禅城公办初中第一名，9年连读！总价100万拿下惠景学区房
“下次介绍下惠景中学同三中初中系边d居委得唔得？”
“强烈要求了解惠景中学学区房！”
“分析一下禅城中学的学区房吧，我觉得最好是小学初中都不错的学区房，省得几年后又要再换房！”
这届粉丝真不好服侍啊，才梳理完同济小学学区房，功夫君又奔赴惠景系列学区房了。
小学初中连升，我挖出这些小区
上回有粉丝提供线索，惠景小学、惠景中学周边的四大盘可从幼儿园至初中，享受惠景系列教育，不用承受换学区房的烦恼。
结合7月6日公布的禅城公办中小学地段划分文件，功夫君梳理出惠景小学+惠景中学的交集，即：惠景居委、丽豪居委（不含丽日玫瑰二区、四区）。
为此，功夫君也致电两个居委，获取了准确的小区范围，包含惠景城、丽日豪庭、丽日玫瑰一区、丽日玫瑰三区、玫瑰名园、桃花园、鸿景大厦。
▼具体范围对照以下这张地图更清晰▼
截至7月8日，功夫君梳理了贝壳佛山平台上对应的二手房源和价格↓
| 可就读惠景小学+惠景中学二手小区 | ||||
| 小区 | 均价(元/㎡) | 在售房源(套) | 近90天成交(套) | 距今楼龄 |
| 惠景城 | 13219 | 48 | 13 | 22年 |
| 玫瑰名园 | 12914 | 10 | 0 | 16年 |
| 鸿景大厦 | 12097 | 1 | 0 | 19年 |
| 桃花园 | 12632 | 1 | 0 | 15年 |
| 丽日豪庭 | 15779 | 29 | 4 | 18年 |
| 丽日玫瑰一区 | 20620 | 11 | 2 | 15年 |
| 丽日玫瑰三区 | 20482 | 5 | 1 | 15年 |
| 数据来源：佛山贝壳（截止于2020.7.8) |
可以发现，惠景城和丽日豪庭的挂牌量与成交活跃度较高。此外，功夫君从与中介看房过程中，总结出各小区初步印象：
楼龄大，性价比高，老房已陆续加装电梯，小区已封闭式管理。
2丽日豪庭有步梯和电梯房，步梯内部新净，小区绿化好，配套丰富，步梯房得房率高。
3丽日玫瑰小区档次较高，体量大，绿化好，小户型房源少，大户型多，总价高。
4桃花园小区体量少，步梯楼，放盘量少。
5玫瑰名园有步梯和电梯房两种，大户型为主，部分朝向为东西向。
6鸿景大厦单体楼，户型犄角，近汾江路，噪音大，放盘量少。
▲鸿景大厦
▲玫瑰名园
好了，具体到内部房源如何呢？下面将逐一分析。
两房总价100-110万，三房130万以上
先来说说老牌大型小区惠景城，该小区建于上世纪90年代末，至今楼龄22年，是老禅城人眼中的富人区。
围绕其周边，一系列生活配套均以“惠景”命名，如惠景幼儿园、惠景小学、惠景中学、惠景市场、惠景书城、惠景路、惠景公交站、惠景公园等等，一众老街坊对该社区感情深厚。
惠景城占地23万㎡，建有91栋住宅，低层均是步梯房，部分加装电梯，高层电梯房15栋。
▲惠景城加装电梯楼
中介说，为了给小孩读书，总价约95-110万的两房比较走俏，他们有些以租抵供，不自住。
若考虑自住，三房总价至少要120万，加装电梯后与原装高层价格接近，大部分130万以上。
▲惠景城高层原装电梯楼
功夫君在这里挑了三套房源实地察看，第一套是98㎡三房，总价137万，加装电梯房后，楼道采光更明亮。
▲房源1户型图
▲加装电梯后楼道实景
入户左侧有一间小卧室，其余两个卧室朝南，客厅也有南向采光窗，可望丽日豪庭小区。
▲房源1客厅实景
5米纵深的主卧室，整整可放下两张单人床，连通阳台，采光通风佳。
▲房源1卧室实景
▲房源1阳台实景
厨房面积有7㎡，除去水槽、炉灶之外，操作和收纳空间都很充足，单卫浴设计，呈狭长型。
▲房源1厨房实景
第二套是90㎡三房，总价115万，属于微利房（单位分房），后续需现金缴纳20万左右税费。
▲房源2户型图
该楼栋正在加装电梯，很明显，未加装电梯前，楼道比较黑暗。
▲楼道加装电梯中
这套动静分区及动线规划更合理，阳台朝北，5米宽1.5米深，在这个面积段拥有这个阳台，只有老房子才能实现。
▲房源2客厅实景
7㎡的厨房里，“I”字型排布了水槽、炉灶之外，还有相当充裕的操作空间。
▲房源2厨房实景
东面两个卧室采光窗南北对流，通风较好，但采光面稍小。
▲房源2卧室实景
最后一套是94㎡三房，总价139万，为原装电梯楼，2梯8户，密度较高。
▲房源3户型图
户型呈狭长型，客厅朝西，当天下午去看，有点西晒，西向阳台形状不方正且有点小。
▲房源3客厅实景
两个北卧室面积都有10㎡以上，朝北，主卧带飘窗，东向卧室做成小榻榻米。
▲房源3主卧室实景
原业主把厨房和餐厅合二为一，凹字型的厨房操作台空间略显不足。
