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【深度】「全球大型滨水区更新标杆」——德国汉堡港口新城

1/6图片工作室 丈量城市 2022-05-21




01

传承汉萨精神

从自由港到仓库城的历史演变


MEASURE THE WORLD



汉堡,一直是欧洲商业精神的最佳代表。

他天赋不凡,拥有联通北海、

波罗的海和欧洲大陆的绝佳区位。

1189年5月7日,「红胡子」腓特烈一世

亲自赋予他「帝国自由市」称号

和北海贸易免税权。


▼ 汉堡城市俯瞰


闻讯而来的商人们

随即在易北河与阿尔斯特河交汇处

建立了世界上最早的自由港,

这正是如今汉堡港口新城的所在地。


▼ 最早的港口设施在易北河与阿尔斯特河的交汇处


▼ 汉堡港口新城俯瞰


自此,汉堡一跃成为

北海和波罗的海之间的贸易枢纽。


他地位超然,

是汉萨同盟的发源地与核心城市之一。

1241年,为了应对海盗袭击和外族侵略,

汉堡与吕贝克签订贸易互助条约,

形成了汉萨同盟的雏形。


▼ 汉萨同盟时期的汉堡,是欧洲贸易的北部枢纽,多条主要贸易线路在此交汇


他们就像《权利的游戏》中的布拉佛斯和瓦兰提斯,

指引其他贸易城邦共同开启了

欧洲「商人秩序」时代。



「凡人皆有一死,凡人皆需供奉」(Valar Morghulis. Valar Dohaeris)

——布拉佛斯



而港口新城所在的格拉斯布鲁克岛

正是这种强大秩序的见证者,

有「海上罗宾汉」之称的传奇海盗

——克劳斯·斯托特贝克

就是在这里被处以极刑。


▼ 在格拉斯布鲁克被处刑的克劳斯·斯托特贝克,如今作为雕塑永远立于此处


虽然汉萨同盟在1669年解体,

但崇尚商业文明的汉萨精神

终指引汉堡的发展步伐。


从16世纪起,

汉堡就成为欧洲北部的物资集散地,

易北河北岸自此成为了带动汉堡发展的引擎。


▼ 乌立克·胡伯纳在1909年绘制了鼎盛时期的汉堡港(来源:Wikipedia)


那时的易北河畔,

有林立的仓库、密集的河道、

繁忙的码头、往来不息的驳船,

还有富可敌国的商人们建立的奢华住区。


到1874年,汉堡港免除了所有关税,

成为了世界上第一个名副其实的自由港。


▼ 1900年的仓库城,是汉堡港的核心(来源:Wikipedia)


1883年,在被迫加入德意志关税联盟之后,

为了保持港口竞争力并实现更高效的物流管理,

汉堡决定在位于如今港口新城北侧的

Brook、Kehrwieder和Wandrahm三个区域

建设当时最先进的仓储综合体——仓库城


▼ 红砖、运河和拱桥,构成了仓库城的标准画面


虽然名为仓库,

但「仓库城」却不似普通仓库般简陋单调,

反而处处闪耀着汉萨精神的商业光芒。


立面是引人瞩目的清一色红砖墙,

放在今天绝对是最网红的打卡点。

建筑风格采用当时教堂常用的哥特复兴式,

充满仪式感,对西方人有一种天然的吸引力。


▼ 用仓库城的保护建筑Kaispeicher B改造的国际海事博物馆是汉堡最受欢迎的景点之一


仓库城在建设中采用了水压发电机、

防冻墙等当时最先进的技术,

一切设计都围绕物流和商贸的需要。


▼ 如今,仓库城依然在用以前的运货口和吊索运送东方地毯


在功能上也不再是单一的临港仓储,

而是集物流、办公、休闲、

居住于一体的综合体。

以上所有这些细节都体现了

彼时刚刚统一的德意志民族的高昂心气。


▼ 著名的智利大厦就是当时仓库城周边最高档的写字楼


伴随着仓库城的建设,汉堡迅速崛起,

在20世纪初成为仅次于伦敦和纽约的

世界第三大港。


不仅咖啡、橡胶等

当时最重要的商品在这里交易集散,

就连当时追寻美国梦的欧洲移民们,

也把这里当做了旅途的起点。

从1840年到1914年,

有400万失意的欧洲人从汉堡去往新大陆追梦。


▼ 1874年的汉堡港,人们争先恐后地登上刚发明的蒸汽船,从旧世界前往新大陆(来源:picryl)


