「死亡地带」上的柏林新中心——波茨坦广场
文 | 杨思洁 摄影 | 李忠 夏连珠
动画 | 李民 设计 | 王冰
关键词：
都市中心 | 商务中心
混合开发 | 旅游目的地
国家：德国
区位：柏林市
案例面积：约30公顷
城市人口：364.5万（2019年）
案例特色：城市中心商务区更新样板
01
从边界到中心
柏林城市中心的二次重生
MEASURE THE WORLD
柏林，一座古老而又年轻的城市。
始建于1237年，柏林先后承担勃兰登堡、普鲁士王国以及后来德意志帝国的首府和首都，是著名的欧洲古都，被誉为「斯普雷河畔的雅典」。
▲ 柏林城市俯瞰
第二次世界大战期间，柏林几乎被夷为平地，之后存在了28年的柏林墙更是将柏林分成两部分。1990年两德统一，东、西柏林合并，再次成为统一德国首都的柏林立志要重新成为全国乃至欧洲的文化、经济中心。
▲ 柏林墙纪念馆
波茨坦广场所在区域曾被称为「死亡地带」，其更新也因此成为柏林雄心勃勃的城市复兴计划中最重要的建设项目之一。波茨坦广场处于柏林东西轴线的中心位置，是柏林东西部的枢纽，因此其更新计划不仅具有功能意义，更有缝合城市伤疤、再造「新柏林」的象征性意义。
▲ 更新后的波茨坦广场
如今，波茨坦广场是柏林最有魅力的场所，融合了娱乐、艺术、购物、美食和历史，约有1万人在附近工作和生活，每天接待超过10万名访客。波茨坦广场更新因此成为重振城市中心活力的典型案例。
▲ 波茨坦广场内热闹的索尼中心
从城门到娱乐中心
（19世纪40年代—20世纪30年代）
波茨坦广场原是前往波茨坦的旧道路的五角十字路口，1838年，柏林波茨坦火车站建成，紧邻车站的波茨坦广场在短短几十年内发展成为欧洲最繁忙的货物转运站，并逐渐聚集了各类小商店、咖啡馆和餐厅。
▲ 20世纪初的波兹坦广场（拍摄于波兹坦广场展）
到1930年左右，波茨坦广场成为欧洲最繁忙的广场、中产阶级娱乐中心，被酒店、餐厅和商店包围，是柏林「黄金20年代」的一个投影。
从中心沦为「死亡地带」
（1939年—1989年）
二战期间，波茨坦广场大部分建筑被毁，由城市中心的繁华地带「沦落」为荒凉之地。
▲ 1945年被摧毁的波茨坦广场（来源：Wikipedia）
在冷战时期，波茨坦广场因地处英、美、法、苏管辖区的交界处，柏林墙横穿广场原址将其分为两半，使这一繁华一时的城市中心彻底沦为远离人烟的「死亡地带」。
身负使命再次回归
（1990年至今）
1989年11月9日，柏林墙被推倒，柏林新都亟待重建。波茨坦广场被认为是连接东西柏林、过去与未来的、创伤与希望的圣地，重建波茨坦广场不仅代表着柏林城市全面复兴的开始，也是东西柏林和东西德国的统一的象征。
▲ 1990年代波茨坦广场开始建设（拍摄于波兹坦广场展）
因此，在德国迁都柏林伊始，德国政府决定首先开始动工重建波茨坦广场地区，计划营造出一批有生命力、引人入胜的公共空间来丰富人们的物质、精神生活，重塑柏林的城市中心！
▲ 波茨坦广场区位示意
02
「公」「私」合作
功能复合的CBD
MEASURE THE WORLD
虽然计划雄心勃勃，
但要让一片荒芜地带
快速成长为繁华的商务中心却并非易事，
这个过程中，
柏林政府进行了一些大胆探索。
①. 一个规划，一个战略
政府在重建规划中
将波茨坦广场定位为一个统一规划、
