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预计均价10w-11w,【新湖明珠城三期】售楼处即将开放!

蓝精灵 房东宠爱计划 2023-03-12


今年普陀有好多盘入市。



甚至还有内环盘~

内环内的项目也有很多可供选择,比如中海汇德里,西康路989.....

我们来复习一下~
88套房源,认筹350组+!中海汇德里望房兴叹......


【西康路989】今日认筹,1332万起!后附一房一价表


其中东新路上的新湖明珠城三期,也即将推出。
【新湖明珠城三期】7月份开放售楼处,预计今年下半年入市,将推出建筑面积约90-190平的2-4房,精装交付!


1

项目信息
【新湖明珠城】地处内环的普陀武宁路板块,紧邻苏州河畔,分四期开发。
不得不感叹开发商的长远计划,一期和四期价格你猜会差多少倍?
十倍不止的。



项目:新湖明珠城三期


地址:上海市普陀区东新路99弄(与光复西路交界)


均价:预计10w-11w/平方米


总价:预计900万-2090万


占地面积:95816平方米


建筑面积:202683.4平方米


容积率:3.7(有点高)


开发商:新湖


物业:新湖物业


交付标准:精装


交房时间:2023年



项目还在建设中。

接下来我从三个方向介绍一下这个有历史的新盘。

·楼盘历史·业主评价·价格对比
2004年底,【新湖明珠城一期】四栋开盘,当时毛坯的均价为6000元/平方米。(有没有想穿越回去的冲动)
△新湖明珠城一期
同年年底,新湖明珠城二期、三期开始施工,然而到了2007年,项目开发进程却开始停滞。
究其原因,是因为房价飞涨,此时项目一期二手房房源售价已达1.7万/平方米,这就导致拆迁成本水涨船高,项目动迁资金已远远不足。
地主家的余量也是有限的啊....

这一停滞就耗时了4年,2011年新湖房产追加投资,项目重新启动,于2013年才动迁完成。
而项目房价,至2016年初,新湖明珠城二期全部售罄时,已涨至6万/平方米!!!(注意是2016年别激动)
12年间,房价上涨了整整10倍。
早知道就努力买房了,早早过上无聊的收租生活。

而2020年即将推出的三期项目里的B1-B4号楼,约90-100㎡两房,140-150㎡三房、170-190㎡四房。

根据项目现场的施工铭牌显示:项目于2018年5月开工,预计2023年3月竣工。
周期较慢,也许质量较好?

一、三期的业主评价比较复杂。
房屋质量没有问题,但由于小区时间跨度较大,会面临老小区避免不了的问题。
比如人车分流、车位饱和、地面年久失修......

小区原始规划中只有约744个地下停车位,由于停车紧张,小区才在地面开辟了新车位。

这导致原本只用于人行的彩砖路面不堪重负,毁损严重,当有车辆经过时,会发出巨大的声响。

但根据规划,本次推出的房源与一二期有一街之隔,期待新面貌内环房源的推出。

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关于价格,目前普遍预估均价都处于10w/平方米-11w/平方米之间,真实取证价还要等项目入市后确定。
最小房源约90㎡,入住内环的最低门槛不到千万.....说得好像千万很轻松一样.....
大面积的四房户型,建面约170-190㎡,平均总价1700万起。

项目周边基本都是老破小,均价在6.5w/平方米左右。
项目本身前期房源的挂牌二手价在8.6w/平方米左右。



2

户型与配套

户型有:
两房两厅一卫,94平方米。
两房两厅两卫,116平方米。
三房两厅两卫,135平方米。
三房两厅两卫,141平方米。
三房两厅两卫,186平方米。

作为一个滨水国际住区,已然形成一个成熟的高端生活圈。
交通:

新湖明珠城周边6轨交汇,看似在中央,但哪里都有点距离

项目距离地铁3/4/7号线镇坪路站约1公里,步行约15分钟,其实还是有一点远的。
附近还有轨交11号线和13号线以及在建中的14号线。
14号线建成会拉近到地铁站的距离,同时也意味着可能需要倒地铁。
自驾倒是很便利,项目距离内环高架直线距离仅约400米,可快速通达内、中环。
总之内环内的交通最方便!!!
商业:
项目本身自带沿街底商,能够满足日常生活所需,周边还有IMAGO我格广场,这外立面还是不错的。

长寿路商圈、汇融天地等商业。

小区内还规划有约10万平米的大型绿化园林,小区外不远处还有普陀公园

除了现有高端成熟配套,未来等到苏州河绵延约42公里岸线贯通后,整个项目的居住环境又将得到明显提升~

学校:
内环的教育资源一直相当不错,而武宁路小学作为区重点第一梯队小学,属内环老牌学校。
武宁路小学,创建于1957年,小升初成绩十分耀眼,基本上稳中有升,因此愈发受到区内家长的青睐。

武小毕业生有拼入上外120的牛娃,另外大部分去了兰田中学,还有不少去了隔壁静安好学校,每年都有不少录取静教院和市西好班。

另外,项目附近还有同济二附中、上音实验附中等教育资源。

医疗:
距离项目较近的一所二甲医院为上海市普陀区人民医院,开车约10分钟可到。



3

竞品与开发商

2020的普陀很是热闹,推出了很多不错的新盘。
新盘地图如下~

不要再催刚需上车的盘了,想要看的,不就是内环内千万级的好盘流口水,然后明天上班继续奋斗嘛!!!

在广大新盘中不知如何选择?

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