门汉斯：美国商业地产租赁协议中的常见版块
美国商业租赁协议条款虽纷繁复杂，但在相当程度存上在一致性。一方面，宽松的监管环境和法院对合同语言的高度重视给民间自创规则提供了前提条件，另一方面，利益方的常年博弈又形成了一套有规可循的制度体系。文中选取了十个重要常见版块进行逐一分析，通过对一般规定及其常见变体的描述来反应美国商业地产租赁的基本原则。
关键词：美国法 商业地产租赁 地产租约
美国的商业地产租赁协议往往极为繁冗，对于商业租客来说，一方面需要寻求专业律师的指导协助，另一方面，租客自身也需要对租约内容有基本的认识，这样才能最大化律师的服务价值。本文从美国商业地产租约的适用法律切入，重点探讨文件中的常见版块及注意事项。
美国商业地产租约主要适用于合同法、地产法及衡平法下的原则。在合同法方面，美国法院主要依赖于合同语言本身。基于口头证据原则，经双方正式签署的合同，如其语言本身不存在疑义，法院不审查口头承诺或其他外部证据。第二，法院会将合同作为一个整体进行解读，综合考虑合同的各个部分，而不仅依赖于合同某一个条款作出判决。例如，在2007年的FBS Lacey, LLC v. Dover Holding, LLC一案中，由于华盛顿州Lacey市向房东征地，租客和房东各自雇佣律师来维护其在征地过程中的权益，而就在Lacey市政府放弃征地后，房东基于租约中的征地条款，要求租客报销房东因征地而产生的律师费用，双方因律师费数额是否合理产生诉讼。该案中，房东主张征地条款本身并未约定房东必须证明律师费合理性。但租客主张租约中的补偿条款中对租客向房东的补偿义务有一般性约定，租客仅有义务补偿数额合理的律师费。华盛顿州西区联邦地区法院依据口头证据原则认为，租约语言无歧义，可根据租约进行判决，但同时，不能单看征地条款本身，也应参考补偿条款中的一般性约定。最终，法院判定房东必须证明其律师费数额的合理性。
在地产法规方面，相较于住宅租约，政府对商业租赁的限制较小。例如，虽然美国联邦法（42 U.S.C.§4852d）规定，如果出租房始建于1978年前，房东必须向租户披露含铅涂料的使用及清理状况。但是，该条款并不适用于商业地产的租赁。即便在纽约市这样一个出租管制较多的城市里，也鲜有对商业租赁的管制。尽管如此，在商业地产租赁中，依然有相应的成文法规需要注意。例如，在华盛顿州，州政府对于地产租赁的成文法律，主要集中在华盛顿州修订法案第59部。虽然此部下的11章中，仅有59.04、59.12以及59.16章适用于商业租约，但这三章却对租赁关系的形成、维护和终止有重要的硬性规定。例如，根据RCW59.04.040之规定，如租客不支付租金，房东须提前10天通知租客才能启动驱赶程序，而租约协议双方并不能通过协议来规避政府规定。事实上，除程序性规定外，地方上对于土地用途的规定对商业租赁的影响尤为重要，这点将在下文中详细阐述。
衡平法一般不是成文法，而是在司法实践过程中法院遵循的某些原则。就租约文本本身而言，衡平法一般仅体现在房东对衡平法救济的保留条款，不过，租约在执行过程中不时会出现适用衡平法的情况。例如，在1998年华盛顿州的Pacific N.W. Group a v. Pizza Blends一案中，租客在租约即将到期时，和房东展开协商，但双方因在租期上无法达成一致意见最终没有续租，房东据此要求租客按协议支付在租期到期后开始增加的1.5倍租金。然而，依据租客Pizza Blends的证词，物业管理公司代表曾口头答应租客，允许租客缴纳正常租金按月续租。在诉讼中，房东要求法院基于合同条款作出即决判决。法院审理后认为，虽然租约本身有禁止口头修订的语言，但是该语言本身并未禁止口头修订该条款。