看完同济学区房,我觉得在佛山生活真的很幸福
最近,南海区民办中小学摇号的信息刷屏朋友圈,最高报录比达到10:1,意味着1个学位10个人抢,为此有人发出感慨,还不如买个公立学区房来得实际。
即将到来的秋季,是小升初关键时期,有适龄学生的家庭至少在一年前就做好准备,如果你的孩子明年这个时候入学,说不定能在本文拿到干货。
禅城区公立小学中,如今坊间公认的第一梯队是环湖小学、第九小学、同济小学,我们今天先探讨一下同济小学的学区房。
01不老不破,总价50万可拿下学区房
功夫君在这里就不卖关子了,在踩盘过程中发现一个宝藏学区盘——汇博星辰。
其在贝壳上的挂牌均价约15747元/㎡,在售17套,近3个月成交就有4套。
看着均价不低,亮点在哪?有38㎡的小户型住宅,意味着可以用较低总价拿下学区房!
▲汇博星辰楼栋实景
梳理在售的17套房源中,同面积段的户型占了8套,最低总价是49.9万元,最高总价约62万。
功夫君向中介再三确认其是否为住宅类型:“确定是住宅,到时候可以看房产证的。”这样的房源,放在一线城市相信会很抢手。
▲汇博星辰入口
当然,交易的过程还要考虑个税(2%)、契税(1%)、中介费(3%)的成本,以49.9万总价房源计算,还需另外支付约6万费用。
如果只考虑入学,中介建议全款购入,期间可以放租,入学一年级后,便可转手了,还省去了贷款利息。
汇博星辰楼龄约13年,相对较新,由3栋楼组成,每栋2梯21户,出电梯后是公共阳台,房源沿两侧过道分布,感觉有点像大学宿舍楼。
▲汇博星辰楼道
功夫君看了其中的3套房,均位于中楼层,一房一厅,西向或东向,采光较好,起居不分区,居住体验难免打折。
▲西向房源户型图及实景
▲西向房源户型图及实景
其中,东向的一套没有封阳台,做了防盗网,可俯瞰唐园小区;两个西向的户型都做了封窗处理。
▲东向房源户型图
▲东向窗景
▲东向房源室内实景
若是考虑符合“人户一致”政策,虽然不破不老,但真的很小,居住起来舒适度会打折。
类似这样的小面积学区房还有盈彩美居,其是最近两年才纳入同济小学学区范围,不排除有政策调整的风险。
02学区对应步梯老房子多,面积段较大
除了以上这栋宝藏学区房以外,同济小学周边更多的是上世纪八九十年代的老房子,如同华社区、唐园小区、垂虹小区、同济新村、同福小区等。
▲同华社区
▲唐园社区
这些社区都有共同特点,半开放式管理,每栋楼会有防盗门锁;6-8层步梯楼,楼道较暗,部分加装了电梯;楼栋外墙老旧,有剥落现象,楼下停车位狭窄,但整体绿化较好。
▲同济新村
这类房子二手整体价格约8600-11000元/㎡,但面积不小,大多数总价也要100万以上,加上楼龄大,有可能无法贷款,前期资金压力大,日后还有出售难的风险。
从另外角度讲,这类房子具有便宜的大优势,功夫君随中介看了其中的三套,基本信息如下:
序号 | 房源1 | 房源2 | 房源3 |
小区 | 同华东一路小区 | 同华西路6号 | 同福西二街 |
楼层 | 高楼层 (共6层) | 中楼层 (共7层) | 低楼层 (共7层) |
面积 | 98㎡ | 141㎡ | 108㎡ |
总价 | 88万 | 140万 | 115万 |
楼龄 | 28年 | 28年 | 25年 |
第一套总价是非常吸引的,但存在格局规划不当的问题,例如无玄关,厨房紧挨卧室,动静不分区,单卫浴且过于狭长,两个阳台都要经卧室才能到达。
▲同华东一路小区房源户型图及实景图
当然,抛弃这些缺点,优点还是有的,例如你将拥有一个7.7米的景观大阳台,并且得到超9成的实用面积,不过就得要好好重新装修一翻。
▲阳台实景图
第二套格局面积很大,方方正正,实用率也接近9成,动静分区明显,但只有三房,同样的面积段现在可以做到四房。
▲同华东西路6号房源户型图及实景图
诺大的房子,只有一个卫浴,客厅与厨房之间有承重墙,导致必须经由卫生间出入厨房,无论是风水上还是卫生习惯上,都有点难接受。
第三套有业主住着,格局也是不尽完美,存在主阳台朝北,日照不足的问题,空间上经过业主的一些小调整,感觉良好。