分区分期建设、综合开发的整体。
这一方面是因为长期的政治割据下
柏林经济迅速下滑，
资金缺乏困扰德国政府进行再开发建设；
另一方面，
跨国企业资金充裕且投资意愿强烈，
因此政府与企业合作成为开发建设的最佳选择。
▲ 波茨坦广场方案模型（拍摄于波兹坦广场展）
1990年柏林市政府精心编制了
重建规划及法规体系，
进行波茨坦广场城市设计总体方案的国际招标，
并最终由来自慕尼黑的
希尔姆和萨特勒工作室胜出。
▲ 波茨坦广场柏林式建筑模块（拍摄于波兹坦广场展）
与美国城市群的高层建筑模型相反，
希尔默和萨特勒设计的中心思想是
布局紧凑、空间复杂的欧洲城市。
在重建街区的划分上
充分尊重柏林原有的肌理、尺度和地形条件；
采用围合式布局，注重公共空间营造；
以古典的「柏林式建筑」为主要建筑形式，
对檐口线脚高度、立面材质、颜色等进行控制，
以获得协调统一的街景。
▲ 实施后的柏林式建筑模块
为了吸引企业投资，
为商务重建提供经济基础，
政府推出了极具吸引力的优惠政策。
1990年制定的《首都城市发展战略》，
将波茨坦广场大量的闲置土地
以低于欧洲平均市价15%的租金租给私人企业
（例如1990年出租给戴姆勒公司的租金
仅为每平方米1505德国马克），
并给予相应的开发税收抵免政策支持。
▲ 波茨坦广场林立的企业总部及写字楼群
此举立刻引起了海内外资本的兴趣，
成功撬动了波茨坦广场更新的序幕。
②. 协作开发，成就城市之心
在柏林市政府建设局的指导下，
整个项目被拆分为5个区块，
分别由德国铁路股份公司、戴姆勒公司、
索尼、ABB等投资者进行开发建设。
每个区块都分配有管理人员，
与签约公司携手合作，并且柏林人和游客
可以通过「信息框」观看项目进度，
体现了很好的公众透明度。
▲ 分区示意
5个区块虽然由不同的企业进行开发建设，
但它们均遵守了功能混合的开发原则，
并各有侧重，形成了一个高度协作的城市中心。
伦内三角形区：
由奥托·贝斯海姆等投资开发，
总投资6.13亿欧元，是一个酒店商务群落，
聚集了丽思卡尔顿、万豪等星级酒店，
也是生物制药公司百时美施贵宝、
再生能源公司ARGE Netz等创新型公司的办公地。
▲ 伦内三角形区
索尼中心区
由索尼公司联合铁狮门和鹿岛建设合作建设，
耗资7.5亿欧元，占地近6公顷，
建筑群内包括索尼欧洲中心、铁路塔办公楼、
电影中心、会议中心、宾馆、餐厅、酒吧等等，
是一个娱乐功能强的现代化商业区，
每年吸引超过710万游客。
▲ 索尼中心区
科隆纳登公园区：
由ABB投资约3亿欧元，规划70%的办公用地，
10%的商业用地以及20%的混合用地，
是高规格的办公区域。
▲ 科隆纳登公园区
门德尔松-巴特迪公园区
由GSP投资2.2亿欧元，
是一个集办公室、酒店和住宅区于一体的区域。
▲ 门德尔松-巴特迪公园区
德比斯区
由戴姆勒公司投资建设，耗资20亿欧元，
是一个商业、酒店和住宅综合开发的
复合商业区。
27万平方米的租赁空间中
包括13万平米办公空间、
4.6万平米零售空间（130多家商店）、
2.5万平米居住空间和两家5星级酒店，
休闲娱乐区包括剧院、电影院、赌场、
30多家餐厅和丰富的户外空间。
▲ 德比斯区
③. 大师建筑荟萃，焕新城市地标
为了快速树立中心形象，树立地标认知，
波茨坦广场的所有建筑