从自由港到仓库城,

在汉萨同盟建立700年之后,

汉堡终于依托贸易和航运

走向了城市发展的巅峰,

成为了「欧洲走向世界的窗口」。




02

拾取前人遗珠

易北河珍珠项链计划的得失


MEASURE THE WORLD



然而,汉堡港的繁荣并没有持续太久,

第三帝国的野心将他推向毁灭的深渊。

作为德军最重要的物资转运基地,

汉堡港承受了盟军最猛烈的轰炸,

70%的仓库和90%的港口设施被毁。


而战后,横亘东西方的铁幕降下,

汉堡的区位优势随之消失,

城市发展陷入瓶颈。


▼ 汉堡联通东西方的区位优势因柏林墙而消失(来源:berlin)


但对港口新城所在的易北河北岸而言,

比战争破坏影响更深远的是一项技术革新。

1956年,海运集装箱轮「理想X号」完成首航,

彻底颠覆了传统港口行业,

原本易北河北岸的港口设施瞬间失去了价值。


仓库城也不例外,

又窄又浅的运河无法停靠大型班轮,

宏伟的红砖仓库也无法堆放集装箱。


▼ 某种意义上,「集装箱之父」麦克莱恩改写了港口新城的命运(来源:wikimedia)


为了抓住集装箱航运的变革机遇,

1968年,汉堡在易北河南岸的Burchardkai

建起了第一个集装箱码头,

并接待了第一艘集装箱班轮

「美国轻骑兵号」。


从那个瞬间开始,

仓库城就成了一座壮观的玩具城堡。


▼ 1968年集装箱码头建成后,汉堡港的核心正式迁移到了易北河南岸


虽然港口功能逐渐凋零,

但仓库城所在的易北河北岸靠近城市中心,

对于汉堡这样一座用地极其紧张的城市而言,

如此重要的地块被闲置是不能容忍的。


因此,从20世纪80年代起,

易北河北岸的城市更新

成了摆在历任汉堡市长面前的难题。


▼ 汉堡最重要的建筑论坛国际建筑展(IBA),其汉堡分公司的标志象征「跨越易北河」(来源:wikimedia)


1987年,

汉堡举行了大规模的建筑论坛(Bauforum)

随即发布了《易北河北岸开发导则》,

以「让汉堡回到易北河」为主题,

提出了「珍珠项链」计划,

推动易北河北岸的城市更新。


▼ 「珍珠项链」计划


既然易北河北岸是一条珍珠项链,

那精心打磨的一个个城市更新项目

就是其上的一颗颗璀璨珍珠。

她们每一个都独立开发,卓尔不群。


由最可靠的投资人牵头,

购入升值潜力最高的地块,

征集最新潮的创意,

力争打造最亮眼的项目。


▼ 易北河北岸更新后的地标建筑之一水晶塔


从最西侧由冷库改建的奥古斯丁养老院(1993),

穿过5位投资人合资开发的5栋

U型独栋办公楼(2000),

到获奖无数的港区办公大楼(2005),

再到木材码头上的地标建筑水晶大厦(2011),

最后止于欧洲最大杂志社所在的

古纳亚尔媒体城(1990)。


▼ 港区办公大楼的造型就像一艘将要远行的船,象征汉堡港拥抱明天的决心


从1987年至今,

「珍珠项链」计划让易北河北岸焕然一新。


但从长远看,

这种「小地块独立开发」的模式有利有弊:

