关于日本房产，很多人都注意不到的几个大坑

原创：中本蔡假装在东京 2019-09-03

大家好，我是老蔡，常住在东京的上海奶爸。今天我们来聊聊日本房子的一些你可能完全没有意识到的坑，一些只有住在这里并上过当的华人才知道的坑。这篇可以作为日本房产专题的第一篇，因为我发现关于房子真的有很多很多能聊的。

先说说为什么会写这篇文章。现在投资日本房产的国人越来越多了，我遇到了很多新移民日本的朋友，不论是租还是买，他们在选房子住的时候往往一头雾水，也容易拿国内买房的经验代入到日本这里。事实上，日本的房子和中国的房子真的区别很大，有一些日本房子的问题是中国没有的，如果单纯的只看中介发的图片你可能根本不会注意到这样的问题。如果是租还好，起码以后能换，如果纯粹看图买房，中奖几率还是不低的。

下面我简单说说我所遇到的几个比较典型的需要注意的坑，都是一般人无法注意到的，只有通过实际居住和看房体验才能得出的经验之谈，作为过来人分享给各位。文章依旧纯原创，手打4300多字，请有兴趣的朋友耐心慢慢看。

第一，注意日本房子的层高

这一点很多人都忽视了，尤其是那些只看图片选房子的人。在图片上你完全没有办法对空间有一个正确感知，有可能图片拍出来很好看，但实际上层高特别低。所以在这里衷心建议，一定要实地去看过房子后再租或买。

实地去看房的那天我女儿110cm

我184cm跳起来直接能撞头

我记得很清楚，有一次我去看房，这套房子的价格，面积，格局，景观，地段，各方面都相对不错，然而真的走进去之后吃惊的发现，为什么层高会这么低，感觉跳一下都能头撞到天花板，全景视野没法往前看，只能往下看，吊灯也不小心撞了一下头，这对于我184的身高太不友好了，只能无奈放弃掉。

另外，日本很多房子还有奇葩的柱子横穿整个房间的设计，可能是和整幢大楼的抗震设计有关。当你每次走过，头上就是一根大柱子的感觉真的很不好。我不懂风水，也不信风水，我只知道头上就是天花板的感觉很不好受。

奇葩的柱子设计

这种房子再好我也不会选

我这身高铁定撞头

第二，注意日本房子的隔音

因为大部分日本房子为了抗震和环保，都采用了木造结构，虽然抗震性能的确非常强悍，但隔音效果和中国房子完全不在一个水平线上。可能大多数中国朋友都没有住过木造的房子，我来日本之后也是第一次住，住了一年半，深夜里的确有可能听到隔壁或者楼上楼下的走动声，这一点一开始让人非常不习惯。在中国的时候在房间里唱KTV都没关系，在日本隔音差的房子里，晚上电视机都不敢开太响。隔音好坏的确会影响生活自由度。

木造结构内部一览

建造工艺绝对可以

但隔音效果真不一定好

如果是碰到好说话的同胞邻居还可以，一旦碰到刁钻的日本人邻居投诉，你是有可能被报警并被强行要求退房的，很多木造房子在租的时候明令禁止是不允许养宠物的，也有一些明确表示住户请不要带小孩一起住，所以会比较麻烦。如果是买的房子那他们没有办法要求你退房，但是引起了邻里纷争总不是件好事。

什么样的房子隔音比较好，简单的说，钢筋混凝土的大型公寓，有钱人住的塔楼等等隔音都很好，木造的房子一定隔音不好，单独的一户建小别墅因为没有和别人连接在一起，无所谓隔音问题。还有一个选房技巧：如果是允许养宠物的，隔音情况一定相对好一点；如果允许乐器的房子，那隔音效果一定是最好的，在选房时都会标注清楚。

所以在日本，有钱人的标志之一是养宠物和家里放钢琴架子鼓之类的乐器。宠物价格贵上天不说，能住在隔音好的房子里本身就已经比其他人花费更多了。

第三，调查房子周边吵不吵

周边吵不吵这个点，是无数人忽视的细节。有些很不错的房子为什么会卖，为什么难租出去，为什么这么便宜，一定有背后的道理。很多新来的人并不知道这种日本特色，我举个例子你就知道什么叫吵了。

新海诚的秒速五厘米经典场景

著名动漫《秒速五厘米》里，经典镜头就是在马路中间横穿的铁轨两边，男主角和女主角被一辆穿过的电车分割再也没能相见，无数的日剧里都出现过类似场景。这种路口在日文中被称为踏み切り（fumikiri），每个踏切路口，都会设置警报音，在列车即将通过的时候“铛铛铛”不停地响。

你可以想象一下，如果你住在这个旁边，每几分钟就过一辆电车，每几分钟就不停的“铛铛铛”，会有多烦人。有时候路过这种路口都会为周边居民捏把汗，真的很吵。

摄于东京自由之丘

可以想象一下如果住在这旁边

每天能被烦成什么样

实际听比视频里响得多

这样的路口在近郊有许多

我之前是住在小田急线列车高架旁边的，虽然没有“铛铛铛”，但是每次铁轨经过都能听到电车呼啸驶过的声音，只有当半夜电车停运之后才能有片刻安宁。不过反过来说，习惯之后也没觉得什么，挺有日本的感觉的。

