【深度】「广式」城市更新，你值得拥有！
随着城市快速发展，土地资源日益稀缺，城市布局和功能正面临着重新调整的需要。
2020年，「城市更新」被首次写入国民经济和社会发展五年规划；2021年，「城市更新」成为两会关注焦点。「实施城市更新行动，推动城市空间结构优化品质提升」成为各城市未来必须直面的重要课题。
那么，什么样的城市更新是好的城市更新？广州，是一份不错的答案，更是一份与众不同的答案！
内外兼修，奇迹羊城
广州，别称羊城、花城。
濒临南海，三江交汇。
2200余年的建城史，独特的区位优势，
让广州积淀了广府文化发祥地、千年商都、
海上丝绸之路起点等一系列亮眼标签。
▼ 广州，海上丝绸之路起点
改革开放40余年，千年古城广州，
如今已蝶变为一个现代化国际都市。
珠江新城、永庆坊等
一个个城市形象代名词不断涌出。
而这些「代名词」，
无一不是广州在历年改造、
重建中所创造的奇迹！
▼ 广州城市更新代表片区——珠江新城
广州城市更新的成功，不是简单的空间重塑，
背后离不开「广式」更新的内外兼修——
内：机制、模式灵活创新，
让城市更新「不简单」；
外：从城市自身气质入手，
让城市更新「不一样」！
▼ 永庆坊「城市更新」标识
作为改革开放前沿地，
广州城市更新的创新探索，
也一直走在全国前列。
是我国最早，
也是最活跃开展城市更新的城市之一。
▼ 广州城市更新代表片区——北京路历史文化街
新世纪以来，
广州城市更新大致经历了三个代表阶段。
01
以合利促合力，开启更新大幕
2000—2008年
MEASURE THE WORLD
21世纪初，广州城镇化快速发展，
人口开始大量涌入，且高度集中在中心城区。
为提升旧城区能级与活力，
广州以危房改造、城中村整治为导向，
开展了危改工程。
▼ 猎德村
在这一时期，
政府以「谁受益、谁投资」为改造资金筹措原则，
创新提出「政府主导，开放引入社会资金」，
有效带动村集体和市场力量出资出力，
避免政府单打独斗。
02
聚焦三旧改造，开启政策实验
2009—2015年
MEASURE THE WORLD
成片拆建、开发增量用地的
发展模式并非长久之计，
广州为了提升低效存量用地的使用效能，
针对三旧（旧村庄、旧厂区、旧城镇）
开展改造试验。
▼ T.I.T创意园
2009年，
于全国率先出台了相关政策文件，
成立三旧改造办。
▼ 羊城创意产业园等大批工业遗址探索了活化利用
这一时期，
政府通过让出部分土地出让收益给业主与市场，
以破除权利主体对土地再开发缺乏动力的困境，
换来了市场主体和业主的积极响应。
广州在此期间的实践，
不仅为广州进入系统性城市更新打下良好基础，
还为后续全国转变土地利用方式、
推进城市更新政策创新，
提供了丰富经验参考。
▼ 在探索中，羊城创意产业园积极推动文化、科技融合，吸引荔枝等100余家相关企业入驻
03
微改造来袭，开启城市文化磁力
2015年以来
MEASURE THE WORLD
①. 创设专属机构，强化顶层统筹
「三旧」改造打开了广州「全面改造」的局面，
但「三旧」在各自政策牵引下缺乏整体性。
2015年，广州面对改造方式基本趋同、
效果相对单一等实际问题，
参考香港、新加坡城市更新专门机构——
重建局的做法，
成立了国内首个「城市更新局」，
统筹城市更新工作。
▼ 创新体制机制，成立城市更新局
②. 创提更新方式，功能活化改造
大拆大建绝不是城市更新的唯一策略。
2016年，广州首次提出
与「全面改造」同等重要的更新方式——
微改造：维持现有建设格局基本不变，
以局部拆建、修缮提升、功能置换为重心，
提升城市更新灵活性。
▼ 广州城市更新实施方式分为全面改造和微改造两类
③. 创推PPP模式，推动落地实施
为解决多重主体利益矛盾、资金难筹等问题，
广州推出容积率奖励、协助贷款等系列政策，
成立广州城市更新基金，
重点支持PPP模式的城市更新项目，
多管齐下，推动城市更新举措落地实施。
▼ 政府统筹，与社会资本合作的PPP模式
在大刀阔斧的城市更新中，
除了有不断推陈出新的硬核政策与灵活机制，
对「乡土」的「百般呵护」，
则是广州城市更新特色的灵魂所在！
同是沿海开放高地，同在城市革新前沿，
广州、深圳、上海，
是城市更新常年被同框的三大主角。
不同于上海的国际新潮，深圳的青春激昂，