都由世界知名建筑师主持设计。
▲ 建筑大师们的地标建筑群
包括意大利建筑师伦佐·皮亚诺、
日本建筑师矶崎新、
英国建筑师理查德·罗杰斯、
美国建筑师赫尔穆特·扬、
德国建筑师克里斯托夫·科尔贝克等等。
▲ 伦佐·皮亚诺设计的EICHHORNSTRAßE 3，高106米，波茨坦广场最高建筑
▲ 理查德·罗杰斯设计的未来派建筑
这些明星建筑师重新定义了柏林的城市天际线，
共同重塑了波茨坦广场独特而优雅的魅力界面。
03
「隐秘」的TOD
营造多尺度宜人空间
MEASURE THE WORLD
公私合作的开发模式，
解决了前期大体量开发的资金难题，
使商务中心得以快速成型，
但波茨坦广场能快速吸引人气、恢复活力，
还得益于宜人空间的打造。
①. TOD地下枢纽，保障充分的空间资源
面对巨大的人流、物流，
波茨坦广场开发了一个巨大的地下交通枢纽，
通过铁路、公路入地，
联通建筑物地下公共空间等方式，
支撑高强度的人口和物资集散，
同时有效隔离了交通干扰，
为地上舒适的空间环境营造打下良好的基础。
▲ 位于波兹坦广场的交通枢纽中心
枢纽站点
波茨坦广场车站是区域干线铁路、
U-Bahn地铁和S-Bahn轻轨线等
三条交通命脉的枢纽。
整座车站共分为三层：
底层是铁路干线平台层，
中层为人流主要活动区域和换乘层，
上层为U-Bahn地铁和S-Bahn轻轨线平台层。
▲ 波茨坦广场立体交通组织
由于采用了传统的街坊式布局，
走出位于中心的波茨坦广场车站，
密集的道路使得步行到达任何物业都十分容易。
除了位于波茨坦广场上的建筑，
向东步行百米就能抵达斯普雷河湾的行政中心，
向西步行数百米的地方就是音乐厅、
图书馆、博物馆和其他文化设施。
▲ 波茨坦广场车站
地下供应中心
此外，波茨坦广场
在地下15米深处还建有一个供应中心，
通过B96隧道单独的入口和出口，
所有货物和物资都被接收到地下，
然后通过叉车和电动车运输到相应的建筑物。
▲ 波茨坦广场车站周边通过地下系统解决停车、运输问题
除了接收货物外，还可以进行集中废物处理，
整个停车场系统也在地下。
因此，在波茨坦广场
几乎看不到卡车和垃圾处理设施，
这也是增加波茨坦广场吸引力的另一个因素。
②. 多样公共空间，营造市民交互平台
整个波茨坦广场地区通过尺度宜人的绿地、
内外连通的建筑庭院和围合感各异的广场
共同塑造了丰富的公共空间，
为市民提供了多个停留节点。
▲ 人气中心——索尼广场
其中，尤以索尼中心最为突出。
索尼中心由八栋较为独立的建筑围合而成，
中心是一个4000平方米、椭圆形的、
并通过步行街向四周的街道辐射的中心广场。
▲ 索尼广场
中心广场在柏林是独一无二的、
全新的城市空间，
上空设置由张拉膜构成的「富士山屋顶」，
穹顶下方是一个中央庭院，
透明的顶棚和变幻的光线，
使广场充满了乐趣和生机。
不完全封闭的屋顶不仅有利于通风，
而且使广场更加开放、更加接近自然。
广场的中央景观和餐饮、活动空间，
像一个巨大的磁极，吸引人们向内聚集。
▲ 索尼广场内的活动空间
走出中广场，沿步行街向北，
穿过楔形绿地公园亨丽埃特・赫兹公园，
可直通城市绿肺——柏林第二大市内公园
——大蒂尔加藤公园。
▲ 大蒂尔加藤公园
向南则可直接进入波茨坦大街，
经波茨坦广场站