第二，该案应适用“禁止反言原则”，在该原则下，如果租客对房东的口头承诺产生了合理依赖，则房东不能之后出尔反尔依据合同语言作出相反的举动。而房东是否有口头承诺，则是实质性事实问题，法院在存在实质性事实问题时不能作出即决判决。有趣的是，今天的许多商业地产租约中的禁止口头修订条款，都会明确该条款本身也不得口头修订，甚至在租约中就约定，任何对于续租的讨论都不能作为租客商业运营可依赖的依据。在一些情况下，房东律师甚至会要求租客在开始讨论续租前，和租客签署讨论协议，约定讨论中所有的内容都不能成为今后的诉讼证据。
在这样的法律环境下，由于缺乏硬性规定，制定规则的任务便落在了协议方及利益相关方的身上。在实践中，商业地产租约涉及的利益相关者较多，房东、律师、物管、开发商、承包商、乃至金融机构，都会参与商业地产租赁规则体系的搭建。而商业地产租赁协议，在长年的“进化”后，成为了对这套规则体系的文字描述。房东由于在谈判中往往处于强势地位，可通过这个体系，将运营风险最大程度地转嫁到租客身上。而缺乏谈判筹码的租客，则需要了解并适应这个体系，调整商业计划和财务预期。对于部分谈判筹码充足的租客，则可以通过对这个体系进行挑战和修订，来最大化自身利益。
由于美国商业地产租约往往极为冗长，大部分租约在最开端都有一个租约总结，有时也称之为重要条款。此版块语言上简单易懂，仅对租金、租期等重要问题进行笼统的总结，主要目的是给物管人员的谈判和管理提供便利。但实际上，该板块具有一定程度的误导性，租客往往将全部的注意力聚焦于此，因而忽略细节约定。例如，许多商业地产租约的租期是“5+5”模式，即租客首期租5年，可行权续租5年。在租约主体中，一般会有详细的条款来约定租客须在哪个时间段通知房东，而如果租客逾期不通知房东，房东则无义务续租。而这样的细节条款，在租约总结版块中一般不会体现。一旦租客错过续租通知的截止日期，则有可能对其正常经营产生重大影响。
（二）租赁场地
场地版块至少包含两个部分，一个部分是对租赁场地的地理位置及面积大小作出准确而细致的描述，另一个则是对建筑质量、适用性及其他默示担保的免责及弃权条款。在商贸中心的租约中，房东往往会保留楼内重置权，即房东有权在提前通知、补偿相应损失、按面积调整租金的前提下，让租客在物业内部进行搬迁，而在房东行权的过程中，租客无权提前终止租约。该条款的目的在于，如果有愿意支付更高租金的租客来占用现有租客的位置，房东有权通过在楼内重置现有租客，获取更高的收益。部分租约中还会存在对地役权的描述，规定他人有权使用租赁场地中的某些部分。
在免责条款方面，和住宅租约不同，在商业地产租赁中，房东往往没有法定义务对建筑质量作出任何形式的保障或披露。租约语言通常约定房东除非在租约中有明确陈述，否则租客接受场地现状，房东不对场地是否能实现租客的商业计划作出任何担保。部分租约中会约定房东在租客开始营业前，有对某些特定部分承担有限的修缮义务，但一般仅限于基本的维护。租客在签订租约前，应当重点考察租赁场地是否能够按照自己的设想进行装修和经营，切勿依赖于房东、物业或经纪作出的陈述，一旦发生所租场所无法按计划经营的情况，房东可以依据该条款，要求租客继续支付租金。
（三）租金租金版块一般会对起租时间、数额、支付日期、罚金等细节条款进行全面的约定。商业租约的租金一般至少包含两个部分：基本租金和额外租金。基本租金顾名思义，就是每个月必须支付的最低租金。在零售餐饮等需要前期装修的行业中，一般来说都会有数月的免租期。一般来说，租金每年会有一定程度的涨幅，有些房东还会将基本租金的涨幅与消费者物价指数等经济指标挂钩。而在续租时，有些租约会约定双方必须通过第三方评估的价格来约定租金的上涨。
