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套内面积回迁！不设封顶！禅城首份村改方案，你真看懂了吗？
②禅城区果房村整个地块全部转成国有出让用地，村民拿到手时回迁房就是商品房性质，70年产权，可自由上市交易。
功夫君了解到，许多村民家里既有宅基地，又有公寓，合法回迁面积300-400平的不在少数。
拆迁补偿安置方案概要
第一类物业是村民家庭持有的，第二类物业是村集体共同持有的，赔偿方式要分开计算。
拟定回迁安置区如下图所示：
01宅基地房屋赔偿标准
村民宅基地房屋实行①货币补偿、②产权调换、③货币补偿与产权调换相结合三种方式，由被拆迁人三选一决定。
货币补偿最高赔偿标准是14320元/㎡。（含4000元/平的购房补助）
钢混结构合计为14320元/平； 混合结构合计为13840元/平； 砖木结构合计为13360元/平。
当然，相信大部分人都会选择物业补偿，房屋面积认定标准如下：
另外，方案对于房屋附属物、树木、水井等均有相应的补偿标准。
方案十分详尽，由于篇幅有限，无法逐一细说，功夫君再补充几个重要的信息：
①原有配套车房（库）也一并计入住宅面积进行补偿。
②回迁房毛坯交付，东建还会一次性支付1000元/平的室内装修费。
③临迁费22元/平，暂按4年核算。若提前交楼，临迁费的支付到交楼之日起120日结束。
④所有安置物业的办证费用由拆迁人承担，村民无需支付任何费用，房产证直接办理。
02回迁安置房户型设计
那么，回迁房户型都有那些面积段？
方案显示：回迁安置区可选户型较多，有60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、125㎡、140㎡共6个面积段可供选择。
A/B户型（套内60/75/90/105㎡）
C/D户型（套内60/75/90㎡）
E户型（套内60/90/105㎡） F户型（套内90/125㎡）
G户型（套内125/140㎡）
需要注意：以上说的都是套内面积，若按8成实用率倒推，实际证载建筑面积约为75-175㎡。
03村集体物业赔偿标准
那么，在配建村民回迁安置房的前提下，村集体部分如何处置？
方案规定：村集体物业实行①货币补偿和②物业补偿两种方式，由果房村股东二选一决定。
如果选择货币补偿，算上一系列搬迁奖励等，补偿总金额为10.77亿元。
如果选择物业补偿，村集体可获得商业、办公、公寓总面积≤70006平、地下车位≤523个，上述补偿物业总价值10.25亿，余下金额由货币补齐至10.77亿元。
因此，无论选择以上哪种方式，果房村集体都可获得价值10.77亿的补偿。
至于部分村民纠结的480万/亩地价问题，功夫君认为：并不能这么粗暴理解。
因为，集体地块并非净地出让，而是在配建一大批回迁安置房和全部的公共配套、道路、公园等设施的前提下，计算得出的补偿标准。
简而言之，整个项目综合成本肯定远超这个数。
这份方案出来后，必然很多人会将其与南海夏北的方案作对比。事实上，禅城和南海的政策各有各的优势，没必要强行比较。
比方说，果房村的货币补偿最高标准是14320元/㎡，高于夏北的9000元/㎡。另外，果房村的临迁费是22元/㎡，也高于夏北的20元/㎡。
最重要的是，禅城区按认定套内面积1:1补偿，并不设上限；而南海区最新政策是按建筑面积1:1补偿，回迁上限320平。
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朝东果房村改造大事记
2019年12月31日，果房村改造项目正式上平台公开招标。
2020年2月13日，东建集团正式确定为果房村的市场改造主体。
2020年3-4月，征集各级村民意见，形成拆迁补偿安置方案初稿，并上报相关部门。
2020年5月20日，实施方案获得禅城区自然资源局预审通过。
2020年7月3日，正式启动实施方案表决工作，8月19日截止。
东建集团，始创于1988年，迄今已有35年历史，集团累计承接项目60多个，完成拆迁房屋面积230万平。
东建操刀的知名项目有：祖庙东华里改造、上沙改造、东方广场改造、普君南片区改造、梁园、仁寿寺提升改造项目等，经验丰富。
果房村作为禅城首例旧村居改造，毫无疑问，是要打造标杆项目，为禅城区其它旧村改造项目指引方向。
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