7年来新低！楼市……

文|凯风

冰火两重天。

01

哪些城市房价跌了？

根据国家统计局最新发布的70个大中城市房价数据，2021年10月，64城二手房价环比下跌，仅有4城上涨、2城持平。

这一数据创下了多个新纪录。

其一，这是2014年以来，房价环比下跌城市首次突破90%，且一二三四线城市集体转跌。

上一次下跌城市记录出现在2014年9月。当月70城二手房价全线下跌，无一上涨。

与此相对，上一次上涨城市数最高记录出现在2017年3月，当月64城二手房价环比上涨，4成持平，仅有2城下跌。

其二，与去年同期相比，23个城市房价回到一年前。

这些城市以三四线为主，南方北方参半，但也不乏太原、石家庄、呼和浩特、贵阳、哈尔滨、南宁、乌鲁木齐等省会城市。

其三，楼市从高热到冰冻，只用了不到半年时间。

就在几个月前，房价上涨城市占比还一度突破80%，广深杭等地房价一度创下历史新高。

从80%城市房价上涨，到90%城市房价转跌，楼市陡转之快，超乎预期。

前一秒还是“房价永远涨”的超级预期，后一秒已经是“防范房地产硬着陆”的呼声，期待新一轮“去库存”的声音更是不绝于耳。

市场情绪的变化，更是超出预期。

02

为这一轮楼市大周期转向提供了直观佐证的，是限跌令的登场。

据第一财经报道，截至目前，全国已有21城发布了“限跌令”，包括沈阳、岳阳、昆明、唐山、江阴、鄂州、张家口、株洲、永州等。除了沈阳、昆明等个别城市外，绝大多数都是三四五线城市。

虽然同为“限跌令”，但政策口径并不一致。

有城市是直接限制房企降价幅度：降幅幅度不得超过15%（或10%、8%，无统一标准），否则一律不予网签。

有城市则将禁止“低价倾销”作为要求：不得以任何理由私自低价（如低于成本价、变相降价）等倾销扰乱该区房地产正常秩序。

有城市则直接明确，严厉打击“恶意降价”行为。但何为恶意降价，何为善意降价，并未给出明确且统一的说法。

目前，已有多家房企因为降价而被约谈或限制网签。

日前，惠州住建局通报11家违法违规房地产企业及项目，其中两家企业由于销售价格明显低于备案价，而被暂停网签并责令限期整改。

江苏徐州某楼盘以“工抵房”名义低价销售商品房，被当地认定为“虚假宣传”，开发商最终恢复原价销售，对低价购房者予以退款。

……

03

与限跌令相比，一些人正在期盼着新一轮“涨价去库存”的重新登场。

这一次楼市遇冷，除了房价转跌之外，更严峻的则是房企债务困境，与以往出问题的多是中小房企不同，这一次众多百强房企也被席卷其中。

面对这一困局，在多地举办的座谈会上，与会房企几乎一致要求政策适当松绑，同时延缓房地产税试点等核心调控政策的出台时间。

更有甚者，部分人士以“防范房地产硬着陆风险”为名，呼吁给予困境房企发放特别贷款、降低利率乃至延迟房地产税试点等作为应对。

这些有意或无意的吹风信号，反馈到房地产市场，被一些人直呼“楼市最难时刻过去了”，而“新一轮涨价去库存开启”的观点同样不乏市场。

面对市场出现的各种各样的声音，监管部门可谓一锤定音。

近日，银保监会表示，稳地价、稳房价、稳预期，遏制房地产金融化泡沫化倾向，健全房地产调控长效机制，促进房地产业稳定健康发展。

可见，“三稳”的目标没有变，遏制房地产金融化泡沫化的立场也没有变。

毕竟，楼市需要的是稳，需要的是防范连锁式反应，而非大刺激，更非新一轮大涨。

04

面向未来，历史会不会重复上演？

的确，这一次，楼市压力不亚于2014年，但市场环境早已发生翻天覆地的变化。

第一个不同是，高杠杆比高库存问题更加复杂。

2014年面临的主要还是高库存问题，而居民仍有加杠杆空间，去库存政策可谓水到渠成；

这一次面临的则是高杠杆扩张之下的债务问题，去杠杆与去库存并不同路。

第二个不同是，居民加杠杆的空间不大了。

2014年，居民债务杠杆率（居民债务/GDP）不到35%，而2021年已经超过60%，赶上了发达国家水平。

第三个不同是，人口基本盘发生了历史性巨变。

2020年，全国人口出生率仅为8.52‰，出生人口1200万人，仅为2014年的6成左右。

而未来，人口大概率负增长，少子化叠加老龄化，将成为房地产最大的灰犀牛。（参阅《全国人口出生率再创历史新低，影响有多大？》）

第四个不同是，共同富裕已经成为新的时代主题。

在共同富裕之下，房地产必然要从暴利行业向民生行业回归，买房致富的路子同样会受到各种各样的限制，房地产税试点的横空出世就足以说明一切。

……

时代变了，环境变了，基本面变了。楼市最难时刻或许即将过去，但房地产的未来也早已注定了。

-END-