额外租金则实际上是房东转嫁成本风险的手段。和基本租金不同，额外租金是基于实际发生的成本而逐年调整和浮动的。为防止租客挑战这种转嫁，成熟的商业地产租约中一般都会对可摊销的运营成本进行极为细致的描述和列举。常见的成本包括但不限于：物业管理成本、房产税成本、保险成本、暖气维修成本、防火防盗设施成本、下水道维护成本、电力系统维护成本、保洁成本、墙体维护成本、园林景观维护成本等。除了实际发生的成本外，房东还要额外收取一定程度的管理费用。房东一般会在统计了整个物业在前一年产生的成本综合后，根据租赁场地的大小按比例分摊给各个租客。对租客而言，一定要重视对额外租金的尽职调查，索取之前额外租金的历史数据。有谈判筹码的租客还可以通过对额外租金设置最大限额来降低风险，并坚持要求合同中加入审计条款，如果发现房东不合理分摊成本，则可以通过审计程序保护自己的权益。
在餐饮零售行业的租约中，有是还会出现一种比例租金，即当租客的营业额达到某个阈值后，房东可对超额的部分进行抽成。在这个条款下，租客通常有义务按月、按季度、按年递交经营数据，一旦某个月租客的营业额超过截点，则房东可以获得更多的租金。此外，房东还有权审计租客提供的数据，若审计发现瞒报行为，租客要支付审计成本并立即支付拖欠的比例租金及相应的利息。通过这个条款，房东可以在不亲自经营、不与租客合伙的情况下，获取租客的利润分成。而如果租客试图通过伪造经营数据来拒付比例租金，则有可能产生额外的审计成本和违约风险。
（四）租期租期版块一般会对租期时长、时间节点及例外规定进行细致的约定。在时长方面，对于初创型租客来说，应争取较短的初始租期和相对固定的续租条款，例如上文中所述的“5+5”模式。而对于工业用地的租约，由于房东前期投入较大，往往会要求租客有10年以上的租期。在时间节点方面，租客需要重视的是不同日期的一般性定义及例外规定。例如，大部分商业租约的租约生效日和租期起始日并不是同一概念。租约生效日是指双方签订租约的日期，即合约产生法律效应的日期，而租期起始日则是房东交付场地的日期。通过起始日进行细致的约定，房东可以在之前租客尚未离开的情况下，和新租客签订协议，而即便新租客需要等待数月甚超过半年的时间才能进驻，也无法因此退租。
近年来，由于亚马逊等电商的强烈冲击，许多商场经营惨淡，必须转型为仓库、公寓或者酒店。在这样的市场情况下，提前终止条款愈发常见。在该条款下，如物业重新开发或出售给他人，房东有权提前终止租约，并不负责租客因此而产生的任何损失。如果没有该条款，开发商在收购后需要通过和租客谈判并支付违约金来在租期结束前启动开发，但如果存在该条款，则开发商则可在收购后立即启动驱赶程序。
具有谈判筹码的租客，可以通过将租期与商场是否存在核心租客进行挂钩，来减少自身的风险。例如，在商城中，一旦大型租户停业或解约，中小型租户会因人流量减少而无法继续经营。因此，许多租户会要求共同租赁条款，一旦核心租户停止经营，自己可以有权提前解约。
（五）允许用途商业地产租约一般会对租客对租赁场地的用途进行严格的限制。即便是办公室租约，房东也会限制租客不得将场地用于普通办公之外的任何用途，例如让员工用于暂住，或常年举行聚会活动。而在餐饮零售行业的租约中，业主往往会明文禁止租客搞“清仓大甩卖”。这种看似严苛的约定，有诸多深层原因，在此仅简述三条：第一，房东不希望房客作出影响物业价值或影响其他租客正常经营的行为；第二，地方政府往往会通过区域规定，限制各区域的经营活动，一旦租客出现违规操作，房东作为管理方难免其责；第三，保险公司出于风控原因，往往对地产的用途有更为细致的限制，如果租客出现违反限制的经营活动，则有可能造成房东保险费增长。
