今年又有200多家房企破产！什么信号？
文|凯风
房企破产，不再是新鲜事。
01
今年又有200多家房企破产？
据人民法院公告网显示，截至2020年6月初，今年房地产企业破产数量已经达208家，超过2018年上半年的177家破产数量，与2019年同期相对持平。
208家房企破产，其实并不夸张。
毕竟，目前全国房地产企业总量高达9.7万个，200多家房企破产，相比总量可谓九牛一毛。
几乎每个城市都有成百上千个中小型房企，绝大多数都是空壳公司，而为了一个地产项目成立一家房地产公司的也不在少数。
要知道，房地产行业向来是大鱼吃小鱼。马太效应极其突出。
TOP10房企的总销售规模占全国总比重超过30%，TOP100房企的总销售规模占比超过60%，前15%的房企市场占比超过85%，绝大多数中小房企市场占比可以忽略不计。
正如黄奇帆所言，今后十几年，中国房企数量会减少三分之二以上。这意味着，未来，或将有数万家房企消失。
这绝不是危言耸听。
02
比中小房企破产，更值得关注的是什么？
相比中小房企破产，一些大型房企陷入资金链困局，个别房企申请破产，其他房企则不得不变卖资产，或者交出控股权，求取生存。
去年以来，曾位列中国民企500强的银亿集团、一度进入百强房企排行榜的三盛宏业，均濒临破产边缘。而以福晟集团、泰禾地产为代表的龙头房企，则陷入债务缠身的困局。
最近的案例当属TOP30房企泰禾集团。
泰禾曾经喊出“2018年销售收入超2000亿”的口号，如今却深陷负债率高企、失信被执行、评级下调、股权冻结、债务纠纷不断、业主维权等泥淖，掌舵者不得不试图让出控股权以换取生存。
究其根本，泰禾集团踩错了楼市调控的节奏。作为几年前“地王收割机”的创造者，泰禾在楼市最高点的2015年- 2017年大量拍地，在深圳、北京丰台等地接连创造了多个地王，由此导致杠杆大幅扩张、负债率不断高企。
然而，这家房企在2015年拿下的深圳地王，到了5年之后的今天仍未全面入市。而当时楼面价就已接近8万元，即便楼市强如深圳，也无法支撑地王们的狂飙突进。
毕竟，房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债行业，对资金环境和融资环境极其敏感。
高杠杆，赌的是楼市大放水。
一旦楼市调控收紧，或者放水不及预期，高杠杆转瞬成了定时炸弹。
03
从未来看，即便不再有黑天鹅事件，即使房价能进一步攀升，但随着全国住房整体性过剩，全国房地产的总盘子已经基本到顶，房企势必面临新一轮兼并重组。
根据最新《央行报告》，目前全国城镇家庭人均住房高达1.5套，超过40%的家庭拥有两套及以上房子，绝大多数城市都将面临住房过剩的局面，只有个别核心城市住房仍旧存在结构性短缺。
中小型房企破产、大中型房企陷入债务危机、全国住房整体性过剩，给我们带来什么启示？
其一，要重点关注三四线城市的中小开发商。这些中小开发商，资金实力不及大开发商，融资成本相对高企，抗风险能力过弱，难以适应市场形势的风云突变，“跑路”的风险远远高过大型房企。
同时，随着三四线城市棚改基本告一段落，支撑三四线房价扩张的基本盘不复存在。在经济下行、人口外流的大背景下，其楼市必然要接受新一轮洗牌，其间的风险不得不防。
其二，高杠杆高负债的房企，也存在一定风险。
高杠杆本来是楼市繁荣期的扩张利器，却也是楼市横盘期的致命诅咒，随着国际国内大环境变化，爆雷的房企可能还会层出不穷。
所以，未来买房，除了关心地段、环境和“租金回报率”之外，更要关注开发商，不要在刀尖上舞蹈。
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