广州城市更新的卓然，
贵在从「城市自身气质」入手，
透露出浓浓的文化味儿、人情味儿和生活味儿。
▼ 改造后的天环广场——除了商业，更有生活
这与其骨子里对厚重历史的保护、
特色文化的传承、城市基因的延续、
民生需求的融合，密不可分。
而这些，
正是当今时代所需要的城市更新内涵，
也是广州之于城市更新无可替代的
「味道」与意义所在！
在此，
我们不妨剖开广州城市更新三个代表阶段断面，
以代表性项目为大家揭示独特的「广州味道」。
▼ 永庆坊室内的装饰呈现的「广州味道」
01
「广州味道」的人情味儿
昔日「握手楼」，今日「地标区」
——猎德村
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提起城中村改造，不能不说猎德村。
猎德村毗邻珠江，距花城广场仅1公里。
是广州第一个全面改造的城中村，
也是广州闻名全国的地标区。
▼ 猎德村改造范围
2007年，城中有村，村中有城，
村外现代化，村内脏乱差，仍是这里的景象。
随着珠江新城规划出炉，
无法兑现区位价值的猎德村，启动改造。
2010年，村民实现回迁。
▼ 猎德标志性牌坊
如今这里不仅有小桥流水，还有高楼林立；
从城中村的脏乱差代表到人人称奇的改造典范，
广州为此花了不少心思。
▼ 如今的猎德
①.「政-企-村」合作共赢，
将村民利益最大化
城中村改造，
往往最难解决的就是平衡村民需求，
以及钱从哪儿来。
正如前文所提，
广州在这一时期创新尝试引入社会资本，
「开发商垫资、政府出政策、村委会协助」，
便是猎德的选择。
猎德将资源整合拆分，除安置区外，
还划出集体经济和拍卖融资地块，
不仅收获了有实力的企业参与改造，
拍卖资金还用作改造资金。
解决村民拆迁安置和集体物业发展要求的同时，
实现了项目自身经济平衡。
▼ 开发建设的写字楼、酒店
②. 民需至上：既要有生态，更要有生活
猎德村拥有900多年历史，
大量古民居、祠堂和猎德涌的沿承，
让这里成为广州极具文化标识性的水乡村落。
对此，猎德从生态、生活两方面出发，
最大程度再现了猎德人依水而居的场景。
▼ 猎德保留的祠堂等村落记忆
生态为基，还绿于民
猎德村自古伴水而生，「水」便是指猎德涌。
猎德注重对原有水乡生态肌理的保留，
大面积、高品质设计了水乡景观复建区：
▼ 猎德涌碧道
以宽阔水面的猎德涌为主体，
从传统岭南水乡景观文化要素取材，
以青石板路、廊桥、堤岸栏杆、
景观花池等景观元素为载体，
构建了一条突出猎德风情、
营造岭南传统水乡的滨水碧道。
▼ 戏台等元素融入景观节点，唤起人们对古猎德的记忆
以人为本，还城于民
房子可以拆，但文化、生活印记不能拆。
从建筑到公共空间再到公共活动，
猎德村充分尊重了民生需求：
以龙母庙为中心，
将祠堂、家塾及其他有价值的民居，
沿河岸进行复建、修缮；
▼ 承载猎德宗族历史的祠堂
提取醒狮、龙船丁等传统文化元素
融入景观设计，
连同文化碑、牌匾石刻等，
形成了一条「历史文化走廊」；
并拓宽龙舟池，以延续百年的猎德龙舟风俗。
▼ 猎德历史文化走廊
③. 既要文化传承，更要与「人」俱进
集体经济和拍卖融资地块
当时被富力、合景泰富和新鸿基拍得。
区别于简单的推倒重来，
企业在改造过程中充分考虑了文化延续：
一栋栋广府民居的代表「镬耳屋」，
配以水乡肌理为底，
打造了岭南风情商业街——天德街。
▼ 天德街
除了将传统文化外化于形，
更注重将「内在」与新时代人群进行链接：
不仅集本土、国际、年轻人喜欢的餐饮于一体，
还根据广州夜间消费特点严筛租户，
引入了时下颇具人气的网红店；
举办天德潮会玩、七夕壕粉节等潮流活动，
吸引大批年轻人蜂拥而至。
02
「广州味道」的生活味儿
城市更新与文化基因共振
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城市学家芒福德说：城市是文化的容器。
工业遗产便是印记城市工业文化基因
的重要载体。
广州自古以来就是区域的经济中心，
积淀了大量富有独特历史文化价值的工业印记。
在「退二进三」与「三旧改造」背景下，
诞生了诸如红专厂、T.I.T、
太古仓等一大批标志性项目。
▼ 由纺织机械厂改造的T.I.T创意园
但工业旧改在全国遍地开花，
而广州何以能「火」到今天?
