【实例讨论】新加坡高龄HDB组屋的大坑？

本文为前文分析：《案例分析：组屋（HDB）值不值得保留?》的延申：

话说之前应客户要求分析了一波TiongBahru（中峇鲁）KimTian地区（坡县最HDB价格最坚挺的地区之一）的组屋和公寓10年走势状况，如图：

数据来源：99.co和URA

我们可以注意到，从2009年到2018年整个新加坡市场经历了两个牛市（2009-2013，2017-2018）和一个熊市（2013-2017）。其中牛市涨幅condo 47% 是大过 HDB 的36%。

而熊市的表现两者相差不大都是小幅下跌。到了去年的牛市差距又拉开，我们看到condo涨幅16%远远超过HDB 的2%。

那么为什么这一区域组屋牛市表现不如Condo？

分析基本原因如下

1.     原本这区组屋价格就已经处于高点，不管是十年前的500K还是目前的近700k，都处于坡县组屋鄙视链的顶端。我们从图中可以看到2012-2018价格变化不大，说明市场长期接近饱和，接盘者的能力有限。

2.     能买得起这一区700k组屋的人，理论上可以负担得起两倍价格的公寓，选择的多样化必定会造成分流。

3.     组屋的流动性和condo比限制多多，比如只有公民家庭可以买、MOP和整套出租的限制。

4.     Condo就没有以上的限制，完全开放市场交易，导致受众大大增加。

5.     这一区的condo供应量，近十年就一个highlineresidences 新盘，三房供应更是有限，导致热销和价格攀升。

综合来看，由于受众和流动性增加导致两轮牛市，特别是第二轮牛市交condo易量和价格远远甩开组屋。

那么最坚挺地区的组屋尚是如此，那么其他地区的屋子呢？欢迎找我探讨（微信: rammztein）

然后我们换一个地区来看看，抓一个靠近中央的地区：以Mattar、Macpherson和Aljunied三个地铁站为界限抓取10年所有Condo和HDB的数据比较，其中组屋用5房式，对应的公寓用3房。

十年的价格走势数据如下：

数据来源：99.co和URA

明显看出公寓的价格不管是09-13的牛市，还是13-17的熊市，17-18的牛市和组屋相比都是一飞冲天。所以这一地区的组屋保值不假(牛市增值近4成，13年熊市至今基本无变化)，但是升值能力呢？

而且有个重要因素还没考虑到，就是组屋的地契！也就是个隐藏的大坑！

这个隐藏大坑核心问题就是高龄组屋的CFP使用限制！我们来看这个表格（公开信息可以google，根据HDB网站计算公式所得出）是用来计算超过40年组屋VS买家年龄和CPF使用比例的。

图片来源：根据HDB网站计算公式得出

如果你看不明白的话我来实例解释下好了：

我最近就碰到个买家35岁单身买39年屋龄组屋的，本来可以用100% CPF的没事。可是屋子一旦到了40年这一天，他就只能用66%CPF了（不要问我为啥，是HDB现在的规定）。。。也就是说如果首付10% （用CPF）和HDB贷款90% 供25年的话, 66%的CPF上限里只有56% 可以用在贷款。

那么不考虑利息的情况下，最后的34%贷款只能用现金，也就是说等到这个买家51岁的时候，也就是最后贷款期限的9年，他只能用现金供完这套屋子了。。。

继续假设这个买家到51岁时候发现手头现金不够，想卖掉这个剩余的44年屋契的HDB的话，他会发现35岁及以下的“年轻人”根本没有资格买了。。。因为按照HDB规定：买家年龄+剩余屋契必须>80年。。。

如果考虑利息的话这个买家能撑多久嘿嘿。。。看官可以自己算下吓死你。

所以你是高龄组屋的屋主的话，想想会不会很头疼？如果你打算入手高龄组屋，你真的计算好了嘛？

还是无从下手？那我们来看张超过40年的HDB组屋贬值示意图：随着HDB年龄增大，CPF和贷款都会受到限制直到lease归零地契回归政府。

图片来源Straits Times

那么你会问，超过40年的公寓没有这个问题嘛？

简单来说公寓的分层地契是属于大家业主的，这就是为啥这几年你频繁看到Enbloc这个词，也就是集体出售（collective sale）。

99年的公寓可以通过这种方式“满血复活”并且让原有业主获利退出。

根据Huttons统计的数据，这两年ENBLOC的公寓处于井喷状况，共有超过6000个单位被集体出售，近200亿新币现金流入市场，造就了>10000个公寓单位的需求。所以政府在2018年7月的降温措施也就不奇怪了。

而组屋的地是属于政府的，政府完全没有动力和财力去做这种事情，所以很少会有SERS出现（<5%的概率）。

来看下本地报纸2018年8、9月左右的集中报道

其中自愿提早重建计划（VERS）的出现还要等将来近20年才会清晰，也就是本地最老的HDB到了70年屋龄的时候，那么你是否继续愿意把宝压在政府身上期望你的组屋保值呢？

然后一张图简单明了的告诉你组屋 VS 公寓随着年龄增大两者机会选择的区别：

一个买家 VS 无数买家

还在云里雾里？那么我来看下市场的实际表现吧:

再来看两组数据，关于屋龄超过40年前后对比的：

第一组是306 AMK AVE1的组屋 (走路去AMK HUB7分钟，相当方便的地点)，5房1324尺1977年7月TOP的，我们注意到即使是2013-2016的熊市屋价也是逐步增长的，而最高点就是2016年（满39年）的那笔交易705K。那么这个传统坚挺的地方理应保值才对啊，可是为啥过了40年之后每宗成交价直线下降了10%！！！               

而隔壁同一年的BLK 305 也是如出一辙， 2017和2018之后的状况如图：

2017年3月在满40年之前价格到达顶点，之后一路下跌惨不忍睹              

吓到了？再来个东部的例子：61 New Upper Changi Road是个Point Block比较梦幻的户型，1977年7月地契开始，在未满40年和满40年前后天差地别，尺价和总价飞流直下三千尺：

还不够？再来一个东海岸的Point Block组屋，地点是HDB Siglap Lucky Valley （大牌66号），同样1977年开始的屋契，2018年10月高楼成交和隔壁67号2015年差了10w新币（-16%）

紧接着10月之后还有两笔>10楼的成交（57w）平均又低了7w（-11%），不看数据你会相信嘛。

综上所述：

1.     组屋在>60年屋契时随市场正常波动，但是由于目前种种限制政策，总体处于供过于求的状况，短期内很难改变缓慢下滑的趋势。

2.     组屋在<60年屋契时价格急剧下降，即使是传统高价成熟区，政府政策滞后无法撼动市场行为。

3.     传统高价组屋区（AMK/BISHAN/TPY/RH/TBR）等未来5-10年还有大批组屋年满40，如果现有政策不变，嘿嘿

嗯，说了这么多，来看下2019年初的StraitsTimes，有个细节你注意到了嘛

看不清？给你个放大版的     

再给你个中文版的：                   

结合下面这张图来看，那么你还觉得这几年二手HDB卖得出好价钱嘛?              

什么，你说避开2019-2022高峰再卖不就行了？那就再给你当头一棒：红色部分请自行脑补

没事别慌，就抛砖引玉而已，可以找我聊聊，说不定有惊喜哦。                   

【新加坡本地重要新闻导读】：

【新加坡海外投资新闻导读】：