丁建刚《叶檀财经》视频直播：调控不排除松动，刚需不必恐慌
读懂中国楼市
本周四（10月18日）20:00-21:00，丁建刚应邀在《叶檀财经》视频直播，与超4000位网友探讨了在当前楼市下行的背景下，未来房地产市场与政策走向等相关问题。
丁建刚：2015年经历重大股灾之后，中央以“去库存”的名义重启房地产市场，并在2016年初推出了前所未有的宽松政策和大力度救市措施：首套房首付两成、首套利率八五折、降低契税和二手房营业税的年限等等。从2014年底开始，连续六次降息，房贷利率降至二十五年来最低。
随之而来的是2016年开始，全国各城市的房地产市场迎来一轮暴涨。虽然在2016年9月30日再次出台严厉的调控政策，但是市场巨大的成交惯性继续向前，这轮暴涨持续到2018年7月左右。
房地产市场由于其特殊的属性，供求关系的影响较小，更大的影响来自于市场预期。今年7月，全国房地产市场受到市场内外，甚至国内外众所周知的外部因素影响，全国房地产市场迅速降温，预期发生逆转。
但在7月31日的政治局会议中提出的“六个稳”——稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。其中“稳预期”的表述透露，近期市场调控的政策不会加码，甚至不排除松动的可能。
首先，以往积压的商品房近期陆续开始网签；其次，国庆假期最后一天央行降准1%，理论上可以释放约1.2万亿的流动性；第三，住建部召开媒体发布会详细解读未来棚改政策，棚改不会被叫停，将实行“因地制宜”的措施；第四，近期部分城市流露出首套房贷款利率上浮比例降低的迹象。
以上的现象均表明，当前市场温度正处于急剧下降的下行阶段。理论上来说，在可见的未来楼市上涨的可能性极小，调控政策不可能加码，甚至有放松的可能。
丁建刚：目前，厦门、合肥，包括杭州等城市的房价已经出现较大幅度的下跌（《亏本也要卖房。杭州房价体系重塑》），但由于市场的预期发生的改变，下行的周期可能不会只持续短暂的时间，因而当前未必是抄底的时机。回顾2008年10月开始的大规模大力度的救市，直至2009年6月才能明确市场开始回暖。
但是，对于以旧换新、以小换大、以劣换优的改善型，特别是高端改善和终极改善型购房者来说，当前进行置换应不必过于纠结。
这些购房者常常有多年的居住经验和多次购房经验。只要置换的选择是正确的，即使要增加一部分置业金额，也是安全的。
不过，在目前市场下行的阶段，理论上最好是先卖后买。如果不能够做到先卖后买，也最好能在商品房买到之后，尽快果断地卖掉自己手中非优质的不动产。
对于刚需购房者来说，在市场下行的阶段，已经不必恐慌，除非可以买到自己非常满意，且符合经济和心理承受能力的产品。
丁建刚：宏观经济形势与贸易摩擦等房地产市场以外的因素导致了目前楼市进入下行通道，因而对全国所有的城市都有普遍的影响。只是各个城市受影响的程度不同，就算是北上广深一线城市也未必能够幸免。
在预期逆转的大趋势下，各城市表现将不尽相同。三四线城市的市场敏感度较高，尤其是没有较多外来人口导入的三四线城市，受影响的程度较大。其中，属于一线城市及中心二线城市“卫星”城的三四线城市，抗跌性较强。
何谓“卫星”城？个人认为那些与一线城市及中心二线城市有城际铁路连通的城市，才能称为“卫星”城。
那些城市资源较为丰富，人口流入可能性仍然较大的二线城市，后期市场则相对较好。而一些产业枯竭、人口净流出现象较明显的城市，则不乐观。
从长期来看，本人仍然比较看好一线城市。由于一线城市的对标物与其他城市不同，深圳、上海等一线城市，对标的是如伦敦、纽约等世界大城市，从这一角度分析，一线城市的优质产品其保值属性较强。短期内市场可能存在波动。
以上的城市判断都基于中国经济社会稳步发展的前提上，如果出现宏观层面的大幅度波动，倾巢之下焉有完卵，所有城市将无可避免。
