惨！有盘一套也没卖掉！南京这7盘太难了
从去年下半年开始，楼市骤然降温，市场信心不足。
因为持续蔓延的观望情绪，给“小阳春”按下了暂缓键，席卷重来的YQ又让市场不得不再次放慢脚步。
今天，根据南京网上房地产，笔者统计了今年1-3月南京11家楼盘的真实销量。其中，有4盘全部卖光，其余去化情况一般，超一半只卖了2成。
*以下数据来自南京网上房地产，不排除延迟上传的可能，统计截止3月23日
当下的市场，强者恒强的马太效应，时刻上演。
即使寒流来袭，但是它们凭借着品牌、品质、性价比依然延续了“日光”的神话。
1、时光璟宸
时光璟宸是今年第一个“日光盘”。今年1月6日，项目收官，推出最后72套房，带包均价约3万/㎡，首付提高至5成起，引来426组买房人报名，中签率低至16.9%，是近期最难买的楼盘之一。
其实，锦云台开盘卖光并不奇怪。
1、考虑到市场下行，买房人观望情绪浓厚，项目只推出48套房源，供应量不多。另外一般楼盘首开的情况不能太差，不然后续的销售会受影响。
2、项目推出的5号楼都是143㎡的，这个面积段在如今的南部新城来说，基本属于上车门槛。而且，项目本身是小高层产品，低密社区舒适度和得房率更高。
3、南部新城作为尖端改善板块，是很多改善客群的选择，锦云台开盘售罄说明了南京高端购买力依然有需求，品质住宅一样受青睐。
3月10日，锦云台再领证，加推132套房源，共有373组买房人报名，中签率35.39%，就目前的市场而言，中签率相对较低。
就在摇号前夕，突如其来的YQ打乱了计划，不得不暂缓开盘，但后续的销售情况值得期待。
3、金基嘉玥
雨核目前新盘不多，仅有华发美的云筑、金基嘉玥、华润云上润府、中海南山印。就品质来说，金基无疑是更胜一筹的。
今年2月，金基嘉玥加推5号楼，共计128套房源，带包均价约4.45万/㎡，首付由5成提至8成，上车门槛提高，但仍然吸引了229组买房人，中签率55.9%，结果不负众望，全部卖光。
2021年，继河西、大校场、江北核心区等几个热门板块首付8成之后，雨核也挤进了首付8成的队伍，毛坯限价上涨，热度一路走高。
但是由于市场遭遇寒流，多个热门板块首付下调，雨核也不例外，金基嘉玥以首开以首付5成面世，以卖光结尾。
一般来说，2月底3月初就是市场成交的上升期，有些楼盘的首付开始提高，金基嘉玥率先推出了一栋楼，结果也很理想。
项目本来准备本月收官，推出3、4号楼，位于社区的北端，私密性高，又直面社区绿化带，风景独好。但由于YQ只能放慢脚步，首付预计5成起，具体以销许为准。
4、长江华府
河西神盘，三开三罄，意料之中。
12月12日，首开中签率21.16%；
12月27日，加推中签率17.18%；
2月28日，收官中签率13.14%。
很明显，难买级数一次比一次高。
抛开河西这个大前提，围绕着长江华府的标签：高端、学区、现房、倒挂。
1、长江华府是葛洲坝最高端“国府”系住宅，带包均价约6.4万/㎡，这样的价格注定了是高端改善人群的选择。
2、项目可能会处于科睿小学、汇文初中双学区范围内（具体学区划分以政府公示为准），这也是让众多买房人欲罢不能的原因。
分化严重，是楼市越发鲜明的特征，产品力成了竞争的核心动力。
有延续传奇的“日光盘”，也有难以穿越周期的陈年老盘。
1、金浦御龙湾
金浦御龙湾是骨灰级的“鸡腿盘”，今年以来，项目迎来2次开盘，第一次需要摇号，第二次平推。
1月5日，项目迎来开盘，推出I地块2号楼，共108套毛坯房源，销许均价约3.15万/㎡，首付3成起，当时吸引了286组买房人报名，中签率37.76%。
曾经5成首付也能卖光的它，如今不得不接受现实的捶打，首付3成，两个多月还有37套未售。
笔者在现场了解到，买房人有几点顾虑：
1、金浦御龙湾时隔两年开盘，当时均价约2.7万/㎡，如今涨了近5000元/㎡，倒挂空间缩小。
2、拿地时间较早，产权缩水，且交付时间要到2025年，超过买房人的心理预期。
3、整个市场下行，核心地段+优质房产是买房人优先考虑的，项目非品牌房企，也并不硬核，很难突出重围。
本月初，金浦御龙湾再次领证，加推3号楼124套房源，首付3成，报名人数没有达到摇号要求，直接平推。基于以上几点原因，再加上大环境以及前期加推情况的影响，这样的结果也是可以预见的。
据网房数据显示，目前只卖了20套，神盘终究跌落神坛。
尽管它有千万般不好，但是价格确实有优势，目前迈皋桥的新房均价已站上2.7万/㎡，相差约5000元/㎡，且项目距离晓庄站（1号线北延线与7号线换乘站）直线约600米，刚需人群还是可以考虑的。
2、荣锦瑞府
本月初，桥北荣锦瑞府迎来了首开，这也是桥北板块内今年的首次开盘，报名人数未达到摇号要求，直接平推。
半个月的时间，只卖了20套房源，和金浦御龙湾差不多。
荣锦瑞府是硅谷庄园三期，天华硅谷封盘9年，如今重出江湖，避免不了老盘的“通病”。
1、拿地时间是2003年，至今已过去19年，产权严重缩水。
但是，老盘是有一定认知的，所以在户型和立面上做了调整。115㎡和135㎡户型打造了横厅设计，这在老盘中算是独一份。
