西樵6盘全扫描！还有9字头！首付30万起随便挑
摊开佛山地理版图，在环主城区较近的不限购区域中，有一处地方的房价还保持在1.2-1.3万/平左右，个别盘还有9字头。
没错，正是西樵。
西樵城区商品房极少，多以自建房、村屋为主。目前，新盘主要集中在城区北侧的新城板块、听音湖片区以及西樵西岸。
功夫君此轮率先走访新城板块和听音湖片区5个新盘，归纳出几条特点：
1.5万/平是此地楼价的分水岭，超出者甚少。
大部分楼盘备案价定在9500元/平，个别盘过万，装修款多在3500-4500元/平之间，毛坯盘屈指可数。
面积段偏大，三房单位几乎都在100平以上，户型实用率普遍偏高，开间大。
悦珑湖
单价不超1.5万/平 装修全款打9折
该盘位于新城板块，南侧紧挨国瑞去年拿下的9字头地块，一期卖的是毛坯，已交楼入住，二手放盘价在1.25万/平左右，自住者居多。
项目在售二期最后3栋住宅，户型包括108-139平，带装修均价1.35万/平，最高不超1.5万/平，其中小户型单价稍高，大户型稍低。
“你要是转一圈会发现，这个板块几乎没有楼盘超过1.5万/平，太高根本卖不动。”销售说。
▲三盛颐景园与悦珑湖相隔一座龙湾大桥
与悦珑湖一桥之隔的老盘三盛颐景园目前剩余大户型在售，面积段都在145平以上，毛坯均价1.2万/平。
而周边在售同面积产品的其他新盘，售价也都要比悦珑湖低一点，后面会陆续提到。
截至目前，悦珑湖二期的楼体早就盖好，只剩下内部装修还在进行，结合销售说辞，功夫君感受得到：项目并不着急卖。
▲悦珑湖高层可望北江
“楼盘其实早就盖完了，就差装修还没全部做好，我们也不打广告，有人买就买，没人买就放着。”销售表示，二期最晚明年6月交楼。
17栋是二期的楼王单位，总高32层，超过21层可以望北江，带装修售价在1.29-1.49万/平，底层最便宜，顶楼最贵，功夫君以一套26楼108平为例算了一笔账：
| 毛坯总额 | 102.9万 | 装修总额 | 50.7万 |
| 毛坯三成 | 30.9万 | 装修可贷 | 32.5万 |
| 装修三成 | 9.7万 | ||
| 剩余全款 | 18.2万 | ||
| 首付合计：30.9+9.7+18.2=58.8万 |
有点复杂对不对？功夫君来解释一下，该盘备案价限死9500元/平，装修单价在3500-4500元/平之间，每一层都不同。
▲108㎡交标样板房
其中，装修款中只有3000元/平可以贷款，余下部分只能自掏腰包。因此上述单位装修单价为4680元/平，有1680元/平需要一次性付清。
“所以，装修款如果你能全部一次性给，装修部分就能再打个9折。”销售说。
江山一品
45万首付 实用率不错
项目由富丰集团开发，主打二期12/13座，面积涵盖107-170平，楼高26层，2梯3户设计，预计2019年下半年交楼。
▲项目外立面
价格方面，带装修双合同，均价约1.2-1.3万/平，其中装修部分约3000元/平，只能做四成首付。以一套108平单位为例，贷款情况如下：
| 装修总额 | 32万 | 装修四成 | 13万 |
| 毛坯总额 | 105万 | 毛坯三成 | 32万 |
| 首付合计45万，月供前5年8千，5年后4千 |
走进小区，园林郁郁葱葱，环境不错，可见一期楼座已有不少单位入住，在售的12及13座整体楼栋已建好，但尚未拆除排栅。
样板间方面，目前开放了107平的交标板房及133平的精装板房。
其中，107平板房整体布局方正，客厅开间达4.3米，阳台也较为宽敞，厨房三件套为美的，带进深约2米的生活阳台。卧室方面，三个房间面积可观，飘台均已打掉。
▲107平客厅
▲107平主卧
133平板房则更为通透，阳台可望北江，但视野有限，厨房呈双线布局，连通生活阳台面积不小，可将厨房进行延伸设计。
▲133平客厅
▲133平厨房
房间方面，位置十分宽松，两个次卧放下1.5米床后仍有不少空间。
▲133平主卧
总的来说，江山一品产品实用率不错，交标质量OK，部分户型可望江。
美中不足的是，楼距较近，视觉上略为压抑，且产权缩水，楼龄仅剩44年。此外，项目周边缺少生活配套，购物还需外出到主城区。
东建锦绣龙湾
主打改善户型 月供压力较大
在踩盘的过程中，功夫君从不同销售的口中得知，该盘进驻西樵已有多年，江滨花园、滨城龙湾、锦绣龙湾等多个组团沿着北江西岸延伸。目前，在售的组团与江山一品拥有相同的投资商，为蒙娜丽莎及科明达共同投资。
▲项目沙盘