关键在于其做好了「生活」的文章与生意！
让园区高度市民化，生活化，
走「亲民范儿」的路线！
▼ 仓库改造的太古仓成为市民新的聚集地
只有让饱经岁月的工业基因成为大众的选择，
才能有效与文化基因高度共振，
也才能真正留住、传承工业记忆！
①. 太古仓——文艺范的滨水生活
邻水而建，百年码头
广州是世界上唯一2000多年长盛不衰的大港，
港口贸易的发达，
让码头工业深植在广州的城市基因中。
位于海珠区珠江西岸，
临水而建，因水而兴的太古仓，便是其中代表。
太古仓由英国太古洋行
于1904年—1908年间修建，
供太古轮船公司使用。
▼ 太古仓改造前（来源：Flickr）
作为百年历史的仓库码头，
曾经的国家一类口岸，
它不仅是广州工业发展的见证者，
更是广州「元老级」网红打卡地。
2010年完成改造后，
至今每年仍有220余万游客到访。
▼ 改造后的太古仓
靠水吃水——亲水导向，
塑造特色滨水休闲生活
太古仓拥有华南地区仅存的3座T型码头，
通过参考国外渔人码头的成熟做法，
引进了「集装箱」等元素，
在T型码头与沿江区域，
打造了众多风情酒吧；
▼ 风情酒吧
再配合这里「广州最佳日落观赏地之一」的
浪漫氛围、小资风格的巴士甜品站，
于是，赏夕阳、品美酒、拍美照，
成为太古仓最具代表性的卖点之一。
▼ 甜品车
码头有了，游艇自然不能缺席！
太古仓码头20个泊位长期停靠着游艇，
可提供下午茶服务；
此外，太古仓游艇会
是广州首个按国际标准建设的游艇会，
从游艇租赁、驾驶培训到游艇婚纱摄影，
一应俱全。
▼ 游艇及太古仓游艇会
复合开发——功能多样，
打造商娱一体的城市会客厅
太古仓
保留着在广州近乎绝迹的8个红墙仓库，
是广州知名的出片儿地。
仓库巨大且独特的空间属性，
让这里天生更易成为人们
聚集、交流的时尚场所。
春风十里、洛奇先生牛仔餐吧等特色餐饮，
奠定了不少人对音乐餐吧的初印象；
在百年历史仓库里看电影、
看脱口秀的古今对撞，
则成为人们纷至沓来的必体验项目。
▼ 旧外观新内容的红墙仓库
如今，这里还在一直紧跟潮流，
不断嵌入live house、葡萄酒展销、
创意设计办公等新鲜功能，
成为了集观光、娱乐、商务于一体的
城市会客厅。
▼ 活用仓库，植入创意设计、酒品展销
②. 珠江琶醍啤酒文化创意艺术区——
接地气的潮玩生活
要细数广州80年代的回忆，
珠江啤酒算一个。
而琶醍的前身，
正是老广东人熟知的珠江啤酒厂，
2016年改造，2019年完工。
▼ 琶醍啤酒文化创意艺术区风貌
从老广州引以为豪的记忆地标，
到新广州创意生活的潮流坐标，
被誉为广州「退二进三」标杆之作。
文化印记巧留存
酒——琶醍的「魂」所在，
琶醍对此进行了最大化的「守旧与创新」。
▼ 琶醍风貌
【设立文化地标，突出文化内涵】
琶醍以酒桶为造型，设立了文化地标——
珠江-英博国际啤酒博物馆，
集展示、研究、娱乐等功能体验于一体，
啤酒文化内容从世界到中国，
再到珠啤企业，应有尽有。
▼ 华南最大啤酒博物馆——珠江-英博国际啤酒博物馆
将原生产车间改造为啤酒体验中心，
通过糖化、发酵罐等各种生产设施，
带领人们感受珠江啤酒的独特魅力。
【活用工业风貌，实现人群引流】
为破壁旧工厂与大众的心理距离，
琶醍借势「工业风」的原始风貌优势，
将这里打造成了多风格的出片儿圣地。