其优点在于更新面积较小,

投资风险和开发阻力都可控,

而且完全市场导向,

对政府和投资方而言操作性极强。


▼ 「珍珠项链」计划下焕然一新的易北河北岸


但缺点同样明显,就是整体规划缺位,

导致项目之间缺乏功能协同和空间串联。

同时,没有重视滨水公共空间的设计

大众没法共享滨水区改造的成果。


众多亮点项目就像散落一地的珍珠,

难以形成滨水区的整体吸引力。


▼ 「珍珠项链」计划的项目位置分散,且缺乏功能协同和景观串联,导致出现「有名气,无人气」的局面


而这些成功或失败的经验,

都为港口新城的规划建设提供了可借鉴的样本。

因此,可以说「珍珠项链」计划

是港口新城建设前的一次大规模彩排。




03

启动「绝密项目」

港口新城的前期筹划


MEASURE THE WORLD



1989年,

柏林墙倒塌拉开了港口新城开发的帷幕。

随着分隔东西方世界的屏障消失,

汉堡不仅恢复了欧洲物资集散枢纽的地位,

还成为了东西方世界最便捷的交流窗口。

当时的汉堡,迎来了一次历史性的机遇。


▼ 柏林墙倒塌的历史照片(来源:flickr)


为了抓住机遇实现跨越式发展,

汉堡创造了一套

「产业-空间-机制」的总体发展方略。


先遴选出八大代表未来的新兴产业方向,

并由政府牵头分别搭建产业平台——集群之桥

形成紧密协作的产业生态。

再引导企业在城市的优先发展区域布局,

从而形成产业和城市共荣的良性飞轮。


▼ 汉堡目前共有八个产业集群和他们各自的产业之桥(来源:hamburg)


而港口新城在其中的地位至关重要,

他不仅是聚集媒体和创意产业的优先发展区域,

而且是汉堡中心城区的拓展,

因此是名副其实的城市一号工程。


1991年,在功勋市长亨宁·福舍劳的主持下,

港口新城作为「绝密项目」启动!


▼ 亨宁·福舍劳是港口新城这个绝密项目的发起者(来源:wikimedia)


之所以保密,不是为了给谁惊喜,

而是为了项目顺利运作而采取的必要举措。


由于港口新城的土地大多由私人企业租赁,

不仅产权分散,

不少租户还拥有自动续租等特权。

如果过早「暴露」开发意图,

一定会招致他们的强烈抵制和恶意抬价,

土地收储的难度和成本都会直线上升。


因此,从1991—1996年,

福劳舍市长组建了一个秘密工作组,

主要推动了两项工作:


▼ 1990年代初还未更新的港口新城区域(来源:hafencity)


第一,

委托国有企业汉堡港口及物流仓储有限公司HHLA

进行土地和物业的集中收储,

并于1995年成立汉堡港口新城有限公司

专门负责港口新城的建设运营。


这意味着,

不同于各自为战的「珍珠项链」计划,

港口新城将是一个整体性的城市更新项目。


▼ 和福舍劳市长一样,HHLA前总裁彼得·迪特里希也是港口新城的功勋人物(来源:hafen-hamburg)


第二,

委托著名建筑师福尔克温·玛格

拟定港口新城开发的初步方案。


玛格教授对这个命题并不陌生,

早在1973年,

他就评估了汉堡滨水区的土地潜力,

此后也一直在为易北河北岸的振兴做贡献,

参与了大量理论研讨、

方案评估和建筑设计工作。


▼ 福尔克温·玛格对易北河沿岸可谓了如指掌


在他1996年提交的初步研究成果中,

很多关键结论都被沿用至今,

比如港口新城的基本空间结构,

以及将功能混合作为首要开发原则,等等。


由于他对汉堡城市建设的突出贡献,

2020年,汉堡市授予他

「荣誉市民—终身成就奖」。


1997年5月7日,第808届港口节,

一切都已准备就绪。

在这个汉堡最盛大的庆典上,

福劳舍市长正式宣布了港口新城开发计划。


▼ 港口节是汉堡最盛大的节日,图为2016年的节日盛况


他特别强调,港口新城的开发,

不会再像「珍珠项链」计划那样「零敲碎打」,

也不会重蹈伦敦滨水区功能过于单一的覆辙。


而是将构建居住、工作、文化、

休闲等多元城市功能,

再造一个汉堡新中心!