目前，该盘在售41/43座，其中，41座为2梯5户设计，106/113平户型已售完，剩余138/139/168平；43座为2梯3户设计，在售125/157/141平，除了125平为三房，其余均为四房。
▲41座户型图
▲43座户型图
价格方面，整体均价约1.3-1.4万/平，带装修双合同，其中装修单价约4400元/平，以一套125平单位为例，贷款情况如下：
| 装修总额 | 55万 | 装修三成 | 17万 |
| 毛坯总额 | 120万 | 毛坯三成 | 36万 |
| 首付合计53万，月供前5年1万，5年后6千 |
总的来说，该盘由于剩余产品均为改善户型，虽首付门槛不高，但前五年月供压力较大。
据观察，该盘组团很大，颇有自成一体的风范，生活配套主要依赖外部底商。
聚兴花园
片区内唯一单合同 30万可上车
聚兴花园位于西樵山东侧的樵晖新城内，樵晖新城是一个大型住宅集聚区，东面临江，目前共有13个新老楼盘在此，生活氛围浓厚。
▲项目沙盘
据了解，项目在售64座洋房，2梯4户，楼高25层，面积涵盖102/104/111/123平，为毛坯交楼。
价格方面，单合同，0.95-1万/平，可谓片区最低。案场也用巨大展板贴出了一口价单位，多为低层及高层单位。以102单位为例，贷款情况如下：
| 毛坯总额 | 100万 | 三成首付 | 30万 |
| 20年月供 | 4900元 | 30年月供 | 4100元 |
▲一口价单位
参观样板间，102平户型客厅开间达3.9米，阳台进深约2米，分外宽敞；厨房开间达2.8米，一旁生活阳台可做扩展。
▲102平客厅
▲厨房
房间方面，采光充足，实用面积颇高，主人房有预留衣帽间位置，整体无硬伤。
▲主卧
该盘最大的亮点是：总价低，门槛低，让人颇为心动。
但值得注意的是，聚兴花园产权已缩水26年，剩余44年。此外，项目位于樵晖新城较为深入位置，周边配套仅有底层商铺商，购物还需前往城区。
▲樵晖新城大门
恒大御湖湾
听音湖旁 装修款一年付清
最后一站，功夫君来到了听音湖板块，目前板块内住宅项目仅剩一盘：恒大御湖湾。
据销售介绍，项目分为两个组团。其中组团一高层单位已售完，剩余部分大面积叠墅；组团二在售32/33座，29-31座待售，还有49-60座叠墅产品后期推出。
▲32座户型图
面积段方面，主打122/129/142平，122/129平为三房，142平为四房，全部户型均为南向朝花园设计，部分北向房间高层可望听音湖，预计明年下半年交楼
价格方面，带装修双合同，单价约1.3-1.4万/平，装修单价约3000元/平，装修部分需分三期给清，第一年压力较大。以一套122平单位为例：
| 毛坯总额 | 100万 | 毛坯三成 | 30万 |
| 装修总额 | 签约 第一期 | 半年 第二期 | 一年后 第三期 |
| 53万 | 16万 | 16万 | 20万 |
| 购房首年合计83万，月供30年约4千 |
样板间方面，122平户型客厅连通阳台，但无其他窗户，整体光线不足；厨房呈狭长型，带小型生活阳台，房间布局较为分散，动静分区不明显。
▲122平客厅
▲122平厨房
129平户型为传统布局，动静分区明确，厨房方正，超大主卧可设计衣帽间。142平户型客厅开间更为宽敞，双阳台设计，采光良好，四个房间方面，书房最小，约为主卧的一半面积，但仍可放下小床。
总的来说，该盘户型实用率中规中矩，只有122/142平部分房间可看湖。
生活配套方面，听音湖片区目前还较为欠缺，但项目将在一二组团北侧，也就是目前销售中心的位置，新建一个5层大型购物中心，未来将是片区配套强有力的补充。
最后看看
听音湖一号+观山上岛
听音湖一号公馆目前在售30-70平的商业公寓，带装修均价1.5万/平。
观山上岛主要在售大户型叠墅，面积段都在230平以上，毛坯售价1.1-1.5万/平，由于产品特殊，在此不做太多描述。
一点小结
一位对比过西樵与南庄的购房者是这样看待西樵楼市的：
①相对高明来说，西樵的地理位置和环境更加优越，价格比罗村低很多，没名额可以考虑。
②西樵目前还没有被外地投资客大范围炒作，购房者大多数还是以本地人和自住需求者为主，房价能维持在现有水平，还能接受。
③早些年西樵都是本地中小开发商，连定价都难。后来中海、恒大进入，房价有一小波涨幅，以后发展文旅小镇，还是有前途的。
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