长沙，一个拒绝炒房的城市！

文|凯风

潮退了，才知道谁在坚守。

01 

长沙，又出手了！

近日，长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，进一步加强商品住房价格管理，明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成，其中平均利润率为6％-8％。

这是典型的”成本计价法”。将房价拆解地价、建安成本、税金、利润等众多细项，且将开发商的平均利润率限制在6%-8%，可谓事无巨细，监管深入到每一个“毛孔”。

6%-8%的平均利润率到底高不高？

看看数据就明白了：2018年176家典型上市房企的总体营收规模达到47972亿元，毛利润14905亿元，净利润总额6291亿元。

这些房企的毛利率加权平均值为31.1%，净利润率加权平均值为13.1%，其中龙头房企净利润率高达21.3%。

显然，将开发商的平均利润率限制在6%-8%，可谓在房地产的利益盘子里斩下了一半蛋糕，杀伤力自然不容小觑。

02

当然，这并非严格意义上的新政。

早在2017年，长沙就出台过类似文件，不过当时针对的是“限价住房”，且是暂行办法，这一次升级为正式文件。

对此，长沙市有关人士还对此做出解释：楼市政策没变，外界对楼市政策放松系误读。

事实上，这种担心有些多余，对于长沙出台的规定，几乎没有人认为是宽松。

相反，在楼市试探性松绑的关口，这个政策更像是对“房住不炒”的重申，并不影响人们对于长沙“反炒房第一城”的认识。

能坚守，本身就已不容易。

就在半个月前，长沙有关领导在接受人民日报采访时明确指出：

长沙坚决摆脱对房地产的依赖、对土地财政的依赖，走出一条以制造业高质量发展为代表的实体经济高质量发展之路。

要知道，在此之前，长沙楼市调控，就堪称二线最严。

长沙不仅将限售期限从3年升格为4年，而大多数城市都是两年，而且全面封堵了企业购房、未成年人购房、离婚购房、落户购房的通道，一点漏洞都没剩下。

别的城市户籍人口限购两套房，而长沙对二套房又做出额外限制：户籍家庭购买第二套房，需在首套房不动产证满4年之后。

不惧市场变局，楼市调控持续加码，长沙坐实了“反炒房之城”的称号。

03

长沙房价有多低？

2019年年底，长沙房价均价仅为1万元左右，中心城区高价楼盘也仅有1.5-2万元。

这个房价，不仅远低于同处中部的其他省会城市，甚至还不及一些东部地区的三四线城市，堪称房价洼地。

要知道，目前，全国房价过万的城市高达65座，浙江更是所有地级市全部跻身万元房价俱乐部，而长沙仍在1万元左右徘徊。

横向对比来看，同处中部的武汉均价1.7万元，合肥均价1.43万元，郑州均价1.38万元，南昌1.22万元，而南昌的经济规模仅为长沙一半。（参阅《“中部崛起”号角再响！》）

单看房价可能还不够，再看房价收入比，更能看出长沙的房价与其他城市的差距，长沙的房价收入比在全国主要城市中基本处于垫底位置，房价收入比处于合理区间之内。

当然，房价高不合理，房价低也未必全部合理。有城市房价低，是因为经济失速、人口外流、市场热度匮乏的原因。

04

长沙房价低，则完全是真调控的成果。

从经济上看，长沙是万亿GDP城市，经济位居全国第14位，而城镇居民可支配收入则高达5.07万元，在一二线城市中位居上游。

值得一提的是，2019年前三季度，长沙GDP实际增速8.3%，超过北上广深宁杭等一众城市，在全国GDP25强城市中位居前列。（参阅《最新GDP：广州领跑，长沙成都增速最快，佛山济南冲刺万亿》）

从人口上看，长沙是全国人口增量最多的十个城市之一。2018年，常住新增常住人口高达23.66万人，高过上海、苏州、南京、青岛、济南等城市。（参阅《全国30大城市人口增量排行》）

从产业上看，以三一重工和中联重科为代表的装备制造业，将长沙推向“中国工程器械之都”的高位，而新材料、电子信息、文化娱乐业、汽车制造业等产业也在不断提升。

楼市调控如此之严，经济增长还能如此亮眼，长沙成了摆脱房地产依赖的关键样本。

05

拒绝炒房客，长沙是认真的。

然而，长沙的强力反炒房，同样引发了一些质疑。这里有两种代表性的观点：

一种是，有人说，长沙的强力反炒房，固然将房价控制在合理水平，但也带来一系列负面效果。比如限价导致开发商偷工减料，混凝土问题、精装修问题层出不穷。

问题在于，即便没了限价，开发商偷工减料的行为还少吗？一些早已突破限价的城市，精装修维权难道不是屡见不鲜？

可见，问题的关键不在于是否限价，而在于监管是否到位。在利益面前，就是再高的利润率，都挡不住某些开发商手脚。

另一种是，长沙的反炒房之战，让本地居民错失了房价上涨带来的财富增值机会，与其他城市将会拉开巨大差距。

这种观点也是有问题。

反炒房最利好的恰恰是本地刚需，让本地居民无需再为高房价烦扰，至于财富增值机会，受损的恐怕只是个别的炒房者。

至于说财富差距，短期来看，长沙房地产的“市值”固然低于一些二线省会，但有些城市的高房价本身就存在巨大泡沫，所谓的财富只是纸面财富，本身就难以持续，一旦出现回调，影响不是一般严重。

长期来看，所有城市的房地产市值都要回归到基本面。长沙也不例外，只要经济稳步增长、人口持续流入、房价收入比控制在合理水平，长沙的房价也会温和上行。

这种上行，不是短期政策刺激所致，也非政府下场托底所致，而是与经济相伴而生，无疑是健康而持久的。

06

谁都知道，房地产能带来短期的增长，却创造不了长期的财富。

大家同样知道，房价大涨只能让一小部分拥有多套房的群体受益，大多数人却只能望房兴叹。

能认识到这两点很容易，但能付诸心动却很难。

所以，有城市能着眼于长期利益，摆脱短期土地财政和房地产依赖的限制，将房地产作为民生之事来对待，无疑值得给予掌声。

长沙做出这一系列动作，无疑需要勇气。而社会的掌声，无疑就是最好的鼓励。

希望长沙能坚持到底。

—END—

#国民经略城市观察#

#精选文章#