▼ 从自由港,到仓库城,再到港口新城,这里始终立于汉堡城市发展的潮头浪尖


在宏伟愿景的感召下,

方案获得了民众的热烈拥护。

自此,秘密酝酿多年的汉堡港口新城,

终于进入了实质性的开发阶段。




04

打造全新汉堡

港口新城的开发运营创新


MEASURE THE WORLD



就像当年的仓库城一样,

港口新城也承载了汉堡对未来的畅想。

在其总体规划里明确提出,

「港口新城将成为全球大型滨水区开发的标杆。

因此,这份规划不只是一份内部工作文件,

更是一套国际通用的标准。」


▼ 港口新城的总体沙盘


为了打造全球标杆,

港口新城的建设者们

以德国人的严谨思辨谋划每一条开发策略,

在空间布局、开发模式、

功能配比等层面都考虑周全。


将【多元、开放、创造】的新汉萨精神

体现得淋漓尽致。

为全球的滨水区更新提供了一份权威操作指南。


▼ 汉堡市将迎来一个新的城市中心



①. 【多元】投资主体

用化整为零的开发模式分散风险


在开发模式上,

港口新城延续了「珍珠项链」计划中

项目独立开发的模式。


港口新城集团虽然是项目的整体管理者,

但只负责道路、桥梁等基础设施建设,

以及公园、步道等公共空间的开发。


▼ 化整为零,百花齐放的模式,让港口新城遍布「网红项目」


而对于可建设地块的项目开发,

则采取「小市场切割战略」。

即根据功能和市场需求,

将土地尽可能细分。


这样投资门槛就降低了,

中小开发商甚至个人投资者都能参与开发。


▼ 2006年的港口新城总规将1.57平方公里划分成18个板块(来源:hafencity)


为了吸引更多元的投资主体,

港口新城在项目运作中独创了

——土地独家选择期。


即政府可向「心仪」的投资方

提供一个排他性的时间段

在此期间,投资者不需要筹资购买土地,

只需全力优化方案,

再向政府争取更有利的购地条款。

相当于降低了投资者的风险。


而政府则通过方案竞标、

审批建筑许可等环节,

确保项目符合现有规划,

并严格把控项目质量。


▼ 政府通过多种开发策略,增加汉堡港口新城的投资吸引力,从而将城市更新中的长周期和大投资造成的不确定性降到最低


之所以采取化整为零,

引入多元投资的开发模式,

目的就是分散风险。


港口新城的开发周期长达25—30年,

如果将土地交给少数几个大投资者,

一旦他们临时退出,

就会拖累整个项目的开发进度。


▼ 无法按时完工的远洋板块在地图上十分显眼


事实也证明,

鸡蛋确实不能放在同一个篮子里。


2005年,

在港口新城的商业中心远洋板块的开发中,

汉堡参议院将开发权整体转让给了

由荷兰银行和德国开发商组成的联合体。


但由于2008年金融危机,银行无力投资,

导致这一核心片区迟迟无法动工。


▼ 目前,远洋板块由欧洲最大的商业运营集团URW开发(来源:wikimedia)


后来,尽管港口新城集团及时补救,

找到了欧洲最大的购物中心运营商URW接盘,

预计2023年可以完成开发,

但这已经比原定的周期整整延后了12年,

而且URW设计的物业形态是封闭式购物中心,

与最初构想的开放式商业街区明显背离。


▼ 港口新城地图中标注出的建成或正在建设的项目


从实际效果看,

化整为零的开发模式受到投资者的广泛欢迎。

目前,在港口新城1.57平方公里的范围内,

开发项目的总数多达141个

其中在建项目就有61个


社会投资总额高达100亿欧元,

是政府投资总额的3倍。



②. 【创造】生活氛围

成为汉堡最受欢迎的家庭友好住区


引来了投资人和数量众多的项目,

港口新城接下来要解决如何构建城市功能的问题。

除了前面提到的产业集群承载地之外,

港口新城的最重要目标,

是满足汉堡城市人口增长所带来的住宅需求。


▼ 汉堡港口新城的住宅缓解城市部分住房压力


要知道,

住房短缺是汉堡面临的最严重社会问题之一。


2015年3月,汉堡有8000户家庭无房可住,

民众被迫发起了大规模街头游行,

而到2021年,

无家可归的家庭数量已经超过13000个,

形势越发严峻。


面对如此窘境,

作为汉堡头号工程的港口新城,

自然要承担起缓解城市住房短缺的重任。


▼ 新城多样化的住宅满足不同家庭的需求


从港口新城的功能配比中可以看出,

在目前规划的253万平方米建筑面积中,

包含居住、文教、商业在内的

城市生活功能占比高达61%


由此可见,

家庭生活是港口新城的主导功能!


