今天我查了千灯湖二手盘报价，最高竟是它……
大家好，我是功夫基
作为一枚梦想在千灯湖置业的购房者
一直很关注片区市场
近日，保利天悦备案价刷了一波朋友圈
大户型突破4万/平，不清楚的朋友可以看看
定期查查区域二手的基哥
不查不知道，一查吓一跳
千灯湖一大波二手盘挂牌价刷新认知了！
（以下展示均为贝壳近2个月新上房源）
今年5月，基哥曾了解过中海千灯湖1号的整体价格，一般成交价在3-3.2万/平，也有部分楼层好、朝向户型佳的户型能卖到高价。
彼时，也有部分大户型房源挂牌价高达3.5-4万/平，但也是少数。
如今，贝壳近期新上房源前10位中，9套单价超3.5万/平，其中5套突破4万/平。
▲中海千灯湖1号实景图
基哥小点评
相信大家想问，一手市场都没卖到4万，二手就敢这么挂牌了？
一方面，该盘入市定位就是豪宅，业主购房多用于自住，大多数放盘的业主心态还是比较硬的，不急于一时出售，因而价格也挂得比较高。
另一方面，项目价格偏低的单位多为136平大三房，受制于户型布局、或是近路边；价格偏高的单位多为180-200平以上的大户型，户型、位置和朝会更佳。
一位负责该盘的中介表示，近期成交一套188平，约710万，楼栋位置好，带车位，已经算“很笋”了，平时这种单位720万就有客户出手秒掉。
中海万锦豪园的二手行情一直都是比较稳的，成交较为活跃的有120-150平三房，以及160-180平四房，成交均价约3万/平。
从新近挂牌的房源来看，整体挂牌价还是有小幅上扬的，10套新房源中有4套超3.5万/平。
对于一个楼龄超15年的老盘来说，可以说是宝刀未老了。
▲中海万锦豪园实景图
基哥小点评
该盘130平左右的大三房单位，大部分都是靠路边，其整体成交价都在3万左右。面积较大的四房，优质房源不多，且价格较贵，一般都在3.4-3.5万/平以上。
一位长期负责该盘的中介表示，目前的成交价尚未有明显提高，但相比临路边的大三房，四房户型更抢手，基本放出来价格合适很快就卖掉了。
此外，去年到今年年初，有部分价格低于3万的，往往很快就能成交；到近期，这一类“笋盘”明显减少，该盘业主的心态也更硬了一些，想砍价更难了。
从基哥的观察及粉丝采访来看，中海寰宇近期挂牌的业主，不少是想卖房置换到保利天悦，受此影响，90平三房的价格变化相当有趣。
今年年初，正常小三房成交价多在250-280万之间，部分急售的约230-250万，基本几小时内就能卖掉。
而近期新挂牌小三房总价多在270-280万，还有部分突破300万大关，可见业主还是想卖个好价钱。
▲中海寰宇花园实景图
基哥小点评
一直以来，该盘的90平三房成交十分活跃，虽然仅有一卫，但楼下地铁口、成熟商场、社区管理、高层景观等，多种加分项让其瑕不掩瑜。
不过，挂牌价是一回事，成交情况又是另一回事了。
相关熟悉该盘的中介表示，90平三房由于可选房源较多，价格高的单位除非景观特别好，一般都较难有意向客户，大多数买家的价格接受度在270万以下。
相比之下，四房户型房源较少，特别是带花园的，价格一直高企，整体变动不大。
保利花园一二三期由于楼龄、位置等因素，整体价格是存在落差的。
从功夫君今年8月了解的情况来看，一二期价格稍低，成交均价在2.6-2.8万/㎡，三期在2.7-3.2万/㎡之间，个别南北对流的小高层单位都能站上3万。
对比近期挂牌的房源来看，剔除两套小面积复式，整体挂牌价在2.8万/平以上，有4套房源上到3万/平。
基哥浏览了近1个月挂牌的20套房源，基本没有2.6-2.7万/平价格区间了，想要低价成交，唯有砍价。
▲保利花园实景图
基哥小点评
作为一个楼龄久、售价高、租金高、居住舒适度高的二手社区，保利花园大部分二手业主都显得很“高傲”，卖家最常见的表现是：不肯降价，不配合看房。
相关中介也表示，该盘价格站得很硬，想讲价难度高。因此，想购入此盘的买家，需花更多时间找房源、联系卖家。
不过，基哥认为，随着楼龄增大，业主这种高傲的心态或会有所改变。
该盘其实很有特色：地段不错，动中带静，楼距不算密，楼龄短，价格对比周边几盘算是比较“实惠”的。
查阅相关记录，该盘成交价格多在2.5-2.8万/平，究其原因，其104平三房户型稍显紧凑、实用率较低，相比之下大户型更卖得起价。
目前，该盘新近挂牌的房源中，2.6-2.9万/平为多数，也有4套房源去到3万/平。
▲依云天汇实景图
基哥小点评
说实话，该盘基哥了解不多，整个项目被一条路分为两个区，社区花园相对较小，除了户型，其余硬伤不明显。
若你对该盘有所了解，也可以留言分享哦！
一位活跃在千灯湖区域的资深中介表示，虽然新上房源挂牌价高，业主心态硬，但今年板块二手成交价相比去年基本持平，除了灯湖1号，其他项目暂未见明显升幅。
与此同时，基哥采访的多位中介不约而同地表示，天悦的入市，让不少买家观望情绪更浓，但其实对刚需客户影响不大，该买的还是会买。
近一年来，也有不少手握100多万首付的粉丝，想在千灯湖置换一套四房，结果多是换区域买房，或退而求其次买大三房。
还有部分资金能力强劲的客户，考虑在千灯湖购房投资，对此，基哥往往建议做好长线准备。
对于资金能力有限的购房者来说，无需过于焦虑。
在桂城边缘位置、或禅城范围内，还有很多性价比高的项目，整体在2-3万/平区间内，也有部分项目尚未突破2字头，上车难度不大。
关键是要选择合适自己的，切勿被高价项目冲昏了头，盲目选择超出自己支付能力，或与自身要求不符的项目，后续免不了烦恼多多。
毕竟，90后、00后已成为当今楼市的新力军，对于这代人来说，贫穷才是大多数呢！