刚需注意！南海万达降了！有业主让利50万转手
南海万达华府二手降了！
近日，功夫君收到风，南海万达华府89平单位，有业主从280万降到230万，至今仍未卖掉。
▲粉丝询问截图
如果大家去年看过万达华府的二手房，就会知道，该盘的价格真的回落了。
一手最低1.37万/平
历时年半清盘
先来看看南海万达华府的一手历程。
该盘最早于2013年10月入市，带装修约1.37-1.67万/平，仅隔两个月，二期住宅随即推出，价格区间在1.46-1.7万/平，历时一年半收官。
| 万达华府一手销售情况 | |
| 时间 | 动态 |
| 2013年10月 | 首期带装修 1.35-1.67万/平 |
| 2013年12月 | 二期带装修 1.46-1.7万/平 |
| 2014年1月 | 1.6-1.7万/平 |
| 2014年7月 | 1.7万/平 |
| 2015年1月 | 1.5-1.7万/平 |
| 2015年3月 | 带装修1.6万/平 |
▲一手销售历程
二手最高位3.3万
如今2.6万成常态
2014年底至2015年中，一二期陆续收楼，房源转入二手市场。
▲二期楼栋外立面
2015年4月，该盘在Q房网上最早成交的一套单位为143.73平四房，总价220万，单价1.53万。
2016年，万达华府二手成交的黄金时期来了。根据Q房及链家的数据显示，一年之中，成交价格从年初1.6-1.8万/平飙升至2.3万/平。
2017年5月，该盘最高位定格在3.3万/平。此后，随着佛山出台二手房限购新政，万达华府正式入冬。
▲链家成交房源记录
▲Q房成交房源记录
2018年3月，正值二手限购将满一年之时，该盘呈回温之势，但成交量仍不可与黄金时期同日而语。有中介表示：“我们整个团队一个月成交一套算不错了。”
成交降温，价格也有所回落。
中介表示，今年成交均价约2.6万/平，89平户型最受欢迎，总价约230-240万。
当然， 也有例外，今年成交了两套低价房源，均为三房，一套为业主200万急售，一套产权涉及继承问题，220万。
| 户型 | 参考成交价 | 参考单价 |
| 89平三房 | 230-240万 | 2.58-2.7万 |
| 133平四房 | 330-350万 | 2.5-2.65万 |
| 143平四房 | 380万左右 | 约2.65万 |
▲万达华府代表户型成交价格参考表
成交价格下跌，业主心态时常摇摆。
据了解，曾有业主初始放盘280万，为了快速成交，曾降至240万，有客户意向购买，但业主心态摇摆拒绝了，目前降到230万，单价不到2.6万，还没卖掉。
虽然二手成交价格不及去年，但回报率还是较为可观的。若业主在2014年以1.6万/平购入，今年以230万出售，年回报率高达15.3%。
租金年收益率最高3.3%
89平回报率：寰宇花园＞南海万达＞南海万科
功夫君夜晚途经万达华府时，曾惊讶于其入住率之高，据了解，这得益于该盘租赁市场的活跃。那么，其租赁情况如何？收益率有多少？来看具体数据。
| 户型 | 参考租金 | 收益率 |
| 约89平 | 3000-4000元/月 | 2.5-3.3% |
约130平 （143平租金相近） | 4200-5800元/月 | 2.4-3.3% |
▲万达华府租金参考表
据了解，89平小三房出租最易，如果是吉屋，3000元/月便有交易，带家私家电的最高可租3800-4000元/月，年收益率约3.3%。
▲89平三房
相比之下，133-143平大户型的放租量较少，租金收益率也低些。
以133平四房户型为例，若用作办公，简单装修，约4200-5000元/月；若用作居住，家电家私齐全，最高能租到5800元。
▲133平四房，曾用作办公
同在桂澜路上的三大楼盘：南海万达华府、中海寰宇花园、南海万科广场，年回报率孰高孰低？
功夫君以90平左右为参考对象，回报率从高至低排序为：中海＞万达＞万科！
| 中海寰宇城89平三房租金情况 | |||
| 买入价 | 总价 | 月租金 | 年回报率 |
1.35万 （2014年） | 120.15万 | 3100-4000元 | 3-4% |
| 南海万科广场90平三房租金情况 | |||
| 买入价 | 总价 | 月租金 | 年回报率 |
1.5万 （2012年） | 135万 | 3500元 | 3.1% |
2.9万 （2017年） | 261万 | 3500元 | 1.6% |
不难发现，靠近广州、靠近千灯湖、买得早，租金收益更高。
功夫君有话说
从万达华府这个案例来看，有不少值得深思的地方，功夫君为大家做个总结：
①当下市场环境，买卖双方博弈尤为紧张，谁需求紧谁就输。
如果业主着急套现，只能降价急售，价格要低于市场价才能吸引买家；买家着急换房、备婚房或者入户拿学位，希望快速成交，只能接受业主的强硬态度。可以说，谁的需求更紧张，谁就处于下风。
不过庆幸的是，如今市场给了大家更长的磨合时间。
②楼盘租赁市场越活跃，住户流动性越大，管理越容易出现混乱，二手转让更困难。如万达华府住户流动性高，从而降低了小区的居住体验，一定程度上导致其好租不好卖。
③单价越高，租金回报率越低，买房还是要趁早。
④从投资角度来看，热门地段的90平刚需三房，更好租、好卖。
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