进入德比斯和科隆纳登公园建筑群建间的
蒂拉・迪里厄公园。
▲ 蒂拉・迪里厄公园，呈长条形，绿地被高高抬起，且两侧斜率不同，是吸引人的都市「绿滩」
▲ 蒂拉・迪里厄公园中部的大型的跷跷板游乐设施
③. 引入水元素，打造亲水空间
在块状化的建筑群中，
波茨坦广场创造性地引入了水元素，
通过蓝脉编织，
创造了一个更加灵动和亲和的空间，
为城市生活增色添彩，吸引人们驻足流连。
▲ 水系设计
入城水系
通过绿化屋顶和非绿化屋顶的结合设计，
波茨坦广场不但利用自然降水满足了
建筑冲厕、灌溉和消防等需求，
还打造了一条迷人的户外水系。
▲ 入城水系
城市湿地
在广场南部，伦佐·皮亚诺
创造性地将兰德维尔运河引入建筑群中，
三角形的湖面与EICHHORNSTRAßE3大楼相映成趣，
既构成波茨坦广场南部蓝色的边界，
又为商务区提供了一片难得的湿地空间。
▲ 皮亚诺湖
亲水空间
完全开放的水系空间，
让人们无论是选择水边畅饮还是亲水嬉戏，
都感到无比惬意。
这一城市水景的设计使波茨坦广场
成为柏林著名的游览场所之一，
该设计还获得了
2011年DGNB可持续城市区域设计银奖。
▲ 区域内的亲水空间
04
场景植入
塑造时尚生活新中心
MEASURE THE WORLD
波茨坦广场的迷人之处，
还在于多样休闲娱乐场景的营造，
让人们「常来常新，常新常来」，
因此波茨坦广场不仅是一个宜人的工作地，
也是一个深度融入市民日常的生活枢纽。
①. 多样消费场景
在波茨坦广场的拱廊中，或户外广场上，
分布着丰富的餐厅、酒吧、咖啡馆、休息室，
从知名快餐店到本地明星美食，
充分满足市民日常购物、餐饮、休闲的需求。
▲ 深受居民喜爱的消费空间
阿卡丹购物中心
是位于办公和居住建筑群之间的
一条拱廊商业内街。
▲ 阿卡丹购物中心
它是柏林最大的室内零售空间，
拥有130多个商店，
不仅有知名品牌的连锁商店，
还有许多小型独立商店，
迎合了多层次的消费群体。
▲ 阿卡丹购物中心的室内零售空间
为迎合市民新的消费需求，
阿卡丹也在持续升级中，
目前该中心正在改造，开业后将更侧重体验，
提供美食、科技、运动、时尚、
生活方式和娱乐六个主题的消费。
②. 时尚文化活动
剧院、影院的存在
也为市民精神消费带来了更多选择。
波茨坦广场剧院是德国最大的剧院之一，
是音乐剧《巴黎圣母院》在柏林的首演地，
此后陆续上演过《猫》、《妈妈咪呀！》
和《蓝人乐队》等著名的音乐剧。
▲ 波茨坦广场举办的音乐剧演出
此外具有大屏幕的波茨坦广场剧院
还是柏林国际电影节的举办地。
柏林电影节是一场国际性的文化盛宴，
每年都会向观众和评审团展示400多部电影，
吸引2万多名媒体行业代表和新闻界代表，
以及近50万喜欢电影的游客来到柏林。
▲ 波茨坦广场剧院
③. 精彩社区活动
波茨坦广场还会举办内容丰富的社区节庆活动，
制造热闹欢乐的社区氛围。
▲ 波茨坦广场举办的品牌推广活动
▲ 柏林墙主题展览
如波茨坦广场灯光艺术节，
作为柏林建设「轻艺术之城」的
重要组成部分，每年邀请知名艺术家，
将广场建筑和街道变身为灯光艺术的舞台，
吸引市民参观。
此外，
波茨坦广场还会举办传统的圣诞节市场、
世界儿童节、冬季世界运动季，
为亲子家庭提供丰富的娱乐项目。
▲ 圣诞市集（来源：ccnull）
05
联动更新
构建柏林魅力引擎