荣锦瑞府入市的时间不算好，楼市整体降温，靠产品力逆袭的时代，它确实不具备吸引力，只能在漫长的周期中实现去化。
两个老盘加推情况表明了，只有硬核的产品才能穿越周期，跑赢市场。即使身负沉重，即使无法乘浪入海，也要在时代的浪潮冲刷下，创造属于自己的可能性。
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人于时代而言犹如浮萍，运气好，浮于浪尖；运气不好，淹没于浪潮之下，房子亦是如此。
去年下半年，调控收紧，放款周期漫长，市场急转直下，江核可以说是受影响最大的板块了。
前几年，江核汇聚了一批投资客，房价一路上涨，新房房价已站上4万/㎡，二手房挂牌均价约3.9-4.6万/㎡，倒挂空间逐渐缩小。
房价是板块配套的呈现。江核目前地铁、商业、教育等资源都尚未完全落地，房价上涨相当于提前预支了未来利好的兑现，也就是说，江核目前的房价存在泡沫。
当投资客退潮，江核的房子卖不完是很正常的，更何况现在的市场信心仍需提振。
1、花语熙岸府
1月26日，花语熙岸府领证，加推收官楼栋14-20号楼，共504套房源，销许均价约3.5万/㎡，首付5成，最终报名人数未达到摇号要求，只能平推。
将近2个月，项目还有373套房源未售，至今才卖了不到3成。
花语熙岸府，一个统计倒挂鸡腿盘必上榜的楼盘，算的上买房人心里的”白月光“。至于销售结果不理想有几点原因：
1、项目没有踩准开盘时间，除了市场降温，项目开盘是在除夕前，那是一家团圆的日子，除了在南京安家的几乎没有人去选房。
2、供应量太大。项目一下子推出500多套房源，彼时核心区还有多个新盘在售，供大于求。
尽管项目没卖完，但这只是受市场的影响，毕竟我们都身在其中，项目本身还是有可圈可点的地方。
花语熙岸府只是没踩上时间，但是好房子不缺人买，尤其是目前江核的新房均价已超4万/㎡，相比之下，项目的性价比很高，一些刚需可以入手。
笔者相信，当房子具备一定的特质，等楼市回暖，卖完只是时间的问题。
2、越江时代
3月初，越江时代新领销许，推出200套房源，带包均价约3.6万/㎡，也是平推。
过去了20天，项目才卖了13套，去化结果不尽如人意。
越江时代靠近保利西江月，保利西江月目前的挂牌均价约3.9万/㎡，相比之下，项目也存在倒挂空间，但是当投资客褪去，只有倒挂的房子终究不能让人轻易买单。
越江时代位于江核青奥板块，目前板块内的在售楼盘还有颐和铂岸江璟（带包约3.7万/㎡），另外，保利阅云台放风价约3.6-3.7万/㎡，中海观江樾毛坯限价32620元/㎡，加上基础装修和升级装修，未来上市价格约3.7万/㎡。在这几个盘中，价格并没有多大区别。
从产品上来说，越江时代规划的是高楼层，户型面积也与其他盘一般无二，没有独特的卖点很难在寒冬中跑赢其他楼盘。
除了以上一些楼盘，还有一些地理位置一般、产品一般的楼盘，在市场上艰难前行。
1、通宇林景紫园
2月初，江北的通宇林景紫园开盘，根据网房数据显示，项目开盘至今，一套都没卖出去。
其实项目不好卖的原因很简单：市场不好、非品牌房企开发、产品没有竞争力。
除了销售困难，近期项目还深陷交付维权风波。
1、强行收房，未按规定收房，每天收取150元违约金。
2、业主反映开发商规定先行支付契税、公共维修基金、预收物业费等费用为交付的前提条件，涉嫌违反国家规定。
3、开发商前期承诺的人车分流并未落实。
4、绿化面积有造假嫌疑。
5、漏水问题严重。
6、娱乐设施廉价。
7、小区内部环境脏乱差，多处尚未达到交付标准。
当楼盘遭遇维权风波，也确实存在问题时，公信力和名誉会大打折扣，也会影响后期的销售。
2、蓝湖郡
禄口的蓝湖郡两个月加推了两次，共98套房源，至今卖了32套，3成左右。
目前禄口还有碧桂园星语海、中国铁建栖云府、银城蓝湖郡、珠江四季悦城等多家楼盘在售，新房去化困难，二手房价格下跌，这是禄口的现状。
去年因为市场下行+YQ原因，禄口各大售楼处处境艰难，掀起了打折降价狂潮，开年以来市场还未好转，买房人观望情绪很浓。
其次，禄口新盘众多，供大于求，同质化严重，但好在蓝湖郡是小高层，能卖得稍微好一点。
3、五矿澜悦溪山
江宁方山的五矿澜悦溪山，上个月加推了180套房源，只卖了3套。
方山也是刚需重地，供货量大，已有伟星万科四季光年、中海方山印、远洋万和方山望、五矿澜悦溪山、山和宸园等多家楼盘。
五矿澜悦溪山起步户型96㎡，价格稍高一些，上车门槛也更高，比起其他几个盘并无特别的优势。
另外，板块内楼盘轮番上市，地缘改善客群已经经过多次消耗，进入了瓶颈期，在没有新的利好刺激的情况下，辐射范围有限，无法吸引更多客群。
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在历史的长河中，我们从不缺房子，但一直缺好房子。现在的楼市分化越发严重，只有优质房产才能穿越周期，后期的溢价率也更可观。
而那些产品力一般的房子，只能随着时间的流逝，泯然众人。
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