▲房源3厨房实景
房源对比之下，各有优缺点，加装电梯房，原来无电梯间公摊面积，户型实用率高，但楼道老旧黑暗，原装电梯房公摊大，同样面积，空间感偏小。
步梯1.5万/㎡，电梯1.8万/㎡，面积段较大
接下来看的是丽日系列两大盘，丽日豪庭楼龄较老，整体总价也低，是交投比较活跃的小区，分有步梯房和电梯房，前者均价1.5万/㎡，后者均价1.8万/㎡。
▲丽日豪庭小区实景
功夫君挑了一套步梯房，115㎡三房，总价184万，虽是步梯房，但其楼道的设计及保养颠覆功夫君所想。
▼来看一张楼道实景图▼
整体通透明亮，墙面亮白色的瓷砖，地面为米黄+褐色的地砖，搭配木质+铁质扶手，走在里面，干净舒适，起码爬累了，还有下手扶着的意愿呀！
从户型图看，整体朝南，阳台足足有8㎡，主卧室有17㎡，带飘窗和主卫浴，放下卧室四件套后，空间还绰绰有余。
▲房源1户型图
▲房源1主卧室实景
南次卧也有14.5㎡，北次卧接近10㎡，空间也相当宽敞。
公卫浴和厨房朝北，厨房连接北向小阳台，厨房有6㎡，L字型操作台，西侧靠墙还有一排收纳柜和长长的操作台。
这样的步梯房有多抢手？正当功夫君刚踏入该小区时，被告之相中房源已售出。
▲房源1客厅实景
小区以中部道路为界，分为南（二）区和北（一）区，中部街道底商丰富，生鲜超市、水果店、小卖部、地产中介门店，应有尽有，还有一所IEC幼儿园。
▲丽日豪庭小区底商
▲丽日豪庭IEC幼儿园
这套房源在贝壳平台上被列为必看好房，其余房源面积段都比较大，即便单价不高，总价也让人望而却步。
大户型多，总价200万内小三房稀缺
最后来看看片区内的豪宅盘——丽日玫瑰，这里是妇孺皆知的富人聚居盘，事实证明，想要在这里找套总价200万以内的房子下手，难度很大！
当然，机会也不是没有，靠近魁奇路一排低楼层就是90-105㎡三房户型，1梯2户，带电梯，总价约195-199万。
中介给功夫君推荐了两套，第一套是93㎡三房，总价195万。
▲房源户型图
从户型来看，动静分区合理，虽说阳台朝北，但与南向厨房采光窗形成南北对流，人在屋内，35度的高温天气也很舒适。
阳台有6.6㎡，可望三期大户型住宅和中心园林，景观不错。
▲阳台景观
南向有个半圆形多功能空间，原业主改成书房，这也直接导致厨房狭窄，两个空间临近魁奇路，噪音与灰尘较大。
▲改造后的厨房和书房
主卧室朝北，带有飘窗，原业主居住人口较多，把主卫浴改造成了衣帽间，增加收纳。
次卧室及卫浴朝南，干爽通透，总体来说，客厅宽敞舒适，但卧室空间还是略为紧凑。
另外一套是89㎡三房，总价196万，与前一套房源户型成对称镜像，没有做太大改造，接近原户型，可以更真实感受原格局空间感。
▲客厅实景
▲原格局厨房
▲次卧室实景
再看小区整体，绿化很好，炎夏正午走在里面，也倍感凉爽舒适。
▲丽日玫瑰小区实景
小区中部有一个月亮湖，是小区独享的私家湖，连接澜石大涌，该涌也成为与丽日豪庭的分界线。
▲丽日玫瑰小区月亮湖
有趣的是，丽日豪庭与丽日玫瑰的业主粘性都很高，置换也是买回同一小区内的大户型。
禅城公办初中第一名
目前的惠景中学，已经稳站禅城公办初中冠军之位，根据2019年中考平均分排名，其以570分挤进全佛山前十，也是禅城唯一上榜初中。（数据来源：@静敏聊升学）
办学之初，惠景中学名气不大，但随着近年内外因素叠加，其已攀升至大众公认优秀初中的地位，坊间原因归纳如下：
①2008年挂牌为佛山二中附属初中，政府资源倾斜
②2010年领导层换届，学风纪律抓得严
③周边富人区聚集，阶层洗牌下，生源质量提升
2020年，惠景中学计划招22个班，约1000人，但是惠景中学人户一致学生1400-1500人，地段生人数超过招生计划的50%。
▲惠景中学
多出来的户籍生如何安排呢？禅城公布的文件显示，这些户籍生可任选佛山四中、佛山三中，两家也是禅城公办初中名校。
按照往常习惯，功夫君趁着放学时间，到附近学校溜达一下，惠景小学、惠景幼儿园藏在惠景城内部，体量较小，教学楼较旧。
▲惠景小学
惠景中学靠近丽日玫瑰，与绿景小学隔路相望，两家学校教学楼都挺大，挺新，惠景中学还设有宿舍楼供学生寄宿。
▲绿景小学
好了，本文先就几套踩盘的房源价格和格局聊到这里，至于小区的居住体验如何，功夫君也找到了几位业主代表发言，下一期我们将详细呈现，敬请关注。
当然，对口惠景中学的居委和小区何止这些，功夫花了不少心血给居委打电话一一对号，若对于心水小区不确定是否能读惠景中学，马上扫码骚扰功夫多！也欢迎提供更多学区房信息。
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