季华路补货176套！吹风2.5万/平，三号线上盖！值得买吗？
周末天朗气清，适合踩盘。
这不，勤劳的功夫君今天又去看了一个盘，虽然货少，产品也没多惊艳，好在地段可以，还是决定说上一说。
这个盘就是天丰誉城。
▲天丰誉城
住宅补货176套 户型偏改善
该盘位于南海大道与季华路交汇处，体量不大，一期只有5栋住宅，早已交付使用。
二期住宅只有2栋，约176套，已开始冻结登记，准备要卖，功夫君要说的就是二期。
二期要建2栋住宅和2栋公寓，如下图所示，住宅为1栋和7栋，总高均为23层，两梯四户，7栋最先卖，户型为92、104、124和147㎡的三、四房，物业费为2.3元/平/月。
一期5栋住宅总高也都是23层，但梯户比是两梯五户，户型偏向刚需，只有三种面积：70㎡两房、89㎡三房和128㎡四房。
对比一期，二期户型更大，偏向改善型，梯户比也低一点。
这两栋处于二期南侧，但与二期相隔一条小区道路，大约这么宽↓
▲一二期之间的小图道路
现场销售表示，这条小区道路不会走汽车，但会走自行车、电动车等。至于二期业主将来能否进入一期园区，暂时也不确定。
那么，具体产品和户型到底怎么样？请继续往下阅读。由于功夫君只拍到92㎡的样板房，其他户型请点击放大户型图来了解。
需要说明的是，项目暂未确定这批货是带装修还是毛坯卖，如果带装修卖，样板房就的装修标准就可以参考；反之，仅供参考格局。
92㎡的主朝向为北向，个别次卧与生活阳台为西向，朝向最弱，高层看一期园林。
入户前有个消防门空间，可以放鞋柜，这一点只有92㎡有。
▲消防门空间
走廊一进去是餐客厅，厨房门开在餐厅处，预留了冰箱位，但操作台空间太小，放了电饭煲之后，几乎没有切菜、摆盘的位置。
▲92㎡厨房
如果毛坯交付，还能自己想想办法，反之，就要考虑把墙往生活阳台推，或者在洗菜盆上增加一个临时案板。
三间卧房中主卧和次卧都是朝北，优点在于飘窗都是全景，采光面积大，至于飘台能否像一期一样打掉，具体要向楼盘了解清楚。
▲92㎡餐客厅
最小一间房是由阳台报建而成，能改成书房、婴儿房或临时客房，朝向为西向，夏天西晒在所难免。
▲92㎡主人房
▲92㎡的空中花园
同样是三房，104㎡较92㎡多了12㎡，主要体现在有入户花园、三个卧房大小均匀一点，都是正儿八经的卧房。
从样板房和图纸来看，入户花园比厨房还要大，厨房做成一个L型，操作台空间依旧很少，而且连冰箱位都没有预留。
这里就面临两个问题，一是冰箱放哪里，放玄关处还是餐厅？二是洗衣机放哪里，放玄关处还是景观阳台上？
▲104㎡为02户型（点击看大图）
这个户型的景观阳台与次卧也是朝北，好在主人房与另一间次卧朝南，且厨房与入户花园的窗户一打开，餐客厅能实现南北对流。
功夫君认为，如果毛坯交付，这个户型的厨房位可以向入户花园推出去一点，增大厨房面积，减少入户面积，起码留出冰箱位。
当然，一旦自己改动总是要再花一笔钱，具体还要看项目最终什么价位。
▲天丰二期7栋与一期6栋
124㎡与147㎡功夫君就不作详细点评了，前者主朝向为南向，只有一间阳台报建的小房间朝东；后者朝向最好，餐客厅都带阳台，南北通透，厨房也大，能做成U型格局，四间卧房中，三间朝南，一间朝北。
总体来说，如果不差钱，124㎡与147㎡当然最好。如果只想买三房，结合资金情况，功夫君建议优先考虑104㎡，92㎡次之。
不过，104㎡可能会有来自南海大道的马路噪音，92㎡北向会安静一些。
▲天丰誉城与禅城绿地中心相隔一条镇安东路
带装吹风2.5万/㎡ 值得买吗？
说到这，问题来了，这个盘究竟多少钱值得买？
在回答这个问题之前，功夫君特地采访了一位意向购房者（下称A先生），先来听听他的想法。
A先生家住附近，因为想给家里老人买套电梯楼，才考虑看房。
在此之前，他已陆续看过好几个一二手楼盘，地铁上盖、亚艺二手都看过，包括天丰。
A先生认为，天丰的优势在于近自己家，以后老人家住这里也能方便有个照应，近地铁，保值能力强。
▲3号线在建镇安站与星星凯旋国际
但是，天丰的缺点就在于楼盘小，档次一般，近地铁站是真，但离南海大道和季华路也很近，噪音难以避免。
“2.5万有点贵，2.2-2.3万比较合理。”A先生说。
功夫君在踩盘中，销售虽未直接告知吹风价，但却数次对比星星凯旋的二手房，来暗示带装修的话，吹风价或在2.4万/㎡以上。
▲星星凯旋国际
那么，天丰周边的二手房到底是什么情况？
咱们先来说说一路之隔的星星凯旋国际，如果你仔细观察佛山链家网上的放盘价和成交价，会发现，对于三房而言，200万就是带装修与毛坯的分界线。
咱们来举个例子，比如，星星凯旋最新放盘一套满两年未住过的南区三房，带装修，北向望园林，如果以放盘价成交，加上个税和中介费折算单价约2.45万/㎡。
而该小区8月成交的两套三房，北向毛坯价在2.23万/㎡，南北向带装修在2.4万/㎡。
那天丰一期的二手价又如何？
功夫君查阅佛山链家发现，由于楼盘规模小，放盘数不多，业主心态还是比较坚挺。
天丰一期在链家上的放盘量只有6套，南北向带装修满两年的三房最低190万可以入手，合税折算单价约2.2万/㎡。
如此来看，如果天丰二期卖到2.5万/㎡，那购房者完全可以挑选周边二手次新房，减少1-2年的交楼等待期。如果以同样价钱，购房者还可以考虑亚艺板块的二手次新房，毕竟那里的居住氛围、配套更加成熟。
▲天丰誉城周边楼盘分布图
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