161轮！溢价311万成交，南京这个老牌豪宅不一般
在法拍房市场上，以流拍结尾的房子不在少数。
但普遍7折出售的价格让不少人心动，甚至不惜多轮加价。
今天，笔者在法拍网上看到一套老牌豪宅溢价成交。
这套房子是鼓楼的双学区房——天正湖滨花园，经过161次猛烈的竞拍后，以793.23万的总价成交，比起拍价（482.23万）高出311万，非常火爆。
该房源位于8/11F，建筑面积164.02㎡，但是起拍单价仅2.9万/㎡，小区挂牌均价约4.9万/㎡，相比之下，这套房便宜了2万/㎡，也难怪被人哄抢。
不过最终的成交单价约4.8万/㎡，与小区均价相差不大。
小区的历史成交房源中，最新成交了一套同面积段房源，但这是高层且楼层稍低一些，因此价格也更低。
业主因涉嫌诈骗罪，金额高达4000余万元，导致名下房产和车位被拍卖。
目前房子并未租赁，但仍有人在使用。
小区建成于2008年，至今已有13年的历史，从小区大门就能窥见一二。远远看去，外立面已经发黑。
单元门顶上的玻璃布满了灰尘，缝隙里的污垢很久没人打扫了。
室内装修比较简单，地板和柜子基本都是浅色系，而且地面很干净。
从实景图上看，每个房间、厨房、卫生间、储物间都有窗户，采光很好。不过每个房间的装修风格迥异，不太协调。
拍卖物品中不包含室内可移动物品，但是家具还没收拾。
书房、储物间的东西比较杂乱。
天正湖滨花园是天正小学（琅小分校）和南京市第八中学的双学区房，曾经红极一时。
人民日报官微显示，2006年，南京住宅均价约4393元/㎡，彼时，天正湖滨花园首开均价就已高达1.3万/㎡，妥妥的老牌豪宅。
这套法拍房能高价成交无非几点原因：
1、楼层好，这栋楼是小高层，密度低，居住舒适，房子位于8楼，视野采光都不错。
2、双学区房，虽然2022年全面落实免试就近入学全覆盖和“公民同招”，但是考试仍然是大部分普通人改变命运的唯一公平的途径，对于一些家长来说，为孩子买套学区房，还是很重要的。
另外，从前学区房被炒到天价，“老破小”备受追捧，成交单价常常“无法显示”，而这样的学区房只能为孩子占一个入学的名额，基本的居住水平甚至都无法满足。
这套学区房面积比较大，除了上学还能满足生活需求，在两者之间达到了平衡。
3、小区地处鼓楼中央门，生活氛围成熟，毗邻玄武湖、明城墙等景观，生态宜居。小区内部打造了小高层、高层、联排别墅等住宅，定位相对高端。
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除了天正湖滨花园，还有一些法拍房也溢价成交。
1、雅居乐滨江国际
雅居乐滨江国际的这套法拍房，经过86轮竞价，以总价512.05万成交，比起拍价（416.5万）高出95.55万。（房源详情见推荐阅读：3万/㎡！南京江景大平层抛售，业主卖房还债）
这套房位于29/33F，建筑面积约137.95㎡，成交单价约3.7万/㎡，相比于小区约4.3万/㎡的挂牌价，还是便宜了约6000元/㎡。
在过去3年中，雅居乐滨江国际的房价上涨明显，从3.2万/㎡到如今的4.4万/㎡，涨幅明显。
雅居乐滨江国际凭借着江北稀缺的江景大平层定位，在二手房市场上赫赫有名，目前的江核正在步入改善时代，雅居乐的次新房属性也使得它在交易市场上如鱼得水。
从去年下半年开始，随着投资客退潮，江核温度骤降，二手房市场就像进入了寒冬一般，成交量少得可怜。
私以为，江核的各项配套还未兑现，二手房的价格就连年增高，其中或许存在“泡沫”，而当市场一冷，真实的环境一览无余。
这套房高于起拍价成交，却低于市场价，一方面说明了价格足够诱人，在买房人心里算是优质资产；另一方面也代表了该小区的法拍房在买房人心里市值如此。
2、边城世家
边城世家的这套法拍房，经过36轮竞价，以总价376万成交，比起拍价（341万）高了35万。
这套房子建筑面积111.50㎡，成交单价约3.4万/㎡。小区挂牌均价约4.8万/㎡，相比之下，这套法拍房便宜了1.4万/㎡。尽管溢价成交，还是实实在在捡到漏了。
究其拍卖原因，是因为业主身陷金融借款合同纠纷，只能卖房还债。
边城世家于2010年建成，虽有12年的历史，但是外立面维护的不错。
这套法拍房的装修金碧辉煌，但风格有些过时了。
地面非常干净，物品收拾的也比较整洁，就是屋内物品尚未移走。
边城世家位于鼓楼滨江，就在世茂外滩新城对面，周围聚集了一批小区，居住氛围浓厚。
目前，鼓楼滨江的发展有些掉队，但从长远来看，板块仍具潜力。
众所周知，学区是鼓楼的“利器”，力人学校、拉小分校迅速带动了板块内二手房价格的猛涨。
边城世家是南京市复兴小学（力小分校）和南京市十二中初中部的学区房，教育资源也很不错，对于刚需来说，尽管法拍房有风险，但是性价比还是比较高的。
家长用376万买了套建面约111.50㎡的学区房，孩子能上学，一家也能住，怎么算都是笔不亏的买卖。
不管是稀缺的大平层——雅居乐滨江国际，还是老牌豪宅——天正湖滨花园，亦或是装修不错的边城世家，溢价成交的往往都是市面上的优质资产。
这些房子都是地处核心位置，拥有成熟的居住氛围和完善的配套，这就保证了小区的含金量。
优质资产在拍卖市场上，只要价格稍微让步，就依然有人买单，但劣质资产就算经过多次拍卖，价格一降再降，还是无人接盘。
而在学区房上，我们能看到买房人越来越重视具备居住属性的学区房，而非天价的“老破小”，这是理性化的趋势。
买房预算、生活环境、教育资源同等重要，如果一个普通人家砸锅卖铁凑了600万只买了套几十平的小房子，父母和孩子住的糟心，甚至根本不能住人。这样的话，对于一家人来说，生活幸福感就太低了。
新的一年刚开始，市场还充满了不确定性，但这些优质小区能在拍卖市场上保持运作，意味着当下仍有这样的需求，有购买力的买家仍然会看准下手。