MEASURE THE WORLD
值得一提的是，
波茨坦广场并不是一个单一的更新节点，
而是片区更新的核心。
沿着交通要道波茨坦大街的脉络，
波茨坦广场向东联动莱比锡广场片区，
向西对接柏林文化中心，极力缝合城市，
使整个片区成为一条集商务、文化、艺术、
商业、旅游、政务于一体的城市轴线，
真正成为连接东西的新纽带。
▲ 波茨坦广场成为柏林文化广场与莱比锡广场之间的纽带
①. 一站式艺术、音乐和科学中心
——柏林文化广场
柏林文化广场的规划始于二战结束后，
在50年代末就根据当时的
美术学院院长汉斯·沙鲁恩的想法
制定了横跨柏林的文化轴心计划，
以给游客提供欣赏艺术、
音乐和学习科学著作的机会。
▲ 柏林文化广场密集的文化机构
为了提高单个文化机构的影响力，
该片区将多个机构集中在一个地点上，
各文化建筑之间紧密协调。
因此，该片区密集打造了
众多重量级文化艺术机构，
如柏林爱乐大厅、乐器博物馆、国家图书馆、
新国家美术馆、版画博物馆、
装饰艺术博物馆、伊比利亚-美国研究所、
柏林社会科学中心等等。
▲ 柏林社会科学中心
虽然柏林文化广场已经建设了半个多世纪，
但其发展一直持续到今天。
2006年柏林议会通过总体规划，
以进一步发展文化广场，
通过设计公共空间来创建一个连贯的、
有吸引力的文化广场。
目前，正在爱乐大厅和新国家美术馆之间
打造一座新的博物馆——20世纪国家博物馆，
从而在建筑物之间建立更牢固的空间联系。
▲ 新国家美术馆
在空间上，
文化广场也在加强与波茨坦广场的连接。
事实上早在1991年波茨坦广场城市规划竞赛中，
希尔姆和萨特勒就构想与文化广场建立联系，
如今爱乐大厅东侧已于2015年
改建了一个面向波茨坦广场新的入口。
▲ 柏林爱乐大厅前的公共空间成为波茨坦广场新的入口
②. 时尚生活新基地——莱比锡广场
莱比锡广场是茨坦广场的姊妹广场，
同波茨坦广场一样曾是柏林重要的商业中心，
在二战期间被夷为平地并被柏林墙划分在东边。
德国统一后，
与波茨坦广场一起进行了城市整体规划。
更新后的莱比锡广场
延续了其最初的八角形结构，
但却是一个面向未来充满活力的现代空间。
所有的建筑环绕广场绿地展开，
由10多个开发商分阶段开发建设。
▲ 莱比锡广场
建筑主要用途为零售、办公和高标准公寓，
体现了空间和功能上的双重融合，
与波茨坦广场
共同组成柏林旅游和时尚生活方式的胜地。
目前莱比锡广场的知名地标包括柏林购物中心、
达利博物馆、间谍博物馆和加拿大大使馆等。
▲ 莱比锡广场（来源：flickr）
波茨坦广场更新为城市如何快速提升区域活力
提供了一套可行解法，
通过精心的空间设计、丰富的内容植入
以及区域的联动效应，触达丰富的城市人群，
从而包揽人气与活力，真正成为城市的中心！
1/6图片工作室出品
推荐阅读
【版权声明】本平台所有文章版权或相关权益一律归华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司所有，非经本公司许可，任何单位和个人不得擅自以摘抄、改编、复制、发行、汇编、通过信息网络向公众传播等方式使用本刊文档内容的部分或全部，并不得以任何形式使用及传播，否则，可能面临相应的民事、行政甚至刑事责任，本公司将通过一切法律途径维护自身合法权益。