此外，可能存在的隐性原因是房东和其他租客曾签署独家使用条款，而一旦租客违反允许用途条款，则可能造成房东自身的违约风险。在直面消费者的行业中，有谈判筹码的租客可以要求房东赋予租客对某项产品、服务的独家经营权，例如咖啡店可以要求整个商城中不得有另一家咖啡店。但问题在于，房东和物管公司为了吸引租客，有时会通过打擦边球来签约存在违约风险的租客，而一旦签订租约后，会对新租客的经营实施严格的管控。以咖啡店为例，虽然不能有另一家咖啡店，但房东有可能引入一家店出售咖啡味饮料产品的零售店。在这样的情况下，新的租客如果对“咖啡味饮料”定义不够明确，则有可能形成签约后部分产品无法正常出售的情况。
部分租约中还会出现房东主动要求的半径限制条款，即限制租客在某个范围内不得再开另一家同品牌或同类型的店铺，以将客流量锁定在自己的商城中。如果租客忽略该条款，可能在开设分店时意外发现自己违约。例如，在Dave & Buster's, Inc. v. Mall案中，知名连锁餐饮公司Dave & Buster（下称：“D&B”）于1995年在马里兰州某商城内租赁了一家商铺。在2006年，D&B违反租约中的半径限制条款在临近区域内开设了第二家分店。有趣的是，房东直到2012年要重新开发时，才正式通知D&B限期整改，否则30天内搬离。D&B为了继续经营于2013年年末提起诉讼，双方一直上诉到美国联邦第四巡回法院。第四巡回法院审理后认为，尽管租约是1995年签署，D&B违约行为始于2006年，诉讼是2013年末才提交，而马里兰州对合同法下的诉讼时效限制是三年，但由于违约行为是持续行为，房东在2013年依然有权执行合同下约定的半径限制条款。实际上，在2015年签发的判决书中，第四巡回法院的James A. Wynn Jr.法官提出了不同意见，认为如此长期不执行合同条款，应当视为弃权。尽管如此，审理该案的其他两位法官均认为，租约中明确约定任何对合同条款的延迟执行不能视为弃权。从1995到2015，一个二十年前签署的租约依然能够给房东赋予强大的谈判筹码。最后，即便房东在用途条款中允许租客进行某项经营活动，并不代表租客就可以一直进行该项经营活动。正如前文所述，地方政府对各区域内的商业经营活动有严格的限制，租客根据租约中的合规条款和补偿条款，不但要尽合规义务，并且要补偿房东因租客不合规而带来的损失。例如，房东允许租客在租赁场地上开设酒吧，但各州几乎都有政府机关专门签发酒精贩售场所的经营执照，如果租客在经营中由于某种原因无法获得经营执照，或执照被吊销，则租客不但自身要承担惩罚，而且往往依据其他合同条款，要承担房东因此带来的损失，并继续支付租金。
（六）装修改建无论是初始装修还是后期改建，一般来说都需要获得房东书面批准。部分租约会允许租客作出小范围非结构性的调整，但这样的权限也极为有限。在初始装修中，许多房东都会有一定程度的装修补偿，但是这笔补偿并不是作为现金直接发放给租户的，租户必须要符合租约下约定的一系列条件才能够按时足额获得补偿。首先，在资质方面，租户往往有义务要雇佣当地有执照资格的总承建商来装修，有些房东甚至会要求租户必须使用自己事先预批的总承建商。第二，装修图纸须经房东审核，审核成本往往要租户承担，且会拖延装修进度，而总承建商则必须严格执行装修图纸，否则有可能会在完工后被要求修改甚至重做。第三，装修必须符合当地法规。在许多地区，涉及结构性变更的装修项目还需要经市政批准，否则建成后市政可以要求拆除重做。有些社区还会有自己的规定，例如在华盛顿州西雅图市的中国城，依据西雅图市SMC 23.66.302之规定，任何外墙标识都需经过某特别委员会的审核才能搭建，标识设计要符合中国城区域的文化特色。