▲同福西二街房源户型图及实景图
例如利用柜子做了长长的玄关,保证私密性,在公卫旁腾出了储物间,在主卧室僻出了主卫浴空间。
这三套房源,最低首付只需约26万,而且具有老城+学区+地铁三大优点加持。中介说到,买这类房源的客户分几种:
一是非常追求学位,且有陪读需求的;
二是同样追求学位,以租代供的;
三是刚需资金不足,又不想远离城区的。
如果是第二种情况,还得考虑租金性价比的问题,为此,功夫君也梳理了部分房源的租金坪效:
小区 | 面积 | 租金 | 每平米租金 |
同华社区 | 90㎡ | 2000元 | 22元 |
同福小区 | 98㎡ | 1700元 | 17元 |
垂虹小区 | 100㎡ | 1700元 | 17元 |
同济新村 | 70㎡ | 1300元 | 18元 |
汇博星辰 | 40㎡ | 1300元 | 32.5元 |
中介说,整个片区距离同济地铁站在1公里范围内,步行或骑车接驳即可,因此即便楼龄较老,也依然有租赁市场。
▲同济地铁站
但租金坪效比并不因地铁距离长短而变化,像距离地铁最远的汇博星辰,租金坪效比反而是最高的。
如果说既考虑读书,还要长远的居住质量,功夫君推荐去看同济广场,楼龄约16年,底商丰富,但没有园林,挂牌均价约1.1万/㎡,放盘房源面积较大,最低总价110万起。
▲同济广场及其底商
当然,片区也有纯新盘——保利同济府,带装修均价约2.6万/㎡,按最小产品88㎡计算,总价至少要228万,首付接近70万。
房子虽新,但未收楼,学区划分存在不确定因素,且价格不低,对比中需要衡量。
03创校36年,每年近百学生上华英学校
最后说说同济小学,其创校于1984年,1995年评为广东省一级学校,真正闻名的并非这些名衔,而是其上华英中学的录取率。
据@静敏聊升学介绍,同济小学最威风的时候,全班前十名都能上华英,全年级有90多人被华英学校录取。
▲同济小学同济校区
据@家长帮佛山分站最新数据显示,2017年华英学校生源统计中,禅城区占了47%,生源来源较多的是同济小学,达到70人以上。
2019年这个录取人数降至20人,更多高分学生分流到佛山外国语学校、佛山实验学校,这些学生同样具备上华英的能力。
现在的同济小学有两个校区,于2004年合并了花园小学,成立花园校区,以一至三年级学生为主,旧校区以四至六年级为主。
▲同济小学花园校区
可惜的是,其对应的直升公立初中是荣山中学、佛山三中、汾江中学,均不是坊间公认的顶尖学校。
为此中介又给到建议:“升初中前,再买那些好学校对应的学区房。”
功夫君绕着同济小学两个校区逛了一下,花园校区面积较小,只有零散的几个小操场,同济校区则相对较大。
▲同济小学花园校区
下午时分,同济校区门口路段挤满了接送孩子放学的车辆,整条路水泄不通,有辅警专门指挥交通。
▲同济小学同济校区
这些高年级的孩子部分选择自主回家,有些会到同济广场买些小零食消遣,或到小饮店相聚闲聊……
▲放学时分的学校周边
功夫君随机采访一位在路边等孩子放学的家长,其表示同济是一所好学校,他们家并没有住在这一片,但户口保留在这里。
回到本文的标题,这里已经是佛山的核心老城区,远的不说,对比广州越秀学区房动辄7-8万/㎡的均价,在佛山能够以1万出头均价拿下,幸福感真的很强。
可能有人会说,两区的教育资源不能比呀,但是谁能预测两个学校的学生,不会在同一所高校相遇呢?
是金子,在哪里都会发光,你认同吗?
最后附上同济小学学区地段划分最新情况
根据2020禅城区公办小学地段划分详情,同济小学对应的居委有:
垂虹居委、体育居委、花园居委、同福居委、唐园居委、金子苑居委、简村、同华居委(汾江中路132号、136号,同华横街1-6号,同华西路1-10号,同济广场)、同济居委(除同华东二路、四街、五街,同华路12号、14号和季华五路33号)、保安居委(金鱼街路段)、南浦居委(同济路、金鱼街路段)
由于细分到路段,情况比较复杂,因此相中的房源需要核对所在居委,以防有政策调整的风险。
若大家对于同济小学学区地段有清晰的了解,或有更笋的房源,欢迎扫码与功夫多交流。