▼ 港口新城的功能配比情况


在城市生活功能中,最重要的当属住宅。

港口新城建立了适合各阶层家庭的

梯次住宅供给体系。


既有给底层民众的政策补贴住宅,

也有性价比极高的合作社租赁房和限价公寓,

还有售价冠绝汉堡的顶级住宅马可波罗塔。


▼ 马可波罗塔目前的最高售价为每平米1.5万欧元


除了价格上满足不同收入家庭的需求外,

港口新城的住宅还针对创意人才进行了定制,

比如2016年竣工的音乐公寓,

就采用了最高等级的隔音措施,

并配套了设备齐全的声乐工作室,

专门吸引音乐领域的创意人才。


▼ 音乐公寓


预计在港口新城整体完工之后,

将提供7500套住宅,能容纳1.5万居民,

使得汉堡内城区的住宅供应量增加一倍。


就像港口新城发言人苏珊娜·布勒所言

——「港口新城建设

是改变汉堡住宅市场窘境的最佳契机!」


除了住宅之外,要吸引家庭客群,

港口新城还要打造家庭必备的各种城市功能。

为了达成这个目标,

港口新城在不同的开发尺度上,

贯彻功能混合原则,逐渐完善家庭生活氛围。



首先,在板块尺度上采取「主题大分工」

以5个已建成板块为例,他们都「身怀绝技」,

满足了家庭生活的某种特定需求:


▼ 港口新城的十大片区各具特色


【沙门/达尔曼码头板块】

属于仓库城范围,历史文脉深厚,

西侧坐落着文化地标易北音乐厅,

沿运河岸边还排布着一系列大师建筑,

已经成为汉堡人最爱的都市文博区。


▼ 2017年建成的易北音乐厅已成为汉堡的文化地标


【沙门/格拉斯布鲁克公园板块】

将家庭友好社区的理念贯彻到极致,

凯瑟琳小学和KITA幼儿园的孩子们

共同参与设计的格拉斯布鲁克公园,

已经成为港口新城中最受欢迎的家庭休闲空间。


▼ 由孩子们设计的公园自然最受孩子们欢迎


【布鲁克门码头/埃里库斯板块】

是港口新城最纯粹的办公区。

已经吸引了明镜周刊和挪威船级社

这样的大型企业;

让家庭客群不仅能安居,还能乐业!


