法人全款！租不起价！倒贴甩卖！桂城三大公寓盘怎么选？

近日，有网友提问：想投资桂城公寓盘，怎么选？将来好转手吗？

他给出的意向楼盘分别是：德高信中央大道、京华广场和万科金色领域。

于是，功夫君亲自走了一趟，现将一、二手情况呈现如下：

德高信中央大道

法人单位才能买 要求全款

该盘位于金融高新区，其发展商易联支付是国内一家支付服务机构，这是其在佛山的第一个房地产项目。

项目总共有两栋复式公寓，合计677套货，其中T2栋已经售完，目前在售T1栋，面积为65-112㎡，带装修1.9-2.2万/㎡，必须全款。

▲德高信中央大道

为什么？

功夫君获悉，因为这栋要求必须以公司名义购买，因此要求一次性，拿到房产证后可以将物业转移至个人名下。

对此，销售是这样说明的：

1、注册公司一事交由开发商搞定，当然，要给一笔钱。

2、每年，购房者要另外支出2000-3000元维持这个公司的存在。

3、拿到房产证之后，可以将物业转移至个人名下，花点手续费。

4、最后，公司不要了可以注销掉。

因此，对比之下，T1栋售价的确要比T2栋便宜一些，尤以90平最明显。

咱们先以7楼一套65平两房为例，折后总价约129万，加上1%的维修基金和3%的契税，总房款约133万，可以分期，但要在一年之内付清。

▲项目目前在售T1栋

至于90平户型，最低总价约190万左右，折算单价2-2.1万/平起。

说回产品，德高信这个盘虽说是商业性质的公寓，但产品方面很偏向居住。

项目在售65-112平的复式两三房，T1栋为6梯15户，层高4.5米，风车型布局，后期物管由世邦魏理仕负责，物业费高达5.8元/平/月。

▲T1栋户型分布图

从样板房可以看得出，该盘的装修比较偏向新贵人群，对一部分买不起住宅但又想要该地段的购房者有吸引力。

项目还未交楼，暂无二手情况。

京华广场

清尾货  平层1.9-2万/㎡

与德高信一路之隔的京华广场目前正在清公寓尾货，或许是这个原因，销售中心显得很冷清。

项目目前在售二期公寓，剩余十几套，面积为79/84/110㎡，平层带装修1.9-2万/㎡，层高3.5米，10梯28户，总高42层，预计明年9月交楼。

▲左侧为京华广场

以一套79㎡平层为例，总价约150万，首付5成即75万，可以按揭贷款。

需要提醒，目前到访暂时看不到样板房。项目一期正在交楼，二期尚未交楼，暂无二手情况。

万科金色领域

一手最高1.8万/㎡ 二手税高很掉价

该盘靠近虫雷岗地铁口，目前在售6栋新货，面积为64㎡平层双钥匙，带装修1.65-1.8万/㎡，总高31层，3-25层6梯22户，26-31层6梯23户，合计6、700套。

其实，这64㎡正是两套30多方合并而成，可以打通，也可以分开单独使用，但买就要双拼。

▲万科金色领域

接下来，功夫君想重点说说该盘的二手和租金情况。

金色领域共有7栋公寓，目前已有4栋进入二手市场，5、7两栋尚未交楼，6栋还在售。

结合租售中心与链家经纪人的反馈：二手公寓难卖、成交周期长是普遍现象。

“我经手的多数放盘1.4-1.6万/㎡，可实际成交只有1.3万/㎡出头，有些急售的甚至还倒贴。”

链家经纪人小马（化名）上月底刚卖掉金色领域一套39㎡公寓，成交价54.5万，单价1.36万/㎡。而这套房源两年前的发票价是43.8万，折算1.12万/㎡。

也就是说，两年间该房源单价涨幅约2000元/㎡，这与同地段住宅产品相比，天差地别。

▲公寓内景

然而，这已经是相对理想的情况。小马透露，经他手卖过最便宜的一套就是业主倒贴。

“31㎡小户型，发票价40万，转让44万，还没加上契税、维修基金和家私家电的成本，业主着急用钱，想赶紧甩掉。”小马说。

同在地铁附近，南海万达广场的二手公寓也遭遇同样窘境。

▲南海万达广场

目前，楼层、朝向好的公寓最高能卖到1.5万/㎡，次一点的卖到1.3万/㎡。然而，这批精装公寓初入市可是卖到1.6万/㎡。

二手公寓为何卖不起价？除了自身硬伤之外，转让产生的庞杂税费是一大阻碍。

其中，这4项税费会占据大头：

1、契税：评估价×3%

2、增值税：（评估价-发票价）×5.6%

3、土地增值税：计算过程实在太复杂

4、个税：（评估价-发票价-转让住房过程中缴纳的税金和合理费用）× 20%

除了契税由买家支付，其余税费则由卖家承担。因此，为了缓解交易的琐碎，中介一般都会建议卖家实收放盘。

两房年回报率约3%

体量庞大租不起价

有人会问，既然公寓难转手，那就放着长期出租呗！

功夫君也算了一笔账，以万科金色领域一套65㎡两房为例，目前6栋的一手价为1.65-1.8万/㎡，而此前同面积段产品月租金能去到2500-2800元（带家私家电）。

倘若按2800元/月计算，年租金为3.36万，年回报率约2.8%-3%，甚至低于银行理财，出租32-35年方能回本（还没计算契税和家私家电成本）。相比之下，40㎡以下的单间回报率会稍高一些，但也受限于体量庞大，租不起价。

▲项目还有三栋楼尚未交楼

“公寓太多了，租金涨不上去，也卖不高价。”未来，万科金色领域还有3栋公寓要交房，届时，数千套的新货对租金冲击或许会更大。

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