丁建刚：本人在以往的文章中，已经多次谈及房地产税的相关问题（《丁建刚：关于“房地产税”，八问财政部副部长》、《丁建刚：秦虹所提的“交易环节税负”比房地产税可行》、《房地产税，读者六问丁建刚》、《丁建刚：中国家庭平均纳税达4万元，房地产税还能收吗？》等等），就不再过多赘述。
提出房地产税以来（当时称为“物业税”），已经近15年时间，房地产税由于存在法理障碍等诸多问题，立法进程受阻，短期内不会出台，也不会立法，公众不必过多关注。
此前说5年内出台房地产税，本人并不乐观。除非房地产市场的顶层设计发生重大改变，否则理论上对存量房征收房地产税的可能性较小。
在历时1小时的视频直播过程中，丁老师还回答一些读者们关注的问题。部分问题如下：
1
刚需购房者明年什么时候适合买房？
刚需购房者不需要在买房过程中给自己设定具体时间。当下市场正处于波动中，购房者不能在此时离场，而是需要密切关注市场动态，既要关注新房市场，也要关注二手房市场。
如果一定要讲时间点的话，那么在调控政策明确变化和松动之后的一段时间，是比较适合购房的。
2
未来商品房会取消预售制改成现房销售吗？
不太可能一下子从预售制变成现房销售，至少不会全国性或者全部的改成现房销售。
预售制在全世界很多国家都存在，但又与国内的预售制在房款支付时间节点上有所不同。
预售制既有弊端也带来益处。虽然国内的预售制需要购房者至少提前两年时间就把全款付清并且开始偿还贷款，但是不得不承认正是由于这样一种融资手段，中国过去的二十年才完成了人类历史上前所未有、排山倒海、波澜壮阔的城市化进程。
3
可以从哪些角度分析一座城市的价值？
城市的价值可以用“性价比”这个指标来衡量，包括价格和性能两部分。
一个城市所谓性价比的分子，就是这个城市的资源和机会。
资源既包括天然禀赋，也包括这个城市所提供的公共服务资源，教育、医疗、商业、文化体育等等。事实上还包括隐形的资源，如历史文化、社会治安、政商关系等，这些影响因素虽然没有硬指标来衡量，但其实在人们的心中还是有这些资源的评价体系的。
所谓机会就是在这个城市中就业创业的机会，当然也包括这个城市的平均收入水准。
一个城市的性价比的分母，就是在这个城市生活的成本，包括就学成本、就医成本、交通成本等。但是显然，占最大权重的就是居住成本，也就是这个城市的房价。
价格不能简单地从数据分析，而是需要一个坐标系。其他城市可以以北京、上海和深圳这三个一线城市的房价为基准线来进行比较。
以杭州为例，2010年的时候杭州的房价非常接近于北京和上海，甚至超过深圳。经过八年之后，杭州2017年的房价是北上深的0.4-0.5倍。所以，杭州的房价虽然在八年之中也大幅度上涨，但是从这个比值来看目前的房价是相对合理的。
此外，还可以结合一座城市的产业情况，来判断未来发展的前景。
4
环京城市房价已经大跌，环沪、环杭城市会怎么样？
环沪和环杭城市，和环京城市不一样。环京城市的政治色彩更浓一些，况且现在又有了雄安新区。而环沪、环杭的城市，处在中国经济最活跃的地区。
如果把长三角城市群比成“太阳系”，上海就是“恒星”，杭州、南京等就是“行星”，那些环绕“恒星”、“行星”的城市就是“卫星”。
当前正处于预期改变、市场下行的阶段，上海和杭州这样的“恒星”、“行星”城市价格都在下跌，那么“卫星”城市预期也会下行，随之价格也在下跌。但从长期来看昆山、嘉兴等“卫星”城市仍具有潜力和价值。
5
哪种类型的房子最保值？
首先，一个城市最核心地段最保值，且新兴的城市中心更重要。以杭州为例新的城市中心是钱塘江两岸，武林门虽然也是中心，但已经是旧的城市中心了。
其次，占有城市最稀缺资源的区域保值性较强。例如上海黄浦江、浦东陆家嘴、静安等区域，杭州的西湖、钱塘江旁等区域。
最后，产品必须是优质的。未来衡量房子价值的标准中，地段与品质的权重将各占50%。经得住历史考验的，才具有较强的保值性。
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