实践中，美国装修行业是纠纷高发行业。如果租客任由装修人员随意使用装修经费，则有可能造成意想不到的后果。例如，许多承建商由于自身的现金流问题，在收到工程款项后，并不按要求向建材商支付成本，而建材商不需要向承建商提起诉讼，可依法直接在物业的土地产权记录上进行质押登记。房东在收到质押登记通知后，会立即要求租客直接向建材商支付建材成本，否则要驱赶租户。需要理解的是，商业地产一般都存在抵押贷款，而银行和金融机构要保护自己的第一抵押顺位，因此会常年关注抵押物是否存在其他抵押。如果房东不能尽快解决建材商的质押登记，则有可能给自己带来违约风险。实际中，租户在这种情况下，常常只能尽快支付并解除抵押登记。
（七）保险和补偿在商业地产租赁中，房东和租客都会购买保险来降低自己的风险，但是许多租约文本对房东所购买的保险没有特别的约定，而对租客购买的险种、保额乃至保险公司的信用评级都有细致的约定。在险种方面，房东需要租客购买的保险通常包括：普通商业责任险、财产险、环保险、停业险、和劳工补偿险。在餐饮行业，出售酒精饮料的租客有时候还会需要有酒精责任险。在制造业，房东往往会要求租客购买生产线的保险。为确保租客按合约购买保险，租客在开业前需要向房东递交保单，并将房东添加为附加受益人。之后，房东还会定期审查租客是否一致持有保险。部分租约中，房东还可以提前通知租客，要求租客按时按额购买更多的保险。
在大多数情况下，租客对于保险条款只能遵守，无法谈判。其原因在于，这些条款往往是根据提供长期抵押贷款的金融机构的要求而撰写的，如果房东不按贷款协议撰写保险条款，则存在违反贷款协议的风险。开发商在完成商业地产开发后，往往会需要通过再融资将自己的部分提前撤出，在之后的出售中，买方一般也会通过抵押贷款来提升资金使用率、降低单个投资的风险。而在此类贷款往往是无追索权的抵押贷款，即如果贷款无法偿还，金融机构仅能通过法拍卖抵押物来收回贷款，不能对公司其他资产或个人进行追债。虽然许多贷款合同中还要求借方及借方股东对某些基本的义务作出担保，但总体来说，金融机构抵抗违约风险的主要手段就是维护物业本身的价值，而维护价值的重要手段之一，就是将运营风险转嫁到保险公司身上。在商业地产抵押贷款中，不少贷方本身就是保险公司。
除购置保险外，租客一般还对房东负有补偿义务。商业地产租约中的补偿条款，一般不是互相补偿条款。租客需要对房东因租客产生的任何风险负有补偿义务，而房东的补偿义务仅限于民事诉讼中较难证明的重大过失或故意不当。例如，在上文中提到的装修问题中，如建材商没有收到款项而在物业的产权记录上进行质押注册，租客不但要负责解除质押，而且要负责房东因此而产生的律师费用。可是如果房东在维修过程中发生事故，如事故本身不属重大过失或故意不当，房东无义务补偿客户因此带来的损失。不过，部分州已经有成文法限制此类条款的有效性。例如，在华盛顿州，如果房东在对房客提供物业维修服务时产生的事故负有部分或全部责任，即便租约约定补偿义务仅限于重大过失或故意不当，也要追究房东的责任。
（八）转租转让租客在转让转租中，一般都需要房东的书面同意。这里，首先需要注意的是租约下对转让转租行为的具体定义，许多定义中不但包含传统意义上的商铺买卖、资产买卖和转租，同时还包含对涉及公司控制权交易的限制（例如，超过50%以上的股权转让）。许多资产买卖交易最终无法交割，就是因为房东拒绝同意转让。在对租客相对友好的租约中，房东会提前设置好转让的条件，例如，买方需要有足够的信用记录和资产证明，才能接手，而卖方必须要向房东支付审查费用，负责向房东提供材料。而如果租客可以用更高的租金转租，则房东需要收取租客因此获得的全部或部分利润。
