原来十年前，佛山老板们喜欢住这样的房子！
自从功夫君写完千灯湖几个颇有历史的二手盘之后，收获一众粉丝留言，希望能看到更多二手盘的踩盘点评，其中呼声较高的便有：怡翠玫瑰园。
今天，功夫君就来聊聊这个盘。
▲怡翠玫瑰园1-4期
季华路最大二手盘 楼龄超十年
怡翠玫瑰园位于南海桂城季华七路，处于禅城与南海的交界地带，占地有300亩，建筑面积有55万㎡，是季华路沿线最大的二手盘。
其开发商是怡翠，彼时开发的“怡翠”系列楼盘都偏向高端定位，同时期的怡翠花园、怡翠馨园皆出自它手。
▲怡翠玫瑰园5-6期
整盘面积较大，共分为6期，1-4期与5、6期被市政道路隔开，最早一期建于2006年，目前楼龄已超十年，后面建成的5、6期楼龄较新。
二手1.6-1.75万/平 十年涨一倍
功夫君走访该盘，同时采访了数位曾经看过或正在接触该盘的粉丝，了解到一些有趣之处。
首先，1-4期的二手成交单价大约在1.6-1.75万/㎡之间，便宜的1.5-1.6万/㎡也有成交。与周边其他二手盘相比，1-4期单价较低。不过，5、6期楼龄较新，价格也稍微高一些，能突破2万/㎡。
▲链家上最近成交的房源价格
“这个盘最早开卖一期时单价大概4千多，后来二期涨到7千多，我有朋友买了。我再去看的时候大约是2007年，那时已经卖到5、6期了，120平米大概要100万左右，单价8千多块。”
可以发现，与同时期开发的千灯湖几个大盘相比，虽然就隔着一条桂澜路，但怡翠玫瑰园的涨幅明显拉开很大差距。
一位熟悉该盘的中介告诉功夫君，该盘二手交投并不活跃，一年成交都不超过10套。
为什么呢？
全盘大户型 120平只能做三房
这就要说到，第二个有趣之处——户型。
怡翠玫瑰园整盘卖的都是大面积，起步就是120平，只能做三房，打上则去到140-192平，适合改善人群购买。
可以想见，十年前能以百万总价购买大面积的市民，都是有点家底的。所以，坊间一直评价怡翠的楼盘是“老板们的最爱”。
▲怡翠玫瑰园与金地珑悦虽然外立面很像，但从顶部尖顶可以辨别左侧为玫瑰园。
价格是老板们能支付得起的，户型格局也必须是老板们喜欢的。
功夫君对比了几套137、144和152㎡的户型图，发现一些共同点，那就是：大厨房、大餐客厅、大阳台和大主人房。
咱们先来看一套137㎡的户型图，刨掉20%的公摊，套内大约还剩109㎡。光是餐客厅就占了39㎡，占了整套房面积的35%。
此外，这套户型有4个阳台，餐客厅、厨房、主人房都带一个，观景尺度大大增加。
不过，这还不是最典型的。
我们再来看一套152㎡四房户型。
这套房的餐客厅足足42㎡，餐厅没有阳台，但客厅的阳台竟然超过16㎡，大的能跳华尔兹，感受下实景图↓
▲152㎡客厅与阳台
而主人房有20多㎡，还不包括露台，足以摆得下一张乒乓球桌供人单打了。
而最后这张户型图，功夫君想让你们感受的不是厅与阳台，而是霸气的主人房↓
来，再上一张实景图↓
面积大门槛高 二套起码6成首付
再者，便是首付。
据一位熟悉该盘的中介介绍，比起三房，这个盘的四房转手率更低，因为面积超过144㎡，对首付要求更高。
如果你是首套房，买超过144㎡的大户型，首付需要给4成；如果你是二套，则需要6成。
也就是说，以152㎡四房为例，若成交单价1.7万，二套首付起码要准备155万。这个资金要求都能撬动中心城区的新盘了。
▲左侧为1-4期，后侧为5、6期
一位正在考察季华七路沿线楼盘的改善型买家告诉功夫君，他比对了玫瑰园、星星凯旋、金地珑悦以及怡翠世嘉等多盘，看上了玫瑰园一套户型，但由于厅朝北，始终纠结不下。
由于是改善型换房，花了钱当然希望能最大化满足自己的要求，考虑到居住舒适度与日后孩子上学，筛选条件哪怕一条不符合，都难以下手。
▲5、6期的楼王均是大露台配置
园林是最大卖点 日常配套依赖鹏瑞利
最后来说说楼盘的内外配套情况。
园林绿化是该盘最大的卖点，从外围看上去，树木都很高大，绿化面积也比较大，小区内除了常规运动设施之外，还有健身房和阅读驿站。
楼盘的地下车位售价比较高，在20-25万/个不等，月租费用在500-600元不等，因此不少人将车位停在玫瑰城的商业街内，那里费用比较低。
▲怡翠玫瑰园地下停车场
玫瑰城原本是项目自带的商业体，但招商情况很不理想，目前只有一些健身、教育机构进驻，临街商铺则以小吃、餐饮、士多店为主，临近季华七路一侧的商铺主要是银行网点、美容美发、宠物护理等。
▲项目商业体玫瑰城
据附近业主称，住在这里日常购物主要还是依赖鹏瑞利广场，楼下街铺能满足小部分零散的消费需求。
▲怡翠玫瑰园临街商铺
至于学位，该盘属于桂城地界，小学学位一直划分到桂园小学，中学是石肯中学。项目靠近季华七路一侧有公交站“星星广场站”，来往公交线路有7条，目前没有地铁，将来最近的地铁站是佛山3号线镇安站，步行还有段距离。
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