岭南天地住宅探秘：涨幅不及千灯湖？三房却能租7000元/月

佛山市中心地段最好的房子，租售到底是什么水平？

功夫君对岭南天地旁的东华嘉苑进行了一轮摸查，8年时间，其二手涨幅最高为2倍，虽然不及千灯湖片区，但其租金年收益率却能达到6%！

项目档案

项目名称：东华嘉苑

项目位置：禅城区东瑞路3号

物业类型：住宅

占地面积：2万平

建筑面积：5.8万平

容 积 率：2.02

生活配套：岭南天地、岭南站NOVA、铂顿城

交通配套：广佛线祖庙站、岭南站公交枢纽

一手销售历程

功夫君整理了该盘的一手销售历程，从2010年到2014年，还没赶上佛山放开限购，就已经收官了。

▲一期组团

其中，一期住宅采取“低开高走”的营销策略，首次开盘均价1.68万/平，随后售价提升到1.7-1.8万/平，两年内多为自然销售，低调去货。

值得一提的是，该盘当年带3000元/平装修，其中包括大金空调、全屋木地板、西门子全套厨房电器、TOTO系列全套卫浴设备等，标准相当高。

日期	组团	单价
2010.06	开售楼部
2010.08	一期	1.68万
2010.09 -2012.07	1.7-1.8万
2012.07	二期	1.6万
2012.10	1.2-1.3万
2013.01- 2014.09	1.6-2万
2014.10	项目收官
数据来源：房天下

二期住宅在一期收官之时，无缝对接开卖，首开1.6万/平，与一期首开价相当。但在2012年10月期间，曾出现1.2-1.3万/平的超低价，面积主打88-140平，为该盘最低价。

进入2013年，楼价小幅攀升，项目整体均价维持在1.8-2万/平，直至收官。

▲二期组团

东华嘉苑的售价在当年是什么水平呢？

2012-2014年中海千灯湖1号价格区间约1.3-1.5万/平，部分大户型单位1.8万/平，东华嘉苑对比千灯湖同期价格，还是稍高一些的。

二手销售现状

功夫君走访项目附近的中介门店，发现一个现象：二手房源极少，放盘均价约2.6-2.7万/平，8年间，涨幅最高2倍。

这个成绩相比南海万科广场、中海寰宇花园，其实不算优秀。

90平
单价	总价	首付
2.7万	240万	72万
140平
单价	总价	首付
2.6万	300万	90万

▲部分户型报价情况

除了放盘少，有意向的买家也不多。

一方面，项目一期为8层的小高层，二期部分楼高18层，放盘房源中高层的选择不多，低层单位部分靠近马路，并不安静。

▲项目北邻东瑞路，南邻建新路，不少户型直面马路

另一方面，项目户型设计比较“任性”，90平做两房一卫，140平做三房两卫，加上部分户型不太方正，动静分区不明显，对比现在的户型设计，显得不够实用。

租赁情况

租赁方面，该盘租金相当高。

户型	租金
90平两房	6000元/月
140平三房	7000元/月
165平三房	8000元/月
250平四房	15000元/月

其中，90平单位放租较少，仅有1-2套房源，租金高达6000元/月，对比同是地铁口+商场旁的南海万科广场，后者三房租金最高约3500元/月。

▲近期新上房源

140-160平可选房源较多，整体租金在7000-8000元/月，家私家电齐全。同等面积段，在中海寰宇花园，租金约5000-6000元/月。

对此，中介表示，该盘地段极好，小区密度低，内部环境保养好；且物管服务水平高，出入打招呼，门禁很严，居住体验好，因而租金高。据悉，在东华嘉苑租房的多为企业高管，还有不少外国友人。

▲一期小区花园，喷水池还有水

90平两房
单价	总价	租金	年回报率
1.2万	108万	6000元/月	6%
140平三房
单价	总价	租金	年回报率
1.2万	168万	7000元/月	5%
1.8万	252万	3.3%

回报率方面，面积越小，入手价越低，回报率越高：90平两房若以1.2万买入，年回报率高达6%；140平三房，按照最低与最高买入价，回报率在3.3-5%之间。

由此可见，东华嘉苑的租金回报，已经与银行理财相当，甚至更高一些。

▲负一层会所泳池

功夫君有话说

东华嘉苑，颇有点“遗世独立”的意味，身处闹市中，小区内部幽静，租金高得惊人。功夫君给大家总结这一趟下来的收获：

1、超核心地段，低密度，高水平物管，是其租得起价的主要原因。

2、靠近马路的单位，噪音严重，正对花园的单位，安静不少。

3、户型的优劣，对于二手出售影响很大，东华嘉苑二手成交不活跃，最大的硬伤在于其户型。

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