无论是斑驳老旧的货架，
还是纵横交错的工业管道，
琶醍予以了最原汁原味的保留；
▼ 遗留的工业遗迹成为景观
针对珠啤的象征——麦芽仓，
简约白色漆料，足以出品INS美片；
以工业符号为元素的入口地标烟囱、
艺术雕塑、彩绘壁画，
都在创造着邀请力，让这里吸睛又吸金。
▼ 麦芽仓——珠啤标志物
生活坐标潮塑造
琶醍虽然不再生产啤酒，
但却「遇酒弥新」，
实现了啤酒文化牵引下的生活再输出！
▼ 观景平台聚集大量露天餐吧
【放大酒文化社交属性，打造夜生活网红地】
琶醍不仅以啤酒文化为核心，
在时尚、运动、音乐等领域，
不断开发与啤酒有关的新业态；
还放大了啤酒自带的「社交」属性，
利用麦芽仓特殊建筑形态、
拥有无敌江景的露天观景平台，
发展特色酒店、风情Club等魅力夜生活场景，
设置「酒吧优惠日」。
▼ 沿江酒吧夜晚将化身人们的夜生活社交场
夜幕降临，音乐响起，
与猎德大桥、广州大剧院等地标性建筑
隔江相望，别有一番情趣。
▼ 琶醍拥有夜观珠江的绝美角度
【从锈到秀，构建「创意生活」展秀场】
利用艺术，赋能空间利用，
琶醍实现了创意与活力同行：
将糖化车间、麦芽发芽干燥间等，
改造为国际品牌旗舰店、
艺术画廊、时尚商店；
▼ 生产车间变身时尚商店
同时，
开办创意集市、手工匠人课等公共活动；
让室内外空间变身时装show、
Teamlab艺术展等创意活动的展场。
从锈到秀，赋予了这里全新的时尚创意文化。
▼ 创意集市颇受大众欢迎
【不断升级年轻文化IP，塑造潮生活新坐标】
年轻人喜欢什么，这里就做什么。
撸猫、汉服、无人机，
时下最前沿、新潮的内容不断在这里上演；
▼ 猫咖
除了狂欢节、电音节等基本动作，
琶醍还会在七夕节、万圣节等特色节日，
推出定制活动；
举办明星怀旧演唱会、
创意摄影展等潮趣体验。
▼ 纪念张国荣专场演唱会
③. T.I.T创意园——创新中的生活美学
广州纺织业享誉全国，
T.I.T前身便是建于1956年的广州纺织机械厂。
其位于广州城市新中轴线上，
广州塔往南走不远，
便会发现这处闹中取静的世外桃源。
▼ T.I.T——闹市中的文艺后花园，可触摸的情怀，不可估量的创新创意
园区2007年停产后，没有选择「另起炉灶」，
而是定位「时尚、创意、科技」主题，
通过融合互联网、创意产业力量，
对「老本行」进行提升。
如今，除了大名鼎鼎的微信广州总部，
这里还吸引了MO&Co、ESMOD等一众机构进驻。
▼ 汇集微信、ESMOD（法国高等服装设计学院）等机构
创意、美学，不止于服装，还有生活！
广州城市更新走「生活化」路线，
T.I.T绝对是一个鲜活的例子。
▼ T.I.T划定6大功能分区，集创意、文化、商业、旅游体验于一体
这从其规划的6大功能区便可看出：
除了打造创意人才的梦工厂，
时尚创意的注脚，还标入了生活——
植入了大量可与人们生活互动的新潮业态，
发展了旅游休闲。
▼ 园区内新潮小店随处可见
创造生活美学，实现创意生活，
翡冷翠小镇，便是体会这一特点最好的地方。
这里拥有人气火爆的斜杠式店铺——
树德生活馆，
其倡导「设计改变生活」。
▼ 树德生活馆
集结了生活美学书店、独立电影院、阳光花房、
手作实验室和设计师工作室等空间，
是创意生活方式的展售场；
周末，翡冷翠小镇还会经常性举办
小型音乐会、手工市集等。
