2018年的杭州楼市怎么了？2019年市场会怎么走……
我们仿佛已经嗅到了春天即将来临的气息。
平日里喧嚣拥堵的各个大城市，路上的行人和车辆都减少了许多，一年中最为“安静”的几天开始了。
中国和中国人，都已经进入了春节模式。
中国人都如此重视春节。以至于把平日里忙碌的工作、生活的烦恼，甚至也把平日里的最大关切，如买房，都搁在了一边，尽情地享受节日和亲情。
但生活并不会因过年而终止。
2019，生活仍将继续。半个月后，一切的生活都将恢复。
跌宕起伏、扭曲转折的2018年楼市终于过去，迎面而来的将是迷雾重重、极不确定的2019年。
新的一年，购房置业，仍将是中国众多数家庭面临的居住、改善和资产配置的重大课题。
趁着忙碌又闲暇的春节假期，似乎十分适宜规划新一年的工作与生活。
2019，还能不能买房？要如何买房？
从今天开始，我们将精选本公众号近来的部分精华内容，陆续重新推送。
今日第一辑：2018年的杭州楼市怎么了？2019年市场会怎么走……
（报告于2019年1月8日首发，对预期逆转、起伏诡谲的2018楼市加以总结，试图对未来楼市进行研判，并希望能对购房者的决策有所启迪。）
2018杭州楼市研究分析报告（节选）
浙报传媒地产研究院授权发布
01
前 言
2018年的中国楼市“市场扭曲、乱象丛生”，市场出现重大转折。
始于2015年底的“去库存”所造就的巨大“国家牛市”，于2018年上半年达到高潮，并快速谢幕。
杭州是中国房地产市场的典型城市之一，杭州楼市2018年同样经历了重要转向。
转向并非是调控政策起作用。而且，恰恰是荒唐的限价政策造成了一二手房价格倒挂，市场价格信息失灵，出现倒卖房号、权力寻租现象，由此政府又不得不强行介入商品住宅销售摇号。
限价政策衍生出的摇号政策看似公平，但形成了将被限的商品房价格与市场价之间巨大的套利空间显性化、福利化的特征，同时也带来了诸多问题和混乱。引发了“万人摇”、“2万人摇”、银行被挤爆，甚至有人注册公司来摇号等现象，效果事与愿违，反而加剧了人们的投资投机心态。人们认为“摇号”买的房子永远不会亏，让很多人不考虑风险而放心大胆的投资房地产市场。
时至7月，市场预期开始微妙转变，之后的几个月，市场呈逐渐降温之势。
市场转变的真正内因并非是中美贸易摩擦，而是对宏观经济和社会发展预期的改变，中美贸易摩擦只不过是正好赶上那个时间节点的导火索而已。
预期的改变，瞬间改变了市场的走向。
02
2018杭州楼市市场特征和结论
1. 楼市在上半年达到本轮行情最狂热的阶段，下半年预期开始转变，市场随即呈现降温之势。
2. 由于限价政策导致了市场供给失真、需求失真、价格失真，甚至成交量也失真，商品房数据事实上失去了市场研究分析的实际意义。
▲2011-2018杭州市区商品房成交量走势图
3. 限价政策不仅使市场信号失灵，而且造成一二手房价格倒挂，导致市场乱象丛生，出现了倒卖房号，权力寻租等一系列混乱现象。
4. 限价政策使很多项目，特别是高价项目，无法正常领到预售证，加剧了市场供需矛盾；也使得很多项目，特别是高地价项目，无法达到开发商的价格预期，推迟项目上市时间，变相帮助开发商捂盘。
截至2018年底，杭州市区（不含富阳区、临安区，下同）在2017年出让的项目中，仍有41个项目未上市，占总数量的一半以上。
▲2017年未上市项目分布图
（来源：地产决策通）
5. 官方为了平息民怨不得不介入更微观的行政调控，主导商品住宅市场“摇号”。
6. “摇号”政策将商品房的套利空间显性化、福利化、彩票化。导致极少数真正有购房需求的人能买到限价商品房，更多的是将套利的空间留给了“中奖者”。
