一手断供的罗村孝德湖，二手正肆无忌惮
两年可以改变许多事情，尤其是楼市。
2018年4月，功夫君曾走访过罗村孝德湖板块，彼时新盘缺粮，二手有价无市。
如今再去看，一手依旧断供，二手市场已是另外一副模样。
奥园公园一号
1.8万想买带装修只有北向 南向好楼层起码预1.9万
结合当时报道来看，公园一号二手报价早已站上1.8万/㎡，而且业主心态强硬，不轻易降价。
如今呢，这一数字已是该盘成交价的常态。最近半年，其在佛山链家上共成交了四套，全部站上1.7万/㎡，最高一套北向116㎡以1.82万/㎡成交，还是毛坯。
▲奥园公园一号
“1.8万/㎡在奥园只能买得到北向带装修，或者是天地层东西向的顶楼单位，如果想要南向带装修还是好楼层单位，起码要预1.9万/㎡。”
一名熟悉该盘的中介告诉功夫君，户型较实用、离地铁站、孝德湖都近是售价居高不下的重要原因。
▲佛山3号线正在施工当中
该中介还表示，不少业主是广州过来的，有些人想等三号线开通再来住，加之四期去年年初才交付，还是毛坯，装修也需要时间，因此整体入住率不高。
尚观御园
双证拦截买家 单证可遇不可求
相比奥园公园一号，尚观御园距离孝德湖更近，但成交价却低出一小截，约1.7-1.8万/㎡。
▲尚观御园
原来，该盘多数户型为双证，一套建面120㎡的房子要切成两套60㎡，买一套房要占用两个名额，首付款也比单证高出一截，因此拦截了一部分买家。中介表示，该盘也有单证，但可遇不可求，放盘量很少。
招商依云华府
价格与奥园相仿 胜在户型实用
与公园一号同样为中介主推的二手盘还有招商依云华府。
该盘虽然离地铁站距离要比奥园远一点，步行起码多出十分钟，但胜在户型更实用，带装修，因此两盘二手挂牌价相差不大。
▲招商依云华府
“有一套年前挂牌的89㎡房源，带装修，原总价162万，后来十天内提价两次，每次加3万，现在总价168万。”中介说。
相比之下，力迅城筑的二手价就低一些，挂牌价约1.55-1.6万/㎡，部分房源能谈到1.42万/㎡。
“该盘靠近墓地，离孝德湖也远一些，有些购房者会比较介意，所以价格也低一点。”中介说。
▲招商依云华府社区园林
新雅明轩：
毛坯房1.65万/㎡ “小小区”也不便宜
如果你以为，不要知名开发商的楼盘，无需离湖那么近的楼盘，价格或许会便宜一些，那就错了。
就在奥园公园一号南侧，一条状元路之隔，有几个不知名的小社区楼盘，一般由几栋楼组成，中介称之为“小小区”。
▲新雅明轩
新雅名轩就是其中之一，该盘楼龄七年，由5、6栋楼组成，园林绿化面积少的可怜，物业管理也相对弱鸡。
但就是这样的“小小区”，二手放盘1.65万/㎡已经被中介称为“笋盘”，还是毛坯。
▲新雅明轩社区园林
时代倾城
罗村最早电梯楼 带看成交高频二手盘
除此之外，离孝德湖2公里外的时代倾城也是中介带看与成交比较高频的项目。
该盘是罗村最早的电梯楼，首期地块拿地时间在2006年，是当时的罗村地王。
▲时代倾城
苏先生是该盘早期业主，他认为时代进入罗村较早，在罗村拥有不错的口碑。他在广州上班，每逢周末回小区居住。“上下班时桂丹路经常堵车，每天往返不方便，希望3号线快点开通啦。”
该盘社区绿化和保养做得不错，入住率较高。由于社区中间是联排别墅，因此洋房之间楼距较宽。
▲时代倾城
中介称，这个小区90多平左右房源大部分是朝北的，实用率不高，而且只有一个厕所。
功夫君看了其中一套房源，南向望花园，总价145万。第三个房间空间较小，勉强放得下1.2米床，已经没有位置做柜子了。而厨房又出奇的大，有生活阳台，但没有窗，采光有点暗。
有趣的是，这个盘单价最低的不是靠近桂丹路一侧的房源，而是靠近罗村医院一侧或望医院的房源。
配套方面，从北门出去，过了马路就是海宜市场，而南侧有一些社区商铺，可以满足日常生活需求。
孝德湖西侧地块公示用地预审
主导商业性质
截至目前，罗村孝德湖板块的商住地超过六年为零供应，一手盘随着奥园公园一号的收官也彻底断供。
何时补货，等待或许不远了。
就在去年底，佛山自然资源局公示了芦塘村彭边股份合作经济社孝德湖公园西侧地块的建设项目用地预审与选址意见书。
选址意见书显示，这两宗地块面积为22550.98㎡，主导为商业用地，就在孝德湖公园西侧，目前已经基本平整。
没错，就是这两块地↓↓
注意：由于选址意见书边界不清晰，只能大致示意地块所在位置。
那么问题来了，这份意见书到底啥意思？
对此，功夫君特地询问了一位资深投拓人士，他解释道：“这相当于是项目立项，有了这份文件，政府部门才能同意出项目立项批复给企业。”
孝德湖东侧还有旧改地
改造方向为商住
除了上述两宗地块之外，孝德湖公园东侧还有一个三旧改造项目值得期待，就是沙坑东华项目。
▲沙坑东华连片旧改土地项目红线图
早在去年11月，该项目曾在狮山土推会上被重点提及，改造方向为商住。其位于罗村社会管理处沙坑村，东侧为无名支路，南侧为厂房，西侧为孝德湖公园，北侧为孝贤路。
地块将来建成住宅，西侧和南侧可以望向孝德湖，先天景观资源优秀。