▼ 开放式阶梯剧场常有原创影片、小型讲座上演
是创业园，更是市民公园！
园区秉持「修旧如旧」，
最大限度保留了
老厂区原始风貌与纺织工业元素，
▼ 园内建筑多为五六十年代厂房，老式墙画、黑板报，让上世纪工业快速发展时期的怀旧感与创意感扑面而来
但更注重「生态恢复」，
打造了一个自然、舒适的「公园式」创业园。
首先，严控整个园区容积率小于0.5，
同时引水入园，打造亲水景观；
原来老厂区内的300多棵老树？全部保留！
绿化率从原来60%提升到了80%。
▼ 园区容积率低，多为独栋式办公空间
对于精英人才，
大面积红砖、白墙、绿叶、蓝天，
加之落地玻璃窗的独栋工作空间，
让他们可以在风景中办公、交流创意；
▼ 精英人才的创意与灵感在这里激荡碰撞
对于市民，这里向公众完全开放，
是他们日常娱乐休闲、丰富文化生活的好去处。
「每天早上8点多左右，
很多人都喜欢提着录音机来这里跳舞」
风景，既是吸引力，也是生产力！
03
「广州味道」的多元融合
城市更新是不同需求的更新
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城市发展步入存量时代，
城市更新作为老城的新课题，
一直是一块「好看的肉，难啃的骨头」。
全国都在摸索前进。
▼ 广州老城改造的代表性片区——老城市中轴线北京路的改造
2016年，
广州给出了它的解题方式——微改造。
不搞大动作，不动大手术，
但并不意味着简单的建筑更新，
没有人流，没有产业动能，
不解决新旧融合的问题，依旧是失败的。
永庆坊，提供了一份宝贵的经验。
▼ 永庆坊的「微更新」
永庆坊位于百年历史恩宁路中段，
广州西关文化圈核心区域。
这里有广州保存最完整的骑楼建筑群，
大量中西合璧的民国建筑、
传统民居和文保单位，
但同时也是广州危旧房最集中的区域之一。
▼ 恩宁路风貌
2006年起，恩宁路地区启动了改造工作。
由于是历史文化老街，
改造方案在十余年的探讨中，六易其稿，
最终，确立了
「修旧如旧，新旧融合」的微改造理念。
▼ 永庆坊一期风貌
项目分两期开发，
占地约8000㎡的一期如今早已是打卡目的地；
10倍于一期面积的二期，
8个片区也有5个已开放，
将于2021年底前完成改造。
▼ 二期已开放部分区域
四位一体，永庆坊实现了「历史保护」
和「老城盘活」的双向变现。
①. 改「头」——
模式创新，与公众共商共建
新老「居民」如何共生，
是老城更新顺利推进的关键。
人民城市人民建，
永庆坊十分重视公众参与的作用——
决策和执行主体由政府一元为主
向多元协商转化，
采取「政府主导，企业承办，居民参与」的
模式推进。
以BOT（建设-经营-转让）方式，
引入万科改造、建设和运营，
15年运营期满后交回政府。
▼ BOT模式
在二期改造中，还首创了
「恩宁路历史文化街区共同缔造委员会」，
构建公众议事沟通平台，
成员涵盖专家、居民、商户、媒体，
且居民占比过半，
有效保障了新老居民达成文化和价值共识。
②. 换「面」——
因地制宜，「绣」出岭南特色风貌
能留尽留，能修尽修。
永庆坊用「绣花」功夫，重塑了街区风貌。
房屋修葺上，基本保持原有建筑轮廓不变，
沿袭传统工艺，更新、保护、整饰立面，
强化岭南建筑整体风貌特色；
▼ 整饰建筑立面，再现岭南风貌特色
保留岭南传统民居空间肌理特点的基础上，
