城市剧烈分化：一二线现“小阳春”，三四线的艰难才刚刚开始
上周五，本公众号文章《“抢人”、“抢地”并存，“一城一策”有点难产》提到，2019年，全国城市房地产市场已然呈现出明显的分化态势。
部分一线城市和强二线城市感受到了春节后一波猝不及防的“小阳春”，不管从土地市场还是楼市，成交热度均有明显的提升：
今年1-2月，上海商品住宅、二手住宅成交同比涨幅均超3成；
深圳后海8000万豪宅入市遭秒；
杭州一高端改善楼盘涨价入市，摇号中签率下降，二手房截至24日成交已逾5500套，超过2018年8月以来的月度成交量；
南京现超3000人看房团，横扫72个楼盘；
杭州一板块土地成交价格不到一个月两度刷新纪录；
苏州首场土地拍卖两宗涉宅地分别吸引了16家和19家房企竞争；
福州一天吸金205.4亿元，占2018年全年土地出让金的50.3%……
而在一些相对较弱的二线城市及部分三四五线城市，市场则出现了截然不同的景象：
石家庄惊现“零门槛”落户抢人；
菏泽取消商品房限售；
衡阳暂停执行限价政策；
安徽阜阳取消土地限价条款；
马鞍山首付最低两成，四大行恢复认贷不认房；
菏泽成武县农民进城买首套房每平补300元，房贷利率9折等等。
不同城市，由于条件不同、性价比不同，未来将产生剧烈分化。
性价比较高的城市将出现人口净流入，而有些城市则不能排除成为“鬼城、空城”。
城市的分化也将带来市场的剧烈分化。
2019年，可能是中国城市和市场分化的元年。
文章来源：米宅（ID:MizhaiPlus）
作者：乔妹
01
最近，我们经常看到一些这样的言论——
全国至少21城调控松绑，限售、限贷松动，落户、社保放宽，房价要涨啊。
1-2月，上海二手房成交2.6万套，同比增长近4成，南京3000人看房，房价要涨啊。
杭州、苏州、温州等城市，土地拍出高溢价率，房价要涨啊。
……
诸多的一系列动作，所有人都在感慨：压制了半年的房价，就要压不住了。
就在大家刚刚开始兴奋的时候，一波数据袭来。
最近，国家统计局公布了2019年前2月全国房地产行业的各项数据。其中，商品房销售面积同比下降3.6%，新开工面积和土地购置面积增速也都大幅下滑。
易居研究院发布了全国40城2019年2月份表现，拎出几组数据：
2019年2月，40个典型城市新建商品住宅成交面积同比下降13%。其中，三四线城市成交面积同比下降20%。
由此可见，2019年开局并不太顺利，楼市小阳春更多只是人为炒作。特别是三四线小城，压力山大。
02
楼市下行，特价房涌现，降价成必然。
但，房价不是你想降，想降就能降。
前段时间，一个典型的例子出现在江西赣县。
江西赣州市赣县区一纸紧急通知，叫停区域内所有“特价房”销售，同时要求3月销售价格不得低于2月。
为什么不允许降价呢？原因很简单。
推出“特价房”降价销售，固然可能让开发商全身而退，但势必引起其他楼盘跟进。一旦跟进，势必引发更多“降价维权”打砸售楼部的情况。到时候，可有的忙了。
而且，降价可能会对银行贷款造成一定的风险。
另外，还有一个原因就是，降价会影响地方ZF一项重要的收入，卖地收入。
所以，地方ZF一定会千方百计维护房价的稳定。当然，这也奉行了刚刚结束的“两会”所倡导的，维稳的核心目标。保持政策的连续性和稳定性，防止大起大落，当年是限涨，现在是限跌，并不新鲜。
那么，为什么是这个城市？
赣县属于赣州，而赣州只是江西的一座小城。但这一切的发生，是有原因的。
记得我在2月份发过的一篇文章《多地春节0成交！三四线囤积的隐患已经爆发！》中，就点名了这座小城的楼市下行压力。
春节期间，赣州早早开启“休假模式”，全市大概60多个楼盘中，售楼部普遍初二、初三开始上班，部分卖的不好的楼盘每天只安排值班。楼盘日均到访量低于5组。房价只能从高位回落。
03
其实，进入2019年，“降价未遂”事件，已经不是第一次了。