▼ 新闻杂志社明镜周刊等企业的总部


【沙滩码头板块】

是港口新城的高档物业聚集区,

耸立着汉堡最昂贵的住宅马可波罗塔

和最高端的办公楼联合利华大楼,

足以吸引精英家庭在此落户。


▼ 马可波罗塔顶是易北河最好的观景点


【易北河板块】

是汉堡媒体产业集群和创意产业集群的聚集地,

无论是办公楼、公寓还是街区景观设计,

都在诱惑创意阶层在此落脚。


▼ 易北河板块是汉堡创意产业的发动机



其次,在项目尺度上突出「内部小混合」

在港口新城,

项目功能混合不是一种设计理念,

而是一种硬性规定。

新城2/3以上的项目必须包含居住、

商业和公共服务三种用途。


▼ 沙门码头的大师建筑集群,每一栋都是功能复合的物业


这样做的目的很明确,

就是让整个新城尽快形成

应有尽有的城市功能体系,

为汉堡再造一个宜居城市核心。


因此,

在现有的几乎每一栋已建成的建筑里,

都可以看到这种极致的功能混合。


▼ 在港口新城,上店下宅是最基本的功能配置


目前,港口新城共有近5000位居民,

其中带孩子的家庭客群占比达22.6%,

高于汉堡市18%的平均水平,

也远远超过了一些传统居住区。


可见,初生的港口新城依靠功能混合策略,

已经初步形成了不亚于中心城区的

家庭生活氛围。



③. 【开放】滨水界面

让人们在水边邂逅,让城市与水共生


如果只有炫酷的建筑和丰富的城市功能,

那港口新城就只是「珍珠项链」计划的简单重复。

要打造与中心城区同样的生活氛围,

港口新城还必须用公共空间把城市连接起来,

让人们邂逅彼此,形成凝聚力和认同感。


▼ 公共空间是形成社区凝聚力,激发城市活力的关键


在港口新城的公共空间设计中,水是第一要素。

这可不是因为水岸多么漂亮,

而是因为这里随时可能被水淹!


港口新城的海拔在4.4米到7.2米之间,

大部分区域都低于汛期最高水位6.45米,

因此,公共空间设计必须优先考虑防汛要求。


▼ 高于地面3米的人行步道是汛期的安全通道


为了在汛期维持城市正常功能,

港口新城用人工台地(Warften)的形式,

将离岸20米的地块抬升至7.5米


新建建筑和防汛车道都建在人工台地之上,

确保在汛期,建筑物仍能正常使用,

消防、救灾等应急公共服务也能正常开展。


▼ 从沙门码头看传统码头,就能直观体会3米的高差


这种创新的防洪方式,

给港口新城的景观设计带来了全新挑战。

如何利用地块抬升所带来的3米左右高差,

创造随时可交往的魅力水岸,

是汉堡给全球的景观设计师提出的命题。

而现在,已经有人交出了令人满意的答卷。


▼ 满意的答卷来自女建筑师贝娜蒂塔·塔格利亚布所在的EMBT建筑事务所(来源:flickr)


2002年,巴塞罗那的EMBT事务所

拿下了港口新城西部15万平米公共空间的

景观设计任务,原因就在于,

他们善于处理高差。



「我们喜欢利用标高的落差,来塑造高低起伏的景观。标高的落差使得景观更加复杂和有趣,对我来说,这不是一种困难,而是一种惠赐。」

——EMBT创始人贝娜蒂塔·塔格利亚布



▼ 错落有致的滨水景观空间设计将人们引向水边


针对0m、4.5m和7.5m三个高度层次,

EMBT分别采取了不同的景观设计理念

——首先,在0m水面层,

EMBT设计了一个长廊形式的漂浮平台

——传统码头。


配备了小型游艇的停泊设施,

并通过栈桥与周边社区连接。

根据设计师的说法,只要身处其上,

这个平台「会随着水面的涨落而起伏,

使人们更能体会与水共生的感受」。


▼ 传统码头的栈桥,可以直通周边住区


其次,在4.5m这个城市和水面的中间层,

EMBT集中采用了「层叠」手法,

打造了几个重量级的城市滨水空间,

包括麦哲伦平台、达尔曼台阶和马可波罗平台。


▼ 「多功能」的阶梯空间


在这些公共空间里,

设计师通过长椅、阶梯、树池、

缓坡等景观要素的反复「层叠」

舒缓地化解了3米的高差,

吸引人们一步一步走向水边,

感受水岸的魅力


▼ 使用层叠手法的滨水休闲空间


而在7.5m的城市层,

EMBT的策略是让新城居民

能每时每刻都望见水岸、向往水岸,

在沙门公园,设计师用起伏的缓坡,

打造出了港口新城的「制高点」,

由此向西可以望见麦哲伦平台和传统码头。


▼ 沙门公园通过缓坡微地形,人造了一个城市制高点


而达伽马广场的主体则是一个时尚篮球场,

周边居民在运动之余,

还可以在躺椅上欣赏易北河的美丽景致。


▼ 达伽马广场用运动把人们从家里吸引出来


就这样,通过分层处理,

EMBT成功化解了由于人工台地所产生的高差,

并将之转化为景观设计的优势,

让港口新城与易北河水岸融为一体,

成为人人向往的魅力滨水空间,

实现了城市与水共生。


▼ 与水共生的港口新城


如今的汉堡港口新城,仍然在全速前进,

位于东部的三个组团已经蓄势待发,

对新汉萨精神的传承和创造,依旧未完待续。







1/6图片工作室出品


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