降息！大家为何突然不愿买房了？
文|凯风
2022年，房地产迎来了政策大转弯。
01
楼市，开始变相降息了。
日前，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，首套房商贷利率下限调整为不低于LPR基准利率（贷款市场报价利率）减20个基点，二套房按现行规定执行。
目前，楼市参考的5年期LPR基准利率为4.6%。这意味着，首套房贷利率最低可降到4.4%。
这一举动，之所以备受关注，在于其突破了两个底线。
一个是，打破了此前金融部门关于房贷利率不得低于LPR利率的规定，给托底房地产开了更大的口子。
另一个是，在基准利率已经连续几个月按兵不动，5年期LPR利率未做任何调整，而楼市却先行一步，赋予定向降息的空间。
虽然央行不是直接降息，只是赋予地方以降息的巨大空间，但背后背后的呵护之意可见一斑。
这与一年前对房地产喊打喊杀的局面可谓180度大转弯。
02
为什么会这样？
核心原因是，房地产市场跌入谷底，无论怎么刺激，大家突然都不买房了。
虽然去年初至今，各地刺激政策不断，从松绑限价限售，到放开限价限贷，但对于市场的作用微乎其微。
今年1-4月，百强房企销售额均值同比下降50.3%，百强房企拿地金额同样腰斩。
而一季度房地产业GDP更是负增长，从刺激经济沦为拖累经济。
最新发布的金融数据，更是加剧了市场的担忧。
根据央行发布的数据，4月份，M2同比增长10.5%，但人民币贷款同比少增8231亿元。
其中住户贷款减少2170亿元，同比少增7453亿元。
在住户贷款中，住房贷款减少605亿元，消费贷款减少1044亿元。
M2保持两位数增长，说明市场上并不缺钱。
然而，人民币贷款大幅减少，住户贷款更是同比负增长，无论是短期的消费贷款，还是中长期的房贷，双双出现罕见的收缩。
这是今年房贷第二次负增长了，也是历史上的第二次负增长。
上一次还是今年2月份。
这背后，一方面虽然松绑不断，但居民买房热情不复存在。
另一方面，许多人选择提前还房贷，“年轻人不愿给银行打工了”之类的说法多次登上热搜。
这种场景，用李迅雷的话来说，居民现在宁可把贷款还了，也不太愿意借贷。
这说明，从企业到居民，都不愿意加杠杆了，信用扩张遭遇了最大的阻碍。
03
为什么要托底房地产？
房地产之所以被重新摆上台面，还不乏稳经济和稳增长的需要。
2022年我国GDP增速目标为5.5%，然而在地缘冲突、经贸冲突以及疫情冲击之下，经济复苏面临着前所未有的巨大压力。
从基建到内需，从房地产到平台经济，再次被推向台前，承担起刺激经济的重任。
这其中，长春和深圳颇具代表性。
长春是一季度遭遇疫情，且率先开始静态管理的城市。
长春的封控管理持续了一个多月，对3月的影响只有20多天，但对一季度GDP的冲击，却高达12.5个百分点。（参阅《这是唯一GDP负增长的省会》）
数据显示，2022年一季度，长春GDP为1334.83亿元，同比下降12.5%，三大产业增加值全部负增长。
在全国，像长春一样采取静态管理甚至封城的城市不在少数。
包括上海在内的多个经济强市都被席卷其中，这些地区恐怕在二季度会面临巨大的增长压力。
深圳则是疫情防控相对成功的城市。
72小时常态化核酸检测，已经成为全国大城市的标配，获得政策集中推广。（参阅《大城市要建“15分钟核酸采样圈”！这笔账有多惊人？》）
然而，深圳财政却出现了明显的下滑压力。
深圳市财政局披露数据显示，今年1~4月深圳市一般公共预算收入实现1309.8亿元，下降12.6%。其中，4月份单月收入下滑约44%。
这背后固然不乏减税以及集中退税的影响，但连最大的财政“奶牛”都开始负增长，其他城市可想而知？
这种背景之下，如何稳经济、稳财政就显得至关重要。
04
政策大转弯，房地产为何仍旧未能逆转？
这一切的核心，还是预期。
当对疫情迟迟难以终结的预期，对经济未来增速放缓的预期，对各种黑天鹅事件的担忧，深入心底，自然就难以刺激需求扩张和信用扩张。
这种局面下，即使二线省会放开限购，即使连最热门的城市给了二孩家庭3套购房资格，即使各地都在想方设法降低房贷利率，但市场仍旧不为所动。
显然，在刺激政策之外，扭转当下的预期才是关键。
在短期预期之外，对经济和房地产市场的长期预期同样重要。
虽然这一轮因为经济压力而不得不松绑对房地产的限制，甚至连箭在弦上的房地产税试点也被迫推迟，整个政策对于房地产的宽松力度，刷新了2016年以来的新纪录。
然而，几乎所有人都担心，当短期的经济压力过去之后，未来会否再次将房地产软着陆作为政策选项，房地产税会不会再次加速推进？
更关键的是，当城镇化率开始逼近70%的高速增长上限，当全国人口大盘趋于见顶之际，当居民杠杆率逼近发达国家，当诸多城市的经济增长开始放缓之时……
未来房地产又靠什么支撑？
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国民经略主笔 凯风 作品
清华大学出版社出品，可点击图片查看