂未规划的区域，这段的开头几个油罐子看着还是和油罐艺术中心有点差的

这一段的头上有民办位育初级中学，这里又要区分一下，位育中学和民办位育的区别，前者为市重点后者为普高

沿线一直往南到长桥到华泾都是比较成熟的居民区和老工业区

“有河的地方就有垂钓者”

分段看完了，总结一下，徐汇西岸以文化为主导，传媒港、金融中心、人工智能等定位促进着徐汇滨江的发展，位置拉得很高，同样价格也拉得很高，和陆家嘴豪宅一样，这儿的住宅可以说也算是西岸豪宅区了

老牌百汇园一二三期和绿地各个系列不多提了，来讲讲最近加推的尚海湾豪庭二期吧

尚海湾豪庭二期

最近入市的尚海湾豪庭二期

本次加推的是15号楼王，位于东安路瑞宁路路口，虽说是楼王，但是却距离浦江最远，楼栋位置便是售楼处后的那栋

随便吐槽一下，多年前，去看尚海湾一期，塔楼、人车不分流、会所狭小，房型一言难尽，产品力和尚海湾的知名度并不相符

原本以为，一二期开发间隔数年，产品上应该会有较大提升

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而15号楼楼栋位置要是不好就只能看看隔壁地王的空地了

接下来来看户型，户型主要为62-128㎡的小户型，将有200+的房源数

最小的户型，可能800万就能拿下，虽然就一栋楼，但是一层足有10套房，需要注意的是，这儿的楼栋朝向，因为项目本身便是斜着的，所以项目楼栋如果看上去如果和马路不平行那可能是正朝南的，而和马路平行的反而是为了阳台朝黄江而改的奇怪朝向

这样的坏处是，一部分户型下午可能就见不到太阳了，而另一部分每天只能接受热到自闭的西晒

这个L型楼栋造型蛮神奇的，真会玩！

户型仔细看，不是狭长户型就是特异户型，都提不起心思去吐槽，你说买小户型是为了省钱吧，那狭长户型是不是浪费太多面积了，这亏的可太大了

感觉和之前二期的1100㎡古根海姆家藏高级私人订制户型完全不是一个世界的东西！

看看样板房的装修标准

周边的商娱和教育配套就不多介绍了，前文都有提及，驾车虽然条条马路都是大路，但是往市区再走点就有点堵了，特别是宛平南路那儿，单行道多不过上面时候都蛮堵的

周边教育最近的自带的幼儿园，接着是零陵中学

项目对口的学校是区重点

周边还有市内数一数二的南洋模范，前文也有提到

医疗配套，沿着东安路走三条街便是复旦大学附属肿瘤医院

宛平南路上还有上海中医药大学附属龙华医院以及经常出现在上海人民段子里的“宛平南路600号”

内环旁在建的宛平剧院未来也会是周边重要的文化区域

以龙华中路为分界，一边是成熟的龙华枫林居民区，一边是新商业以及滨江豪宅群

所以，现在让你去入住，你住不住？

徐汇滨江很优秀

尚海湾豪庭也不差

这次的小户型不亮眼？

小户型700万左右入驻？

你怎么看？

或者考虑江对岸的前滩？

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