7. 下半年市场预期发生变化之后，市场供需双方开始逐步趋于理性，被扭曲的市场趋于正常。
8. 杭州对土地出让的节奏把握精准绝妙。上半年市区出让土地可建面积就达728.9万方，1296.1亿元；到8月末，土地出让金达到1995.3亿元，已超2017年全年水平，占2018年年度出让金额的93%。
9. 7月开始，开发商对市场预期发生改变，拿地逻辑也随之产生明显变化。大多数开发商以现阶段静态测算保本微利为原则，土地溢价率大幅降低。
10. 因限价政策导致商品房的成交量和价格数据均不能反映市场真实面貌，参照二手房的成交量和价格走势判断，事实上下半年市场成交已呈逐渐下降之势。
市区二手房成交量于下半年开始逐渐下滑，至四季度月成交量仅为年内最高月份的1/3。
典型次新二手房年底的价格与六七月时的最高价相比，下降幅度达15%左右。
11. 由于预期改变，市场的投资和投机心态也随之改变。这一点在以投资为主要目的的酒店式公寓成交量上，表现极为突出。
12. 市场渐趋正常之后，板块分化明显，部分板块竞争激烈，甚至开始出现滞销现象。部分楼盘在均价不变的前提下调整楼层价格结构变相降价促销。
13. 过去两年中，高价地块按现行市场价格测算，有大约80个项目亏损或疑似亏损。（由于部分项目有自持，部分项目需现房销售，很难精确估计真实的市场成本。）
14. 由于全年商品住宅去化量（979.1万方）与新增涉宅地的供给量（980.6万方）基本持平，全年隐性库存（潜在供应量）基本维持不变（上升约1.5万方）。
▲2018年底杭州市区商品住宅潜在供应量图
15. 由于下半年市场变化，未能达到前期购房者的价格预期，加之确有部分开发商的产品减配和品质下降，也有部分购房者在购房时被“价外加价”或捆绑车位等因素，2018年商品房“维权”事件此起彼伏。
16. 在“拥江发展”战略背景下，城市格局继续发生变化，“两个主中心，七个副中心”的城市格局进一步形成。
17. 包括轨道交通在内的城市基础设施建设速度加快，杭州地铁三期十条线路全线开始建设，到2021年底将全部建成通车。
2018年底，国家发改委正式批复杭州地铁三期规划调整，新增机场轨道快线项目，未来将实现从未来科技城杭州西站30分钟到火车东站，45分钟到萧山机场。
18. 由于城际铁路的确定与建设，使富阳、临安融入市区速度加快，同时，海宁、德清、柯桥等城市和城区“环杭卫星城”的格局初步形成。
03
2019楼市展望
不确定的2019。
对楼市的预判，通常是一件非常困难的事情。尤其是面对风云变幻、市场转折的2018年，对极不确定的2019年加以预判，更是一件难度极高的事。在2018年年初，浙报传媒地产研究院发布的《2017杭州楼市研究分析报告》中，曾对2018年楼市作出一些预判，聊以欣慰的是其中大部分的判断，均被市场一一证实：
1. 关于调控政策走向：2018年可能的政策走向之一是，将权力和责任一并交给地方政府。
2. 2018年对刚性需求首套房的支持政策，可以期望首付和利率会较为宽松。
3. 房地产税在2018年落地的可能性极小，甚至没有。
4. 杭州在可预期的未来，市场表现仍会继续突出。
5. 2018年，在新旧城市总体规划尚未衔接的背景下，提前实施“拥江发展”战略。《最新消息！杭州市拥江发展行动规划已正式出台！》
6. 2018年杭州市区土地开闸放水几乎没有悬念。
7. 土地价格稳中有降，原来部分高价地块亏损入市可能性较大。
2019年楼市预判：
1. 杭州楼市乃至整个中国房地产市场都在极度的不确定中，进入了2019年。
包括经济下行、中美贸易摩擦等等，诸多影响因素均不确定，房地产市场的政策也不完全确定。