另外还有几种情况，比如大马路沿街的房子晚上会很吵，因为经常会有声音超响的摩托车和救护车之类的经过；再比如在高架或者高速公路旁边的房子，那回声在下面骑车都觉得震耳欲聋。这种都是你不实地去看容易进的坑。

第四，调查是不是事故房

日本房子的信息是完全公开的，公开到什么程度？死没死过人都能被查到。在一个日本著名的网站“大島てる”上，简直刊登了日本人的1000种死法。各种各样的低价事故房，除非你是法医或者医生之类的职业，不然一般人真接受不了。

在选房子前，上大岛网站去查一下有没有中奖吧。但是这里面有一个漏洞，虽然中介在租或卖给你的时候法律规定必须告知买家这房子发生过的事情，但如果真出过事情的房子如果租出去过，记录就消失了，所以虽然不能完全百分百的知道这房子到底出没出过事故，但如果连大岛上都能查到，那真的还是劝你别买或者别住了。

http://www.oshimaland.co.jp/

大岛官网地址

每一团火就是一间事故房

连中国的都能查到很多

谁都不想觉得花了几百万买了一套很合算的房子，结果住进去隔壁邻居告诉你这房子出过事吧。这也是我不看治安比较差但租金便宜地方的原因，在日本一分价钱一分货的道理基本是有效的，很难真的淘到宝捡到漏，贵不一定有贵的道理，但便宜一定有便宜的道理。

只要购买之前全部说清楚，并且你还能接受，那完全没问题。购买之前如果没有告诉你，那就是百分百的隐瞒欺骗，完全可以起诉中介，日本中介卖完房子依旧承担法律责任，不是卖完就结束的，所以中介费才这么贵。

其他还有很多细节需要注意的。

比如你的房子价格有没有超出附近平均价格很多很多，我就知道很多中国无良中介把不值钱的日本房子翻倍卖给了什么都不懂的中国客户做接盘侠，全都亏在了信息不对称上。日本和中国不同，房源信息大部分都是全国公开的，需要的朋友自己上日本房产网自己查房源真实挂牌价。

suumo.jp

日本最大房产网站

マンション是公寓的意思

一戸建て是小别墅的意思

賃貸是借房買う是买房

自己查吧别被骗了

比如你的房子周边邻居都是什么人，万一是很难缠不讲道理的人，也会很麻烦。

比如你有没有看清楚你买的日本房子是永久产权还是借地权，借地权的房子还不少，我只送两个字：别买，别买，别买，后期麻烦。

比如你居住的位置离车站到底有多近有多远。有一种说法，东京没有市中心，只要你住的离每个地铁站够近，你就住在市中心里。离车站远的房子以后出手也相对难一点，也没有车站旁的房子保值。但是双刃剑就是车站周围的房子可能更吵。

比如你到底是选公寓，还是一户建，还是塔楼，这个问题完全可以再开一篇文章了。

比如你所在的街区的治安好不好，事先查一下。东京23区里有几个著名区评价并不好，如果没能去最好的千代田区、港区、中央区，退而求其次的话也别去太差的区了，别忘了一分价钱一分货。

比如你看中的房子旁边有没有墓地，坟景房在日本真的卖得掉，真有很多人喜欢，但是对于中国人来说，还是相当难接受的。

之前看到的坟景房

日本人不忌讳

可我们是中国人啊

比如你看中的房子门口有没有大斜坡，尤其是东京文京区，世田谷区边缘等等好多地方，大斜坡陡峭得分分钟感觉要滚下去了，骑自行车或者开车上坡都感觉十分危险。

比如你想买套日本房子做投资用，你是否去谷歌具体查过人口流入流出数据，租期中途退租率，断租后续租平均所花时间，到期续约率，外国人比例等等数据，还要确定是否愿意租给外国人，能否拿到民宿执照，有民宿执照会不会被周围投诉等等，朋友的朋友买了一幢拿到民宿许可的楼结果被其他楼居民投诉，只能放弃，惨痛教训。这都会直接影响你的投资回报，以后可以细谈这个问题。

还有别忘了，研究一下日本的税法，买的时候的一次性税有哪些，后期持有的税有哪些，托管费有多少，个人所得税有多少等等。来了日本，不学习税务就只能乖乖付你本以为不需要付的钱了。

在日本买或租房，还有很多很多你注意不到的坑，一时半会儿说不完，有机会我们以后再不停的说，我也在不停的学习中。希望看到的朋友不要被便宜的价格，漂亮的内装，或者看似高额的回报蒙蔽了双眼。不要为无知买单，不要因为不愿意多了解而白白被骗或者付出更多不该付的钱。这也是我这个公众号存在的意义，我不是中介，我只是不想看到更多人被骗而已。

如果觉得有用，请分享给别人，点赞收藏等等，就是对老蔡最大的鼓励了，谢谢各位，这类似相关的话题还有很多能写，未来几篇的标题我都想好了：

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