万科通过对片区近60栋老屋逐一考察、梳理，
制定出每栋建筑改造方案。
并利用大规模拆迁产生的废料，
如瓦片、青砖、麻石等设计景观，
全息化营造古朴氛围。
▼ 永庆坊现已开放的一、二期均保留了传统空间肌理
通过拆除部分质量差的建筑，
增容公共空间，植入文化活动，
利用「场景重构」实现从空间到场所的转变，
有效创造了社交增量。
▼ 设置大台阶，打造公共活动人气场
③. 注「芯」——
文化坚守，唱出「最广州」腔调
重视历史文化保护，做好文化传承，
是老城更新的时代使命。
永庆坊的微改造与粤剧曲艺、武术医药等
本土文化进行了紧密结合，
让这里成为「最广州」的一张名片——
不仅保留、还原李小龙祖居、
銮舆堂等老建筑和传统功能，
以现代手法进行展示；
▼ 李小龙祖居等文物建筑得以修缮还原
还依托「三雕一彩一绣」、
粤剧艺术博物馆等，
活化文化体验；
▼ 展、演、售一体的粤剧艺术博物馆
并将极富地方特色的
百年老店、老字号「请进来」，
汇聚广彩、醒狮等非遗文化打造非遗街区；
设计岭南风情民宿……
吃、住、游、购、娱的一站式体验里，
满是广府味道。
▼ 非遗街区汇聚醒狮、广彩等众多本土非遗文化体验空间
④. 填「瓤」——
产业重构，激活老城新活力
旧城之所以会旧，
往往是因为业态和人群已不适应时代发展需求。
永庆坊通过产业重构，引入创新业态，
接轨年轻人生活方式，
破解老城空心化困局的同时，
实现自身造血：
星巴克、喜茶、钟书阁等出圈IP不断吸纳；
岁月邮局、西瓜剧场等
更受年轻人欢迎的强体验业态强势植入；
网红餐厅、滨水酒吧、潮玩店铺密集「上新」；
文创、科技企业主动导入……
▼ 钟书阁
再配以丰富的艺术展览、
生活艺术节等文化活动，
在永庆坊，正有越来越多年轻人停留，
向全世界输出广州的活力新声。
▼ 永庆坊吸引越来越多的年轻人
如今，广州又开启新一轮城市更新——
注重产业主导，
于全国首设产业建设量最低占比；
突出以人民为中心，
统筹配建政策性住房，
强化公共配套资源引入；
同时，创新「异地平衡」新政，
注入社会资本活水……
让「城市更新」
与「人工智能与数字经济」并驾齐驱，
更是被写入广州十四五！
推动产城融合，
广州再次成为城市更新创新方案的全国探路者！
▼ 「一江两岸三片区」的人工智能与数字经济试验区正在进行整体片区更新
正如「主战场」之一的鱼珠片区，
金融、航运、总部经济联姻高新科技，
昔日木材市场，将变身广州「第二CBD」、
科技企业创新高地！
▼ 金融城和鱼珠合体打造第二CBD
保利鱼珠港、宜家家居等重量级项目鱼贯而入，
商业配套和产业集群正在密集兑现，
一个集办公、休闲于一体的活力创新区，
正蓄势待发！
▼ 保利鱼珠港被称为「广州金丝雀码头」，已吸引拉卡拉等企业入驻
一路走来，
广州的大胆实践让我们清楚看到：
只有更新，才能「更新」！
但想要驱动城市发展，
城市更新绝不只是冷冰冰的空间建设。
▼ 建设中的保利鱼珠港
好的城市更新，
要与城市市民高度共情，
要与文化基因高度共振，
要与时代需求高度共鸣，
——这是广州城市更新交给国家的优秀答卷。
温暖又舒适，包容又自信，
——这是广州城市更新留给人们的广州味道。
「广式」城市更新，你值得拥有！
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