2. 但是应该能在各种不确定中，寻找到一些确定的因素。
经济下行趋势和压力是确定的。调控政策绝无可能继续从紧，而只可能松动，这一点也是确定的。
3. 观察经济走势，除各类宏观经济指标以外，另一个直观的观察窗口是是否出现失业潮和企业倒闭潮。
4. 如果经济没有极端恶劣的情况出现，政策将会是相对放松，而一般不会选取刺激市场的政策。
如官方万不得已再次选择刺激市场政策，那很可能是市场危险时刻了。
5. 由于法理障碍等各种因素，房地产税立法仍将困难重重，2019年对房地产税这一悬念可以不予考虑。
6. 中国城市化进程的高铁网特征越来越明显。
所谓高铁网特征就是将中国的一二线城市，主要是二线城市置于同一平台比较性价比。这是具有中国特色的城市间“虹吸”现象。
依据这一特征可以判定，类似2018年春天出现的二线城市之间的“抢人大战”可能还会出现。如出现限购等方面的政策松动，可能会在二线城市之间快速传导。
7. 综合比较城市的资源和经济活力等要素，以及与房价之间的比值，迄今为止，杭州仍是中国一二线城市中性价比最高的城市之一。
8. 无论是从财政需求还是基础设施建设需求判断，2019年，杭州仍将大规模推地。（截至本报告发稿日，杭州市区已挂牌土地27宗，可建面积达199万方。）
杭州市区面积已经高达8003平方公里，理论上绝不会缺地，2019年乃至未来的土地供应仍将充沛。
9. “两个主中心，七个副中心”的城市格局将进一步形成。
10条地铁线路，1条机场快线和5条城际铁路所形成的城市格局和交通格局，将缩小土地级差地租。除拥有特殊稀缺山水资源和稀缺城市资源以外的区域，特别是七个副中心区域核心间的价格梯度将缩小。
10. “防范风险”仍是房地产企业面临的重要课题。即使调控政策松动，仍不能乐观，仍需要“守住底线”思维，“活下去”的说法虽然夸张但不无道理。
11. 过去多年的市场证明：在进入的时间节点、城市和区域的选择、地块和地价选择都已确定的前提下，产品定位是否正确是决定项目成功或失败的最后一笔，没有试错的机会。需求市场的精细化研究将越来越关键。
这方面，成功或失败的案例比比皆是。部分板块竞争激烈，常常是由于产品的粗糙和同质化。
12. 2019年将是交付大年。过去两年中由于限价政策导致的“价外加价”、捆绑销售、产品减配、品质下降等因素，或将引发大规模的“维权”潮。
这一点几乎没有悬念，这也是诸多房企2019年中最大的风险点之一。
04
结束语
2018年房地产市场所经历的种种变化与转向，仅仅是中国经济的一部分和一个缩影。
2018年，可能是中国改革开放四十年来所遇到的最严峻的时刻。
2019年，官方总体期望是“稳定”。甚至提出了六个稳：稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期。住建部具体落实的是三个稳：稳地价，稳房价，稳预期。
经济学原理和历史经验都告诉人们：最重要的是预期。
2018年也充分证实了：预期的改变，将带来市场的瞬间改变。
对于官方来说，尽快的稳定市场各方的预期，恢复人们对经济社会发展的信心，对未来的信心，将是比任何事情都重要的事。
对于房地产企业和公众来说，最重要的，同样是盯住市场的预期。
备注：
数据截至2018年12月31日；
本报告中杭州市区范围为市八区（不含富阳、临安，萧山区统计数据包含大江东），杭州主城区范围为市六区（不含萧山、余杭、富阳、临安）；
我爱我家市场研究中心、中原地产、链家地产提供二手房数据支持。
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