和租客不同，房东可以随意转让物业。这样的条款虽然表面上有失公允，但在实践中由于美国法院高度重视合同语言，一般不会否定这样的条款。在华盛顿州，曾有租客挑战此类条款的衡平性，认为一方可以随意转让，而另一方不能的限制，不符合衡平法下的善意原则，因此要求法院不予执行。华盛顿州上诉法院认为，善意义务仅适用于合同义务的执行情况，而当合同没有明确约定义务时，则双方没有善意义务。由于租约中没有约定房东有善意义务，转让条款可以执行。
（九）征地及损毁美国的联邦政府和地方政府都有征地权。在联邦层面，政府的征地权来源于宪法第五修正案，联邦政府可以在作出公平赔偿的前提下，征用私人拥有的土地。各州宪法中也有类似的规定，但往往比较细致，例如华盛顿州宪法第1章第16条规定对赔偿金额的确认一般需要通过陪审团，除非双方放弃使用陪审团。在这些基本原则之外，联邦和州法下都有对征地程序的细致约定。就商业地产租赁来说，首先需要注意的是，在征地和征地诉讼中，房东和租客是两个独立的利益体，租客除非获得政府对租客本身的赔偿，否则所有赔偿金都归房东所有。许多租约甚至规定，即便是租客获得的补偿金，要交给房东。第二，如果租赁场所中仅有部分区域被征地，租客往往无权据此提前终止租约，只有在所租场地大面积被征地时，租客才可以解除租约。第三，虽然租客不一定有权退租，但是房东往往会保留单方面的退租权，一旦征地面积超过某个阈值，房东可选择不进行修缮，直接终止租约。
同样，如果物业因事故而造成损毁，如损毁面积占总比例较小，租客无权提前解约。在出现事故时，商业地产租约中的保险条款，通常都有代位求偿权弃权条款，根据该条款，租客和房东一般都只能通过的自己的保险来获得赔偿，但不能获得对方保险获得的赔偿。
（十）降级实践中，美国商业地产在开发完成后，开发商一般都要在租赁情况稳定后才能申请长期抵押贷款，而最初入驻的租客，其租约订立时间显然要早于抵押合同订立时间。而运营过程中，房东有可能因地产增值或利率优惠等原因进行再融资，而新的抵押合同其订立时间显然晚于当时已经存在的租约合同。为了确保抵押顺位，银行等金融机构在尽职调查和签约过程中，都会重点审查租约中是否有明文约定租赁权益顺位低于抵押权益。同时，租约中还会规定，如果金融机构需要租客签署协议重新确认权益顺位和租约条款，租客也必须在规定时间内按要求签署。
这类条款的最大问题在于，如果在破产过程中物业产权转让给金融机构，金融机构有可能会根据降级条款，不履行租约中的部分义务，甚至直接终止租约。有些情况下，租客甚至会因为抵押协议而被拖入房东和金融机构的诉讼中。对于租客来说，最佳的保护自身利益的办法是要求和金融机构签署“降级、禁扰、及让渡协议”（以下简称SNDA）。在降级方面，SNDA会再次确认租约权益级别低于抵押权益级别的基本原则，并约定即便物业产权转让给金融机构，租客也不能因此免除履行租约下的各项义务，但金融机构对房东之前的违约行为不负任何责任。另一方面，SNDA会约定，一旦出现业主违反贷款协议的情况，只要租客履行租约下的各项义务，金融机构不得违反租约或影响租客的正常经营。显然，SNDA依然是一个倾向于金融机构的协议，但对于租客而言，至少可以通过该协议来保障自己的正常经营。
金融机构对于租赁活动的影响是隐蔽而巨大的。2020年由于新冠疫情席卷全美，许多租客因无法正常经营而要求减租甚至退租。在谈判过程中，租客时常会意外地会发现自己并不是在跟房东谈判，而是在跟向房东放贷的金融机构谈判。其原因在于，许多商业地产贷款协议中会约定，没有金融机构的同意，房东不得自行终止或修订租约。可以毫不夸张地说，在商业租赁中，金融机构是最大的幕后房东。
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