1月，安徽芜湖某盘降价5000，引老业主不满维权。随后，当地住建委要求开发商停止降价销售。
2月，江苏邳州某盘降价2000，被当地房地产商会通报批评，称其严重扰乱市场秩序。
再加上这次的赣州，你会发现，出现“降价未遂”的，大都是一些三四线小城。
从中可以窥探出一些信号，三四线面临的下行压力还是比较大的。
未来，调控政策也会集中在三四线小城，重点是防止房价下跌。
比如——
菏泽取消商品房限售。
衡阳暂停执行限价政策。
安徽阜阳取消土地限价条款。
马鞍山首付最低两成，四大行恢复认贷不认房。
还有最近的菏泽成武县，农民进城买首套房每平补300元，房贷利率9折。
04
可这些松动的政策对于三四线小城来说，很可能只是扬汤止沸。
比如说“降价未遂”，只能在很表面的数字上稳定市场，暂时缓解业主的紧张情绪，却无法真正扭转市场预期。同时，强行让开发商维持一个市场高位，会将开发商拖入泥淖。
事实上，是三四线小城自身的基本面出了问题。
我们从最根本的供求关系来看。
先看供应——
我们知道，三四线的命脉就是土地，下面是一张极其重要的图片。
▲注：数据来源于网络。
可以看到，近两年，三四线小城的土地成交量越来越大，地方ZF在踊跃卖，开发商也在踊跃拿。
土地从成交到上市，一般约8个月左右的时间。也就是说，2018年成交的这些土地，正常情况下经过8个月左右的时间，会在2019、2020年转化成住宅供应。
理论上，对于三四线小城来说，在2019、2020年，会集中有庞大的住宅供应，三四线将进入新的去库存阶段。
再看需求——
三四线小城一直是棚改的主要对象，棚改货币化安置会释放出很多购房需求。
可是，2019年，各省市对棚改目标都做了巨大调整，有的城市棚改计划被“腰斩”，甚至“膝盖斩”。
在2016、2017、2018年连续三年提出棚改具体目标之后，2019年的“两会”，并没有提出关于棚改的任何一个数据型指标，只是短短一句“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造”。显然，棚改力度已经减弱。
棚改货币化收紧，势必出现购买力不足，投资需求逃离。最终，销售下降，投资下降，土地购置下降，市场难以持续，负增长甚至是销售下滑是不可避免的。
举个例子——
绍兴某县级市，2016年开始全面铺开棚改，随着三年拆改目标基本完成，棚改货币化收紧，以及2018 年下半年全市新增的货币化安置拆改锐减，带来的直接后果就是楼市新增购买力的缺失，成交量随之断崖式暴跌。
▲注：数据来源于网络。
不巧的是，“降价未遂”的江西赣州也是一样的结果。
在2015年和2016年，赣州中心城区的棚改货币化程度高达90%以上，补偿标准也不断提高，造就了一大批拆迁土豪。2018年，赣州棚改46946户，2019年棚改的指标变成了16290户，少了一半还不止。
从2018年下半年收紧棚改货币化补偿之后，这里购房需求大幅减少，棚改客户成交占比由原来的30%降到5%。
而上面这两个小城，只是众多三四线的一个缩影。
再加上返乡置业的降温，很明显，供求极度不平衡，这才是三四线小城最根本的问题所在。
05
近日，住建部发布了棚改工作拟激励城市名单公示，一共有12个城市在列。其中，大部分都是三四线小城。
于是，有人高呼，三四线的热度又回来了。
可为什么偏偏这些城市？为什么其他城市没有这种激励呢？仔细想想，这不也能看做是一种对三四线的“调控放松”方式吗？
近日，去豫南某县城调研，发现一个楼盘的产品，很多年前卖1万多，现在依然卖1万多。更关键的是，明明已经交房多年，却全部空置，杂草丛生。这给我很大的触动。
市场好的时候，三四线最后一个轮到。
市场不好的时候，三四线第一个沦陷。
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